Основные этапы управления эксплуатацией объекта

Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования и строительства (девелопмента), эксплуатации, преобразования (редевелопмента). Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать 100 и более лет.

В процессе проектирования и строительства должно быть достигнуто оптимальное соотношение между стоимостью строительства и стоимостью эксплуатации объекта.

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от качества строительства и используемых при строительстве технологий. На практике срок службы (долговечность) здания определяется в зависимости от его капитальности.

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого числа факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости — обеспечение безопасных и достойных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий, а также техническое обследование. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет:

• • заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;
• • разработка концепции технической эксплуатации;
• • определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
• • составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
• • определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
• • разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
• • определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Техническое обследование объектов осуществляется:

• • при плановых обследованиях и паспортизации зданий;
• • при проектировании ремонта и реконструкции зданий;
• • во время выявления повреждений конструкций или при авариях в процессе эксплуатации зданий;
• • при приемочном контроле выполненных ремонтных или реконструкционных работ.

Целью технического обследования является определение действительного технического состояния строительных конструкций и здания в целом, получение количественных оценок фактических показателей качества: прочности, устойчивости, сопротивления теплопередаче, соответствия архитектурно-строительным нормам, с учетом выявленных возможных изменений свойств и технических параметров, происходящих в процессе их эксплуатации.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется строительными и эксплуатационными нормами. Надежность зданий в процессе их эксплуатации может быть обеспечена путем профилактического ремонта. Основная задача такой профилактики — предупреждение отказов. Во время частичных осмотров объекта выявленные неисправности, которые мешают нормальной эксплуатации объекта, должны быть ликвидированы в сроки, установленные СНиП.

Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимого ремонта, объемы которого зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, — это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов и графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонта, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 6.12.

Рис. 6.12. Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

Внедрение системы управления эксплуатацией недвижимости осуществляется в такой последовательности:

• 1) планирование, разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации на долгосрочный период;
• 2) контроль технического состояния объекта недвижимости, контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами;
• 3) ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные и регламентные работы, текущий ремонт;
• 4) нормативные мероприятия, выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации;
• 5) санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия;
• 6) обеспечение ресурсами, снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.