Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности

Актуальность темы

исследования. В настоящее время Российская Федерация, несмотря на осуществляемую приватизацию, продолжает оставаться крупным собственником. Спектр объектов государственной и муниципальной (публичной) собственности является по-прежнему достаточно широким и многообразным и, следовательно, предполагающим самые разнообразные формы и методы управления этими объектами со стороны собственника.

К сожалению, в стране не сформирована соответствующая необходимая система управления публичной собственностью. Предусматриваемые формы участия государства в данном процессе также не отвечают требованиям цивилизованного рыночного оборота, к созданию которого стремится Россия сегодня. Участники такого оборотаравноправные партнеры с гарантированным со стороны законодательства осуществлением их прав.

Предполагаемая модель управления публичной собственностью должна обеспечить максимально эффективное использование публичного имущества в сочетании с механизмом, отвечающим требованием цивильного рыночного оборота.

В этой связи заслуживает внимания гражданско-правовой механизм договора аренды. Вопрос аренды публичной собственности возникает сегодня именно в связи с целесообразностью применения гражданско-правового, договорного механизма аренды.

Аренда — это не способ разгосударствления и приватизации государственного и муниципального имущества. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации вернул договору аренды нормальный цивилистический «облик».

Договор аренды способен не просто определить программу согласованных усилий лиц по достижению поставленных целей (для арендодателя — государства — извлечение максимальной прибыли при целевом сохранении имущества), но и одновременно обеспечить их государственную защиту от нарушений и недобросовестных действий. Тем самым, создавая условия для эффективного использования публичного имущества, механизм аренды способствует и стабильности вообще имущественного оборота.

Все перечисленное обуславливает необходимость определить сегодняшнее место договора аренды публичного имущества в системе механизмов управления публичной собственностью и внести соответствующие необходимые коррективы в законодательство.

Между тем, правовые проблемы аренды как одного из возможных способов управления публичной собственностью пока не получили исследования в российской правовой науке. Гражданское законодательство также не предусматривает договора аренды публичного имущества в качестве самостоятельного вида гражданско-правового договора аренды. Отдельные исследования затрагивают лишь некоторые аспекты этого сложного явления. Имеется ряд вопросов, нерешенность которых сдерживает развитие законодательного регулирования процесса управления публичной собственностью, отрицательно сказывается на применении возможностей договора аренды в целях эффективного управления публичной собственностью.

Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью настоящей работы является изучение правового механизма договора аренды применительно к использованию публичного имущества в контексте самостоятельного вида гражданско-правового договора аренды, выявление имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

1. Исследование механизма управления публичной собственностью.

2. Выявление особенностей, обуславливающих необходимость выделения договора аренды публичного имущества в качестве самостоятельной разновидности договора аренды.

3. Определение места и значения договора аренды публичного имущества в системе гражданско-правовых договоров.

4. Определение правового статуса арендодателя в договоре аренды публичного имущества.

5. Анализ проблем, возникающих по поводу регулирования вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имущества.

6. Изучение особенностей в отношениях аренды публичного имущества, обуславливающих особые условия заключения и расторжения договора аренды публичного имущества.

7. На основе анализа и обобщения исследованного научного, нормативно-правового материала, судебной практики, формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России, в том числе, внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в связи с необходимостью урегулирования отношений аренды публичного имущества.

Методологическая основа исследования. Для достижения указанной цели и, соответственно, решения поставленных задач диссертационного исследования основывалось на системном подходе к изучению теоретических и законодательных положений. Применялись также иные специальные (частные) методы изучения: сравнительноправовой, нормативный, формально-логический метод толкования права, метод комплексного системного анализа.

Теоретические основы исследования. Теоретическую основу настоящей работы составили труды российских ученых — юристовД.И.Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича, И. М. Тютрюмова, М. Л. Пергамент, М. М. Агаркова, Д. М. Генкина, О. С. Иоффе, Р. О. Халфиной, С. Н. Братуся, С. М. Корнеева, Е. А. Суханова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, С. А. Хохлова, Ю. К. Толстого, В. А. Дозорцева, А. А. Иванова, А. И. Бибикова и других.

Научная новизна исследования определяется тем, что в диссертации впервые рассмотрен комплекс правовых вопросов аренды публичного имущества как одного из возможных и наиболее эффективных способов использования данного имущества. Проблемы аренды публичного имущества исследованы при этом в контексте определения особенностей регулируемых отношений, обуславливающих необходимость их урегулирования в рамках самостоятельного вида договора аренды.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. На основе анализа особенностей регулируемых отношений обосновывается необходимость выделения договора аренды публичного имущества в качестве отдельного вида договора аренды. В роли арендодателя выступает государство, арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. Предметом договора аренды выступают объекты государственной и муниципальной (публичной) собственности. Договор аренды публичного имущества, как и любой договор с участием публичной собственности преследует публичные интересы. Особенности рассматриваемых отношений по аренде публичного имущества обуславливают необходимость применения по отношению к ним специальных норм, способных обеспечить эффективное правовое регулирование.

