Понятие и особенности недвижимости

Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную, и, во-вторых, на движимую и недвижимую собственность[1].

В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В частности, в своде гражданских законов (т. 10 ч. 1 ст. 384) было записано: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

В 1920;е гг. деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено в связи с отменой частной собственности на землю. Статья 22 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие в 1923 г., гласила, что национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми их частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов».

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

Рынок недвижимости в новейшей истории России начал развиваться 15−17 лет назад, поэтому терминология и понятия в этой области еще не устоялись. Успешно привлекается опыт стран с развитой рыночной экономикой.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны.

Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т. д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. В Российской Федерации не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка. Это пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. (ст.4) в связи с установлением частной собственности на землю. Затем этот термин утвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) (в настоящий момент утратил силу) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ (ст. 130) 30.11.1994 г.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

В России, как и других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (см. табл. 1).

В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (например, воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целеустремленности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Выделение недвижимости из всего имущества обусловлено рядом весьма серьезных обстоятельств.

• 1. Объекты недвижимости обладают большой значимостью общественной, социальной ценностью, а потому подлежат усиленной защите государства, закона.
• 2. Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения.
• 3. Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.
• 4. Купля-продажа недвижимости значительно отличается от сделок с другими товарами.

Таблица 1 Объекты недвижимости.

В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав[2].

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего свойства в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал, размеры и т. д. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и техногенных процессов. В результате подобного воздействия изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых обязательно учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный источник дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых и контролируемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Российской Федерации законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам, ' предприятиям, т. е. свободно распоряжаться своей собственностью. Когда частная собственность входит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других особенностей людей. Ведь все, что нужно человеку для достойной жизни, люди получают от земли. Владение объектами недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего слоя[3]. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимого имущества, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным признакам.

Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность материальность или непотребляемость, на которых базируются все стальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и едвижимыми вещами. В Российской Федерации подобным понятиям еще не присвоены специальные термины, а за рубежом они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы здания, водопроводы, электрооборудование, лифт).

Таблица 2 Признаки недвижимости.

ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями[4].

Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т. е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

• — неподвижностью, т. е. постоянством месторасположения, фиксированностью и немобильностью;
• — уникальностью, т. е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;
• — неоднородность;
• — долговечностью существования и эксплуатации.

В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка;

• — редкостью;
• — дефицитностью;
• — развитостью;
• — зависимостью от местоположения объекта (влияния качества и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости это распределение объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Классификация помогает облегчить процесс изучения недвижимого имущества, быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации выступают элементы множества (здания, сооружения и т. д.), признаками — наиболее важные, практические свойства и характеристики объектов, которые выступают основанием для их группировки или деления (см. рис.1).

Иерархический метод классификации — последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двухи многоэтажные здания (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совместным освещением (вторая ступень) и т. д.

Фасетный метод классификации — метод, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

• — наличие только одной ступени классификации;
• — разделение множества объектов недвижимости может осуществляться по разным признакам;
• — высокая информационная насыщенность.

По общей квалификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки[5].

Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам их возмещения.