Правовое регулирование общей долевой собственности в РФ

Актуальность темы

исследования.

На современном этапе развития российского общества отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая I категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, совместная предпринимательская деятельность и др. явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов.

В этих условиях перед юридической наукой возникла необходимость углубленно. изучить и теоретически осмыслить фундаментальные категории данного правового института, выявить проблемы и особенности его использования в условиях рынка, а затем на этой основе разработать и внести предложения по совершенствованию системы правового регулирования отношений общей долевой собственности.

Многое в этом направлении уже сделано. Только за последние 10 лет известные отечественные юристы неоднократно комментировали законодательство в сфере долевого строительства, опубликовано несколько монографий, написано более 10 диссертаций1.

1 Например: Толкушкин А. В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». СПС ГАРАНТ. 2005; Гринев В. П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М. «ГроссМедиа» .2005; Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место.

Вместе с тем, несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли, сфере применения преимущественного права ее покупки, отсутствует общепризнанная позиция о сущности извещения о намерении продать долю (ее часть).

В целях дальнейшего развития института общей долевой собственности внесены изменения в действующие и приняты новые законодательные акты. Так, например, нормы главы 17 ГК РФ изменены и дополнены положениями об особенностях осуществления долевой собственности на землю, в Жилищный кодекс РФ систематически вносятся изменения и дополнения, касающиеся порядка и условий пользования помещениями, находящимися в общей собственности, з Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», регулирующий отношения общей долевой собственности физических и юридических лиц, изменения и дополнения вносятся практически ежегодно.

Такая нестабильность законодательства вызвана тем, что нет фундаментальной единой доктрины общей долевой собственности, которую можно было бы распространить на ее отдельные проявления. Практика показывает, что ныне действующее законодательство, регулирующее данную сферу общественных отношений, порождает многочисленные проблемы в использовании прав, касающихся общей долевой собственности.

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод об актуальности теоретического исследования института общей долевой собственности и среди иных видов договоров //Адвокат. 2008. N 4- Дикусар В. М. О договоре долевого участия в строительстве // «эж-ЮРИСТ» .2007. N 9- Гончикнимаева Б. Г. Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России // Дис.. канд. юрид. наук. М. 2006; Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России // Дис.. канд. юрид. наук. Ростов н/Д. 2006; Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления // Дис.. канд. юрид. наук. Самара. 2004; Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства //Дис. канд. юрид. наук. М. РГИИС. 2003. и др. переосмысления ее основополагающих понятий с учетом уровня развития рыночных отношений и имеющихся конструкций управления долевой собственностью в различных организационно-правовых формах, а также подтверждают целесообразность внесения предложений по совершенствованию отдельных правовых норм, регламентирующих данный правовой институт/.

Эти обстоятельства и обусловили выбор темы диссертационной работы, определили цель и задачи исследования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды виднейших отечественных ученых в области теории права собственности вообще и общей долевой собственности в частности таких, как: Д. М. Генкин, В. П. Грибанов, JI.A. Дульнева, М. В. Зимелева, О. С. Иоффе, Н. Ю. Линникова, М. Г. Маркова, В. Ф. Маслов, Р. П. Мананкова, В. П. Мозолин, Д. И. Мейер, Ш. Тагайназаров, Н. Н. Товстолес, Ю. К. Толстой, P.O. Халфина, М. Г. Шах, Г. Ф. Шершеневич и другие.

Особый интерес представляли для автора работы о праве общей долевой собственности, написанные за период ныне действующего ГК РФ. К их числу можно отнести труды Н. Н. Пахомовой, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, А. В-., Фогеля, А. П. Фокова, А. Е. Черноморца, К. Б. Ярошенко, а также диссертационные исследования Б. Г. Гончикнимаевой, Е. В. Лапутевой, Л. М. Минкиной, П. Н. Тютюника и др.

Предпосылками формирования научной позиции автора послужили понятия о праве собственности, выработанные в римском частном праве, дореволюционном праве России и трудах современных отечественных ученых-цивилистов. Дискуссия о правовой природе доли, преимущественном праве ее покупки, принципах распоряжения общей собственностью также нашла отражение в данной работе. Изучены монографии, статьи и диссертационные работы, посвященные вопросам собственности вообще и долевой в частности.

Цель исследования. На основе научно-практического анализа правовой природы общей долевой собственности исследовать дискуссионные и мало разработанные вопросы, а также выявить проблемы правового регулирования данного правового институтаопределить обоснованность и целесообразность действующих норм, регламентирующих отношения общей долевой собственностипредложить и обосновать пути совершенствования гражданского законодательства в этой сфере.

Цель работы предопределила постановку следующих задач исследования:

1) определить юридическую природу права общей долевой собственности, выявить особенности правомочий ее участников и доказать, что общая долевая собственность является особым видом собственности;

2) изучить право общей долевой собственности в историческом аспекте, выявить основные тенденции ее становления и развития, включающие современное состояние долевой собственности и возможное направление ее дальнейшего использования;

3) обосновать значимость правовой категории «управление» и сформулировать ее дефиницию;

4) доказать, что основополагающие элементы долевой собственностидоля в праве общей собственности и доля в имуществе, используемые действующим законодательством РФ и обоснованные в научных трудах отечественных ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и имущество" и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;

5) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;

6) изучить правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;

7) сформулировать целесообразность уточнения эквивалентно-возмездного принципа определения долей участников в зависимости от вклада сособственников в общее имущество;

8) рассмотреть основания использования института общей долевой собственности в некоторых гражданско-правовых договорах (ренты, мены, простого товарищества) и на основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в данной сфере.

Предмет диссертационного исследования составили исторические документы, памятники русского права, отечественные законодательные и нормативные правовые акты, прямо или косвенно относящиеся к общей долевой собственности, материалы судебной практики их применения, а также научные результаты, полученные ранее другими исследователями данной проблемы.

Объект диссертационного исследования — совокупность общественных отношений, возникающих в связи с общей долевой собственностью.

Методологическая база исследования. К методологии исследования, использованной при подготовке диссертации, относятся общенаучные и частнонаучные методы познания в сфере правоведения, правотворчества и правоприменения.

Теоретические выводы, практические рекомендации и предложения, сформулированные в работе, базируются на диалектическом методе познания, предполагающем всесторонность, объективность и взаимосвязанность исследуемых процессов и явлений общественной жизни. Автором использовались также специальные научные методы исследования, такие как логико-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой, метод правового моделирования и др.

Методологическую базу исследования составили также труды специалистов в области теории государства и права, гражданского права, предпринимательского права, посвященные исследованию отношений общей долевой собственности.

Информационную и эмпирическую базу исследования составили материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем, а также более 130 актов различных судебных инстанций системы арбитражных судов России и практика фактических и/или юридических действий участников общей долевой собственности за период 1996;2008 годов. Критически проанализированы содержащиеся в судебных актах, в том числе Высшего Арбитражного Суда РФ, решения и разъяснения законодательства, касающиеся общей долевой собственности.

Научная новизна диссертационного исследования определяется, во-первых, критическим подходом к анализу основных категорий общей долевой собственности. Так, автор аргументирует свою позицию, что общая долевая собственность является особым видом собственности, а не юридическим вариантом присвоенности конкретных материальных благ, как полагает ряд известных ученых-цивилистов России.

Классическая триада правомочий сособственников раскрыта в работе не только традиционным изложением основных прав и обязанностей, в ней доказывается также наличие правовой категории «управления" — обосновано мнение о сферах использования преимущественного права покупки долираскрыты функциональные признаки извещения о намерении продать долю, которые позволили выявить дополнительные основания охраны прав участников общей собственности.

Новизна исследования работы определяется также тем, что ее правовой базой является отечественное законодательство последних лет, необходимость постоянного системного теоретического изучения и оценки практики применения которого не вызывает сомнений. Проявляется она и в полученных результатах, предложенных решениях отдельных проблем осуществления права общей долевой собственности, которые ранее не получили достаточной доктринальной и/или законодательной разработки, но с развитием частной собственности приобрели особую актуальность и значимость.

Положения, выносимые на защиту:

1. Диссертант принимает общепринятое понятие вещного права как абсолютное субъективное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц. На основе этого понятия в работе сделан вывод, что правомочия участника общей собственности нельзя квалифицировать как вещные, поскольку каждый участник может непосредственно господствовать над конкретной вещью лишь совместно с другими сособственниками путем координации своих действий с интересами и действиями других участников.2.

Кроме того, право отстранения от имущества, находящегося в общей собственности, всех других лиц принадлежит также всем сособственникам, «в то время как для юридического отношения собственности характерны независимость прав собственника от других лиц, автономность его действий со своим имуществом.» .3.

Еще один существенный для отечественного гражданского права признак: перечень и содержание вещных прав применительно к праву собственности, в том числе долевой, императивны, т. е. их исчерпывающий список установлен законом уже несколько десятилетий.

Автор считает, что правомочия участников общей долевой собственности не являются обязательственными, поскольку последние регулируют отношения по переходу имущества от одних субъектов к другим,.

2 Следует оговориться, что данное утверждение распространяется и на случаи, когда сособственники согласовали временные периоды индивидуального владения и пользования вещью, т. е. в течение оговоренного срока вещь находится у одного из сособственников и другие участники не могут осуществлять свои правомочия владения и пользования данной вещью. Однако и в этом случае сособственник, индивидуально владея и пользуясь вещью в течение согласованного периода, обязан не нарушать права и интересы других участников. Иначе говоря, участник приобретает абсолютное субъективное гражданское право непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц лишь с согласия участников и в оговоренных пределах.

3 Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М. Волтерс Клувер. 2007. в то время как при осуществлении правомочий владения и пользования общей долевой собственностью перехода имущества не происходит.

Участники общей долевой собственности обладают принципиально отличной и от иных известных прав и обязанностей (скажем, исключительных) совокупностью правомочий, например, преимущественным правом покупки или обязанностью извещения о намерении продать долю.

В силу названных причин правомерен вывод, что общая долевая собственность является особым видом собственности, а не юридическим вариантом присвоенности конкретных материальных благ как полагает ряд известных ученых-цивилистов России.4.

2. В историческом пути становления и развития института общей долевой собственности по законодательству России, можно выявить несколько этапов: первый этап относится к древнерусскому обычному праву, характеризующегося началом использования правовых норм, регулирующих отношения общей долевой собственности. На данном этапе какие-либо научные исследования существующего обычного права практически отсутствуютвторой этап характеризуется совершенствованием и систематизацией правовых норм, регулирующих отношения общей долевой собственности, которые постепенно (к середине XIX века) формируются в правовой институттретий этап, возникший в период социалистических преобразований, обусловлен «отступлением назад». Дело в том, что ГК РСФСР 1922 г. предусматривал только одну форму общей собственностидолевую, право совместной собственности не регламентировалось. Кроме того, сфера применения общей долевой собственности была значительно сужена, поскольку социалистическая собственность не допускала.

4 См., например: Гражданское право: в 4 т. Том 2./ отв. ред. Е. А. Суханов. М. Волтерс Клувер. 2005. С. 119. множественности субъектов — она принадлежала народу в целом в лице советского государства. Этот период можно охарактеризовать как «военный». Гражданская война, голод, разруха, военный коммунизм, сохранили скудное количество научных работчетвертый оman характеризуется возвратом к общей совместной собственности (наиболее популярные ее формы — межколхозная и собственность колхозного (крестьянского) двора), т. е. область использования общей собственности вновь расширяется. Эти «новеллы» нашли отражение к ГК РСФСР 1964 г.- пятый этап обусловлен переходом к рыночной экономике, которая послужила «толчком» для формирования различных организационно-правовых структур, основанных на праве общей долевой или общей совместной собственности. Характерным признаком этого этапа является формирование общей собственности на базе различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной и иных). Глобальные преобразования в экономике и, соответственно, правовом регулировании отношений собственности, а также снятие партийного контроля за сферой научных исследований послужили «благодатной почвой» для развития новых доктринальных концепций в сфере права собственности.