2. Вопрос управления публичной собственностью не может быть исчерпан только как форма реализации полномочий публичного собственника по распоряжению. Управление публичной собственностью включает в себя реализацию всех полномочий собственника, т. е. триаду прав собственника.

Эффективное управление публичным имуществом, в частности, реализация полномочий по распоряжению, возможна посредством использования гражданско-правового механизма. Осуществлять управление в данном случае может только субъект, наделенный гражданско-правовыми полномочиями, т. е. нормальный участник имущественного оборота. Договор аренды публичного имущества выступает наиболее приемлемым способом управления публичной собственностью.

3. Современное российское законодательство, регулирующее отношения по использованию публичного имущества отличается несовершенством, что выражается, в частности в несоответствии актов субъектов федерации федеральному законодательству. Допускается возможность появления нового вида субъекта договора аренды публичного имуществабалансодержателя. Фигура балансодержателя не вписывается в категории гражданского права, которые предполагают участие равноправных субъектов, несущих самостоятельную имущественную ответственность. Отношения по аренде публичного имущества как цивилистические отношения укладываются в рамки договора аренды с двумя субъектамиарендодателем и арендатором.

4. Предусматриваемая в современном российском законодательстве структура участия государства в лице его органов в имущественных отношениях не отвечает условиям цивилизованного имущественного оборота. Необходимо не только учитывать особенности государства как субъекта, но и предусматривать соответствующие механизмы, гарантирующие его выступление в обороте наравне с другими субъектами. В случае участия государства в договоре аренды публичного имущества в данном случае следует говорить о двух наиболее целесообразных вариантах. В первом случае речь идет об участии государственной казны в качестве субъекта права, а не части публичного имущества-объекта права. Другим возможным вариантом может быть создание правового режима, предусматривающего единый субъект с законодательно закрепляемыми полномочиями.

5. Несмотря на большую значимость в регулировании отношений аренды публичного вопроса арендной платы, в современном российском законодательстве отсутствует единый механизм поступления, учета и расходования средств, поступающих от аренды объектов публичной собственности. Существующие различные порядки, предусматриваются в законодательстве вне зависимости от какого-либо определенного, общепринятого критерия, способного обеспечить как максимально эффективное использование публичного имущества, так и исключить возможные злоупотребления.

Делается вывод о необходимости ограничения существующей свободы усмотрения в решении вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имущества. В данном случае гражданское законодательство должно предусматривать императивные нормы, регулирующие условия о цене в договоре аренды публичного имущества. Предлагаются следующие нормы- 1) определяющие порядок учета и расходования арендной платы, 2) предусматривающие единую методику определения размера арендной платы в отношении однородных объектов публичной собственности, 3) регулирующие порядок установления стартовых цен арендных объектов, включая пересмотр и индексацию ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа в договоре аренды недвижимого имущества. б. На основе анализа специфики субъектно-объектного состава договора аренды публичного имущества устанавливается необходимость появления специальных правовых норм, касающихся заключения и расторжения договора аренды публичного имущества. Указанные нормы должны носить императивный характер и могут предусматриваться исключительно гражданским законодательством.

Предлагаются рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства, заключающиеся в следующем: 1. Предусмотреть в гражданском законодательстве специальную норму, касающуюся заключения и расторжения договора аренды публичного имущества. Данная норма предполагает использование механизма публичных торгов на право заключения договора аренды. Относительно условий расторжения договора аренды публичного имущества вышеуказанная норма предполагает применение конструкции «нерасторжимых договоров», согласно которой договор аренды публичного имущества может быть расторгнут только по основаниям, предусматриваемым гражданским законодательством. 2. Предусмотреть специальные нормы, носящие императивный характер для урегулирования в договоре аренды публичного имущества условия о цене.

Совершенствование гражданского законодательства в указанном направлении позволит, во-первых, обеспечить государственное влияние на заключение и исполнение договоров, заключаемых в целях удовлетворения публичных интересов при одновременном соблюдении интересов частных субъектов. Во-вторых, позволит публичному собственнику выбрать наиболее выгодные ему условия (имеется в виду возможность использования публичных торгов). В-третьих, способствует созданию всех гарантий для предотвращения злоупотреблений со стороны субъектов договора (избежание реализации, так называемого, «чиновничьего фактора»). И наконец, в-четвертых, послужит средством достижения баланса интересов арендодателя — государства и арендаторачастного собственника, что в свою очередь, явится условием обеспечения стабильного имущественного оборота.

