Расторжение и прекращение жилищных правоотношений

Основания расторжения и прекращения жилищных правоотношений связаны с особенностями возникновения прав и обязанностей у различных категорий субъектов жилищных правоотношений.

Так, жилищные права у нанимателя социального жилого помещения возникают из сложного юридического состава:

• — решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения;
• — заключения договора социального найма нанимателя жилого помещения с наймодателем;
• — постановки на учет лиц, нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования (этот факт предшествует остальным элементам юридического состава в случае, если наниматель подлежит обеспечению жильем либо в общем, либо в первоочередном порядке).

Жилищные права по договору коммерческого найма возникают с момента заключения этого договора и прекращаются с истечением срока договора.

Жилищные права лиц, проживающих в общежитии, возникают с момента поселения их в эти помещения и прекращаются в момент окончания трудовых отношений, в связи с которыми было предоставлено место в общежитии. Похожим образом возникают и прекращаются права у лиц, проживающих в служебных помещениях. У лиц, проживающих в домах ЖК и ЖСК, возникают права пользователей с момента их принятия в члены общим собранием и трансформируются в права собственников занимаемого жилого помещения с момента полной выплаты пая. Жилищные права членов ЖК и ЖСК прекращаются либо смертью их, либо в результате передачи близким лицам своего пая и права собственности на квартиру, либо в результате изменения статуса юридического лица, являющегося собственником занимаемого жилого помещения в результате преобразования ЖК и ЖСК в товарищество собственников жилья.

Жилищные права собственников на жилые помещения возникают лишь в том случае, когда вместе с собственником проживают другие лица: члены его семьи, отказополучатели, получатели ренты, наниматели, временные жильцы и т. п., поскольку собственник находится в жилищных правоотношениях с ними, т. е. у них возникают взаимные права и обязанности. В случае когда собственник проживает один, жилищных правоотношений не возникает. Стало быть, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить:

• а) семейные отношения с собственником;
• б) сдача собственником своего помещения внаем;
• в) исполнение завещательного отказа или рентных обязательств;
• г) поселение в жилом помещении временных жильцов.

Описанные основания возникновения жилищных правоотношений характерны для собственников, получивших жилье любым способом: в результате договора купли-продажи, мены, строительства жилья, приватизации жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений является частным случаем прекращения гражданско-правового обязательства. Под прекращением обязательства следует понимать погашение прав и обязанностей его участников, составляющих содержание обязательства. Прекращение гражданскоправовых обязательств происходит при наличии определенного основания — юридического факта, с наступлением которого закон или договор связывают прекращение данного обязательства. Основания эти предусмотрены законами, иными правовыми актами или договорами (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Основания прекращения гражданско-правовых обязательств разнообразны и поддаются определенной классификации. Однако многие из них неприемлемы для прекращения жилищных обязательств. Речь идет, например, о таких основаниях, как надлежащее исполнение (ст. 408 ГК РФ), зачет (ст. 410 ГК РФ), прощение долга (ст. 415 ГК РФ), отступное (ст. 409 ГК РФ), новация (ст. 414 ГК РФ), совпадение в одном лице должника и кредитора (ст. 413 ГК РФ) и др.

Основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения в любое время согласно ст. 83 ЖК РФ являются:

• а) соглашение сторон;
• б) инициатива нанимателя при согласии членов семьи, проживающих совместно с ним, в письменной форме;
• в) выезд нанимателя и членов его семьи в другое место для постоянного проживания. В этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда;
• г) по инициативе наймодателя только в судебном порядке в следующих случаях:
  • — невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • — разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • — систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  • — использование жилого помещения не по назначению.

Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения являются (п. 5 ст. 83 ЖК РФ):

• а) утрата (разрушение) жилого помещения;
• б) смерть одиноко проживающего нанимателя.

Жилищные правоотношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, могут быть прекращены выселением нанимателя по инициативе наймодателя. Такое выселение может быть осуществлено в судебном порядке. Особенности выселения нанимателя будут рассмотрены ниже.

Решая вопрос о прекращении жилищных правоотношений, следует руководствоваться следующими положениями:

• а) право на жилище реализуется в двух видах:
  • — в виде права пользования жилым помещением;
  • — в виде права собственности на жилище;
• б) основания прекращения права пользования были рассмотрены выше^[1]. При рассмотрении оснований и способов прекращения права собственности на жилище необходимо учитывать, что эти основания могут быть либо событиями, либо действиями, а действия могут совершаться добровольно или принудительно.

Примером прекращения права собственности в результате события, т. е. факта объективного и неустранимого, являются стихийные бедствия: землетрясение, сильное наводнение, оползни, сели, извержение вулкана, смерч, ураган, тайфун и т. п. Собственники жилых помещений, ставших непригодными для проживания в результате стихийного бедствия, имеют право на внеочередное получение жилья, но при этом они утрачивают право собственности на погибшее жилище и приобретают право на жилье, предоставленное им местными органами самоуправления (п. 5 ст. 83 и ст. 85 ЖК РФ)^[2].

В г. Москве установлен определенный порядок возмещения утраченного жилья собственнику, предварительно его застраховавшему. В случае если погибшее помещение было застраховано, собственник вправе выбрать любой из двух вариантов: получить в течение трех дней другое жилое помещение, передаваемое ему в собственность, либо получить в течение 10 дней денежную компенсацию стоимости своего жилого помещения.

Прекращает право собственности на жилое помещение и другое событие — смерть собственника.

Примером прекращения права собственности на жилое помещение в результате действий, совершенных добровольно, является совершение собственником гражданско-правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания своего имущества и т. д.

Иначе решается законодательством вопрос о принудительном лишении права собственности гражданина на принадлежащее ему жилое помещение. В основе принудительного лишения права собственности на жилое помещение лежат два положения:

• а) никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ);
• б) особенности прекращения права собственности в отношении гражданина и других субъектов гражданских правоотношений могут устанавливаться лишь законом (п. 3 cт. 212 ГК РФ).

Случаи принудительного изъятия имущества у собственника предусмотрены ст. 235 ГК РФ. Такими случаями являются:

• — обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
• — реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
• — конфискация (ст. 243 ГК РФ и ст. 52 УК РФ);
• — выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
• — изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);
• — изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ);
• — отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятиями земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

Перечисленные основания принудительного прекращения права собственности изучаются студентами в рамках учебного курса «Гражданское право». Все они относятся и к жилью, а, стало быть, и к жилищному праву^[3].

• [1] См.: Крюкова Е. Е. Особенности прекращения некоторых жилищных прав в связи со сносом жилого помещения // Юрист. 2007. № 6. С. 15, 16.
• [2] См.: Батурин Р. А. Актуальные вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма при выселении из аварийных домов // Жилищное право. 2009. № 4. С. 39−46.
• [3] Подробнее см: Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / под ред. И. Б. Мартковича. М., 1997. С. 318−333.