Вышеперечисленные этапы становления и развития общей долевой собственности помогли выявить весьма значимую тенденцию: тоталитарный режим государственной власти сводит к минимуму инициативу деятельности субъектов и, соответственно, отрицательно сказывается на разнообразии способов осуществления их прав. Так, социалистическая собственность, имея две формы: государственную (всенародное достояние) и кооперативно-колхозную5, не допускала иных видов объединений собственников, т. е. по сути, запрещала иные виды общей собственности. И только появление в отечественном законодательстве частной собственности послужило толчком для интенсивного создания различных объединений собственников. В.

5 Ст. 5 Конституции СССР (Основной закон) 05 декабря 1936 г. // СПС ГАРАНТ настоящее время юридически самостоятельные субъекты различных форм собственности могут стать участниками общей собственности (долевой или совместной). Более того, правомочия сособственников приобрели принципиально новое свойство, их осуществлять можно только сообща, т. е. путем соблюдения принципа единогласия.

Этим свойством правомочия участников общей собственности принципиально отличаются от простой арифметической суммы прав и обязанностей/ каждого сособственника.

3. Действующее законодательство РФ наряду с понятиями «владение, пользование и распоряжение» применяет категорию «управление». Так, согласно п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ полномочие управления федеральной собственностью предоставлено Правительству РФуправление имуществом акционерного общества осуществляют общее собрание' акционеров (высший орган управления), совет директоров, исполнительный орган. Характерно, чтэ данное правомочие в основном законе государства, применяется без формулирования его понятия.

Вместе с тем, ст. 296 ГК РФ вводит категорию «право оперативного и управления», которое, судя по диспозиции статьи, является производным от права собственности и включает в себя правомочия владения, пользования и в пределах, установленных собственником, распоряжения имуществом. Поэтому возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, существенно ограничены по сравнению с правами собственника имущества. Далее, глава 53 ГК РФ регламентирует доверительное управление имуществом в. качестве самостоятельного института права, под которым понимает совершение любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК РФ).

Наконец, ст.ст. 1242−1244 ГК РФ регламентируют вопросы управления авторскими и смежными правами на коллективной основе. Характерно, что «используемый в данных статьях термин „управление“ отражает специфику этих отношений и не имеет ничего общего с понятием управления, применяемым в сфере административных, властных отношений. „управление правами“ есть разновидность представительства (ст. 182−184 ГК РФ)».6.

При этом классическая теория определяет управление как рациональную деятельность, направленную на установление регулярных мероприятий для 7 достижения какого-либо результата.

На основании изложенного, можно сказать, что в законодательстве и на практике не сформировалось единого мнения о сущности управления как правовой категории. Резюмируя сложившуюся ситуацию, диссертант предлагает дополнить ст. 247 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Управление представляет собой один из способов осуществления правомочий владения и пользования путем рациональной деятельности, направленной на установление регулярных мероприятий для достижения: общественно значимого или коммерческого результата, не связанного с переходом права собственности. Управление имуществом, находящимся в, общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.».

4. Путем сравнительного анализа действующего законодательства РФ и имеющихся доктрин о правовой природе и сущности доли собственника в общей собственности диссертант установил, что:

ГК РФ и другие нормативные акты используют понятие «доли в праве», не формулируя его определения (например, ст. 251 ГК РФ) — в научной литературе наиболее распространено мнение (Е.А. Суханов, Н. В. Козлова, B.C. Ем и др.) о том, что под долей собственника в общей собственности понимается арифметически выраженная доля в.

6 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть четвертая / Э. П. Гаврилов, О. А. Городов, С. П. Гришаев и др. М. ТК Велби. Из-во Проспект. 2007. С. 55−57.

7 Толковый словарь // СПС ГАРАНТ субъективном праве собственности на все имущество, т. е. авторы отождествляют долю в общей собственности и долю в субъективном праве собственности. В тоже время они признают различие собственности как экономической категории и права собственностив разделе II ГК РФ допущена подмена термина «вещь» (хотя сам раздел называется «Право собственности и другие вещные права») термином «имущество», под которым согласно ст. 128 ГК РФ понимаются не только вещи, но и имущественные права9.