Практическая значимость результатов исследования определяется связью рассматриваемых в диссертации вопросов с актуальными задачами совершенствования законодательства по применению гражданско-правового механизма договора аренды в сфере управления публичной собственностью в целях создания цивилизованного имущественного оборота, преодоления противоречий в законодательстве. Реализация выдвинутых положений могла бы, по мнению диссертанта, способствовать созданию и совершенствованию необходимой законодательной базы, обеспечивающей полное и всестороннее исследование публичной собственности, стабильность имущественных отношений.

Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова. Основные положения диссертации нашли отражение в четырех публикациях, опубликованных в печати.

Структура диссертации. Структура работы обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, библиографии.

1. Конституция Российской Федерации с комментарием Конституционного Суда РФ. М.: ИНФРА-М., 2000. 151с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Фирма «Спарк», 1995.312с.

3. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик от 29 июня 1989 г. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25.

4. ГК РСФСР 1922 г.-СУ РСФСР. 1927. № 121.

5. Федеральный закон от 28 авг. 1995 г. № 154 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 35.

6. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30.

7. Федеральный закон «О науке и государственной научно-технической политике», М.: «Ось — 89», 2001 — 32с.

8. Федеральный закон «О железнодорожном транспорте» от 25.08.95. № 153. Справочная правовая система. Энциклопедия Российского права. Федеральный выпуск № 4 (62). Апрель 2001.

9. Указ Президента РФ от 17 мая 2000 года № 867 «О структуре федеральной исполнительной власти» // СЗ РФ № 21.

10. Указ Президента РФ от 30 сент. 1997 года № 1063 «О министерстве государственного имущества РФ» // СЗ РФ. 1997. № 40.

11. Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации. 1992. № 43.

12. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» — СЗ РФ. 1998. № 27.

13. Положение о социалистическом производственном предприятии. Собрание постановлений Правительства СССР. 1965. № 19−20.

14. Постановление Правительства РФ от 5 янв. 1995 г. № 14. «Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом» // Ведомости РСФСР. 1992. № 3.

15. Постановление Правительства РФ от 5 января 1995 г. № 14 «Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом» (в ред. Постановления Правительства РФ от 18.09.95. № 929) //- СЗ РФ. 1995. № 43.

16. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 9 сент. 1999 // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1.

17. Типовой договор о предоставлении во временное пользование гражданам роялей, пианино // СП РСФСР. 1965.

18. Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Московской области// Вестник Московской областной Думы. 1997. № 3.

19. Список использованной литературы.

20. Абрамов Я. В. Аренда и наем имущества. Популярная юридическая библиотека. СПб, 1897. 68с.

21. Автономов А. С. Наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями. Конституция Российской Федерации: Проблемный комментарий / Отв. ред. В. А. Четверник. М., 1997. 703 с.

22. Агарков М. М. Вопросы советского гражданского права. М. JL, 1945.64 с.

23. Андреев В. К. Право собственности в России. М.: Изд-во БЕК, 1993. 139 с.

24. Андреев В. К. Правовые проблемы распоряжения и управления федеральной собственностью // Государство и право. 1999. № 4.

25. Бергман В. Суханов Е. Современное зарубежное и международное частное право. Германское право. М., 1996. 552 с.

26. Бибиков А. И. Правовые проблемы реализации государственной собственности. Иваново, 1992. 738 с.

27. Брагинский М. И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М., 1981. 190 с.

28. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: «Статут», 1997. 682с.

29. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Изд-во «Статут», 2000. 800 с.

30. Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999. 234с.

31. Братусь С. Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1964 г., 364 с.

32. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут», 1999. 299 с.

33. Выступление Е. А. Суханова на парламентских слушаниях Комитета по собственности на тему: «О законодательных принципах управления федеральной собственностью». 19 марта 2001 года.

34. Гаджиев Г. А., Пепеляев С. Г. Предприниматель налогоплательщик — государство. Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации: Учебное пособие. М: ФБК — ПРЕСС, 1998. 592 с.

35. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. 587 с.

36. Государственная собственность и государственные предприятия в развитых капиталистических государствах. Законодательство зарубежных стран. Обзорная информация. Выпуск 6. М., 1990. 35 с.

37. Государственное регулирование экономики в современном мире. М., 1971.247 с.

38. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательное право: Курс лекций. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Изд-во БЕК, 1997. 704 с.

39. Государственная регистрация недвижимости: Выпуск 3. Земля и другие природные ресурсы: правовые акты, рекомендации: В 2-х т. -Барнаул: Пикет, 2000. Т.2 — 400с.

40. Гражданское право. В 2-х тт.: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Изд-во БЕК, 1993. Т. 2. 432 с.

41. Гражданское право. В 2-х тт.: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК, 1997. Т. 2. Полутом 1. 704 с.

42. Гражданское право. В 2-х тт.: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Изд-во БЕК, 1998. Т. 1. 816 с.

