Договор аренды. 
Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно, право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещноправовой защитой.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен Русской Правды. Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 1930—1940;е гг.), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное возмездное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Особенности временного возмездного пользования имуществом для арендатора состоят в следующем: пользуясь имуществом, арендатор извлекает из вещи ее полезные свойства без изменения субстанции вещи, в том числе приобретает от нее плоды и доходы.

По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно: плоды, продукция и доходы принадлежат собственнику вещи (ст. 136 ГК РФ).

ВАЖНО!

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены^[1]. В свое время аренда с выкупом считалась одним из главных способов разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие^[2].

Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Однако многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, гак и юридические лица, а среди последних — и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочие сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК РФ. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (см., например, ст. 27 ЗК РФ). Поскольку сдача в аренду — элемент оборота, то вещи, ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности). В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК РФ). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

ВАЖНО!

Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, поскольку согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Так, при сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ, устанавливающей помимо общих требований к форме всякого договора и специальные обязательные условия. В частности, договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме.

В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Поэтому как следствие заключенного договора аренды должна быть проведена регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все регистрируемые сведения вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Запись в ЕГРП вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 3, 4 ст. 8.1 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором на все арендуемое имущество или по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата, указанная в договоре, взимается за аренду всех предметов.

ВАЖНО!

Для некоторых видов имущества арендная плата может устанавливаться нормативно, причем как в максимальном, так и в минимальном размере. Чаще всего это касается аренды государственного имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока.

Законом могут устанавливаться минимальные и максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. К примеру, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ); максимальный срок договора проката — один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Обязанность арендодателя — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

• а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор):
• б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из СМИ);
• в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

ВАЖНО!

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и передать имущество в указанный в договоре срок, если в договоре таковой не обозначен, то — в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

На арендодателя возложена обязанность — осуществлять капитальный ремонт сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ) Наконец, на арендодателе лежит кредиторская обязанность принять от арендатора имущество в случае прекращения договора аренды.

Общая обязанность любого арендатора — принять от арендодателя сданное в аренду имущество. Специальные обязанности:

— своевременно вносить арендную плату;

ВАЖНО!

Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату.

• — использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
• — нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (например, коммунальные платежи);
• — вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил.

При отказе арендатора вернуть имущество у арендодателя возникает право истребовать его в судебном порядке.

Завершая характеристику обязанности арендатора по возврату имущества, остановимся на судьбе улучшений арендованной вещи (изменение ее свойств, повышающих стоимость, но при этом не влекущих ее сущностного изменения). В зависимости от того, возможно ли отделение улучшений без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура) и неотделимыми (новые батареи в комнате). Отделимые улучшения — собственность арендатора, неотделимые — передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

ВАЖНО!

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. При отсутствии согласия арендодателя — все расходы ложатся на арендатора.

Основание прекращения договора, в том числе его досрочное расторжение, производится по основаниям, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК РФ. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

• [1] Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). И тогда арендные платежи de jure станут выкупными. Однако аренда с выкупом, в отличие от лизинга, не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду лесные участки.
• [2] То, что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда.