Расчет рыночной стоимости затратным подходом

Расчет полной стоимости воспроизводства объекта оценки

Восстановительная стоимость — стоимость воспроизводства точной копии объекта в современных условиях и текущих ценах, либо стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах.

В рамках настоящего отчета восстановительная стоимость объекта оценки определялась на базе расчета стоимости воспроизводства или замещения, путем анализа запрашиваемых цен на идентичные новые транспортные средства.

«АвтоВАЗ» до сих пор выпускает ВАЗ-2121, и в торговом центре Динамо стоимость нового автомобиля составляет 365 000 рублей.

http://auto.ru/cars/new/sale/1 009 592 147−09d1/.

Расчет накопленного износа

Физический износ (ФизИ) как техническое понятие есть ухудшение первоначальных технико-экономических параметров оборудования, обусловленное их изнашиванием в процессе хранения и эксплуатации, а также под влиянием природных воздействий. Следует при этом иметь в виду, что в результате физического износа не только возникают те или иные ухудшения технико-экономических параметров оборудования, но и увеличивается вероятность их возникновения, т. е. снижается надежность объекта.

Физический износ принято делить на отдельные подвиды, выделяемые по различным основаниям:

• * по времени протекания — равномерный и непрерывный или скачкообразный, аварийный;
• * по причине вызвавшей физический износ, различают износ первого или второго рода, т. е. износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации (хранения), либо износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации;
• * по степени и характеру распространения — глобальный, т. е. распространяющийся на весь объект в целом, или локальный, в разной степени поражающий различные узлы и детали;
• * по технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств — устранимый, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической, или неустранимый, т. е. такой, устранение которого либо технически невозможно, либо экономически неоправданно:
• * по форме проявления — технический, выражающийся в снижении (по сравнению с нормативным, паспортным уровнем) фактических значений технико-экономических параметров объекта, и конструктивный, под которым понимается ухудшение значительных свойств внешних покрытий и нарастание конструктивной усталости основных узлов и деталей, повышающее, в свою очередь, вероятность аварийных ситуаций.

Физический износ можно определить следующими методами:

• * ретроспективный анализ прибыльности;
• * анализ динамики производительности;
• * анализ эффективного возраста;
• * бухгалтерские методы начисления износа;
• * анализ возраста и пробега;
• * экспертный анализ физического состояния.

Расчет физического износа с учетом возраста и пробега.

Физический износ транспортного средства с учетом возраста и пробега определяется по формуле:

Иф = 100 * (1 — е-Щ),.

где: е — основание натурального логарифма,? 2,718;

Щфункция, зависящая от возраста и пробега транспортного средства с начала эксплуатации. Функция Щ задается зависимостью:

Щ=a * Тф + b * Lф, где a, b — коэффициенты вида транспортного средства;

Тфвозраст транспортного средства (лет);

Lф — фактический пробег транспортного средства с начала эксплуатации (тыс. км).

Функция Щ для разных видов автомобилей представлена в таблице ниже:

Таблица 4.

Функция Щ для различных типов транспортных средств.

Результаты расчета представлены в табл. 5.

Таблица 5.

Расчет износа.

Функциональный износ (Ифункц) — это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Расчет морального износа транспортного средства производился по следующей формуле^:

И м =? М мр Расчет первого фактора, учитывающего снятие транспортного средства с производства, производится по формуле:

ИМ1 =2*Тсн, при Тсн ?10 лет, ИМ1 =20%. при Тсн> 10 лет;

где Тсн — срок, прошедший с даты снятия транспортного средства с производства до даты оценки, лет.

Оцениваемое транспортное средство не снято с производства. Таким образом, ИМ1 = 0.

Значение второго фактора морального износа Им2, учитывающего попадание транспортного средства до даты оценки в дорожно-транспортное происшествие, равно Им2 = 0%.

Значение третьего фактора морального износа Им3, учитывающего количество владельцев транспортного средства при количестве владельцев транспортного средства более трех по данным регистрационных документов равно Им3 = 5%.

Расчет морального износа для объекта оценки :

И_функц = М1+М2+М3+М4=0+0+5+0= 5%.

Экономический износ (Иэ) — это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменением управленческих концепций, потерей рынка, потерей рабочей силы и т. д.

Нами установлено, что объект оценки используется в нормальном режиме, уменьшение спроса на оказываемые при их помощи услуги не предвидится. Иэ=0.

Расчет стоимости затратным подходом

Расчет стоимости с учетом износа производится по следующей формуле:

Рсо = ПСВ * (1- СовИ) Стоимость транспортных средств с учетом износа на дату оценки составит:

Таблица 6.

Расчет стоимости транспорта в рамках затратного подхода.

Стоимость автомобиля ВАЗ 21 213 в рамках затратного подхода составляет округленно:

43 800 (сорок три тысячи восемьсот) рублей.