43. Гражданское право. В 2-х тт.: Учебник / Под редакцией А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Изд-во ТЕИС, 1996. Ч. 1. 552 с.

44. Гражданское право. Часть 1. Гражданское уложение: Пер. с нем. / Серия: современное зарубежное и международное частное право. М.: международный центр финансово-экономического развития, 1996. 552 с.

45. Гражданское право: Учебник. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. Н. Толстого. Изд. 40е перераб. и доп. М.: «ПОЮБЛ Л. В. Рожников», 2000. Т. 1.624 с.

46. Грось Л. А. Участие публичных образований в гражданских правоотношениях правовых и процессуальных // Журнал российского права. 1999. № 9.

47. Гукасова Н. Ю. Государство и собственность. Конституционная защита человека // Вестник МГУ. Серия 12. Политическая наука.

48. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. 480 с.

49. Елленек Г. Общее учение о государстве. СПб., 1908.

50. Иоффе О. С. Обязательное право. М.: Юридическая литература, 1975.880 с.

51. Исаков В. Б. Законодательство субъектов РФ: объем, структура, тенденции развития // Журнал российского права. 1999. № 12.

52. Исаков В. Б. Федеральное законодательство: объем, структура, тенденции развития // Журнал российского права. 1999. № 10.

53. Кавелин К. Что есть гражданское право. Где его пределы? СПб., 1864. 152 с.

54. Козырь О М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. 480.

55. Комкова Е. Н. Проблемы права собственности в российской юридической литературе последних лет // «Зерцало»: Журнал юридической библиографии. Вып. 1. М.: Изд-во «Зерцало», 1997. 223 с.

56. Комментарий к Гражданскому кодексу / Под ред. С. Н. Братусь и О. Н. Садикова. М.: Юридическая литература. 1982. 678 с.

57. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Фонд «Правовая культура», фирма Гардирика, 1996. 656 с.

58. Комментарий части Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. 480 с.

59. Корнеев С. М. Право государственной социалистической собственности в СССР. М., 1964.

60. Красавчиков О. А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. 380 с.

61. Кулагин М. И. Избранные труды. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»). 1997. 330 с.

62. Маковский А. Л. О концепции первой части Гражданского кодекса // Вестник ВАС РФ. 1995. № 4.

63. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.

64. Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. По исправленному и дополненному 8-му изданию, 1902. М.: Статут, 1997. Ч. 2. с.

65. Муратшев Ф. Р. Законодательство субъекта федерации реальность, требующая осмысления // Журнал российского права. 1999. № 9.

66. Победоносцев К. Курс гражданского права. Договоры и обязательства. Ч. 3. СПб. 1880. 629 с.

67. Постатейный комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под. Общ. Ред. П. В. Крашенникова. М.: Спарк, 1999. 233 с.

68. Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М., 1972. 440 с.

69. Садиков О. Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // советское государство и право. 1978. № 3.

70. Сборник международных договоров Российской Федерации по устранению двойного налогообложения. М.: Спарк, 1995.

71. Синайский В. П. Русское гражданское право. Вып. 1. Киев, 1914.

72. Суханов Е. А. Гражданский кодекс в хозяйственной практике // Хозяйство и право. 1997. № 5.

73. Суханов Е. А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. 480 с.

74. Тютрюмов И. М. Гражданское право. Юрьев. 1922.

75. Тютрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительственного Сената и комментариями русских юристов, извлеченных из научных и практических трудов по гражданскому праву и судопроизводству. Глава 3. СПб., 1911 1683с.

76. Хохлов С. А. Новое договорное право России // Экономика и жизнь. 1996. № 8 (февраль). С. 1.

77. Хохлов С. А. Право собственности и другие вещные права // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. № 8.

78. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Вст. Ст. Суханова Е. А. М.: Фирма «Спарк», 1995. 556 с.

79. Шпачева Т. В., Подвальный И. О. О некоторых вопросах разгра ничения публичной собственности в Российской Федерации // Пра вовое регулирование рынка недвижимости. 2000. № 1(2).

80. Список использованной судебной практики.

81. Постановление Конституционного Суда РФ от 6 июня 2000 г. № 9 -П. Судебная практика по хозяйственным делам / Сост. к.ю.н. И. В. Ершова. М.: Юриспруденция, 2001. — 624с.

82. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21 марта 2000 г. № 57 02/99 Судебная практика по хозяйственным делам / Сост. к.ю.н. И. В. Ершова. — М.: Юриспруденция, 2000. — 624с.

83. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 янв. 2000 г. № 621 899 Судебная практика пот хозяйственным делам/ Сост.к.ю.н. И. В. Ершова. М.: Юриспруденция, 2000. — 624с.

84. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 окт. 1998 г. № 4536/97 Судебная практика по хозяйственным делам / Сост.к.ю.н. И. В. Ершова. — М: Юриспруденция, 2000. — 624с.