Сметная стоимость строительства и оценка недвижимости

Стоимость недвижимости, оцениваемая в рамках затратного подхода, равна стоимости восстановления или замещения (^_восст/_зам) улучшений минус их совокупный износ (И) плюс стоимость земельного участка (как свободного) (С_зу):

Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости. Так, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя)^[1].

Кроме того, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:

• • получение разрешения на строительство;
• • проценты по кредитам;
• • затраты на рекламу в течение строительства;
• • инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату и др.

Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости при проведении оценочных расчетов.

Наконец, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.

Стоимость восстановления (reproduction cost new^[2]) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т. д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement cost new) — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки ^{[3], но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и нр.}

(Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам.).

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одно из направлений такой работы —использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1 м^[3] площади, 1 м^[5] строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Область применения — здания и сооружения, возведенные, но типовым проектам, в основном в период 1930—1980 гг.

• [1] Прибыль предпринимателя (ПП) — установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией данноговида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПН оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Прибыль предпринимателя можно также установитьисходя из анализа доходности альтернативных проектов. На величину ПП необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства, чтобы правильно отразить структурувосстановительной стоимости.
• [2] 2 Часто используемый перевод данного термина как «полная стоимость восстановления» — некорректен, поскольку new означает как нового. В теории оценки есть «стоимостьвосстановления», и УПВС (см. далее) также означает — укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Вопрос"полноты" этой стоимости — надуман. Однако вполне возможно говорить о «полных затратах на восстановление».
• [3] Как «если бы» он был новым на дату оценки.
• [4] Как «если бы» он был новым на дату оценки.
• [5] Подробнее см.: Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. Оценка недвижимости. М.: КноРус, 2009.