Этим противоречием обусловлен главный недостаток существующей теории, объединяющей имущество и имущественные права в одну правовую категорию «имущество», в то время как на самом деле вещи и имущественные права на них являются составными элементами правовой категории «имущество».

Автор считает, что следует различать долю в праве общей собственности и долю в вещи.

Доля в праве общей собственности представляет собой совокупность правомочий участника, позволяющих последнему сообща с другими сособственниками владеть, пользоваться и распоряжаться или же на их основе-управлять принадлежащей им вещью.

Доля в вещи представляет собой арифметическую пропорцию идеальной части материальной вещи в целом, размер которой определяется объемом имущественных или иных вложений каждого участника.

5. Преимущественное право покупки доли, установленное не только нормами ГК РФ (ст.ст. 85,93,97,100,111), но и рядом федеральных законов, в о.

Гражданское право: в 4 т Том 4 / отв. ред. Е. А. Суханов. М. Волтерс Клувер. 2004. С.561−563.

9 На эту неточность обратил внимание проф. В. К. Андреев. В частности, он пишет, что данная серьезная ошибка не только привела к смешению вещных и обязательственных прав, но и затруднила определение объектов права собственности // Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). Волтерс Клувер. 2007. частности: ФЗ от 8 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью», ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах», ФЗ от 8 мая 1996 г. «О производственных кооперативах», ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации», автор рассматривает как самостоятельное субъективное право каждого участника общей долевой собственности, которое может быть реализовано не только при совершении сделки между конкретными лицами (продавцом и покупателем), но и при конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части), т. е. когда несколько сособственников выразили желание купить продаваемую долю (ее часть). В этих ситуациях используется принцип пропорциональности долей.

Принимая во внимание положительный эффект использования данного принципа на протяжении более чем 10-летнего периода, в работе предложено' распространить его на все случаи возмездной передачи доли, в дополнение к положениям ч.2 ст. 246 ГК РФ.

Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на' приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового — пропорционально размерам их долей в общей собственности».

6. Из сопоставления ст.ст. 246 и 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки не применяется в случаях, когда участник общей собственности продает свою долю одному или нескольким сособственникам. Это положение ущемляет права остальных участников общей собственности, поскольку может привести к нарушению сложившейся пропорции долей и (соответственно) голосов при управлении объектом общей долевой собственности.

В этой связи автор отстаивает точку зрения, согласно которой при продаже доли одному или нескольким сособственникам (возмездное перераспределение долей) у остальных участников общей долевой собственности также возникает право покупки, и никого из них, согласившихся ее купить, нельзя его лишить. Однако квалифицировать такое право покупки как преимущественное нельзя, поскольку здесь все субъекты обладают одинаковым статусом — сособственники.

В целях приведения действующих норм ГК РФ в соответствие с реальным фактами предлагается дополнить п. 2 ст. 247 ГК РФ абзацем вторым следующего содержания: «При продаже доли одному или нескольким сособственникам (возмездное перераспределение долей) у остальных участников общей долевой собственности возникает право покупки пропорционально размерам их долей в праве общей собственности».

7. Изучение правовой природы извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Одни авторы рассматривают его. как вызов на оферту (приглашение делать оферты — ст. 437 ГК РФ).10 Одновременно присутствует и другая позиция. Так, Э. П. Гаврилов такое извещение квалифицирует как оферту, так как «смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него."11.

Диссертант, разделяя точку зрения Э. П. Гаврилова, обосновывает тройственную природу извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей долевой собственности.

Во-первых, это действительно оферта к заключению договора купли-продажи доли (ее части) в праве общей долевой собственности, так как она содержит существенные условия договора и адресована одному или нескольким конкретным лицам и выражает намерение субъекта продать свою.

10 См, например: Гончикнимаева Б. Г. Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России // Дисс.. канд. юрид. наук. М. 2006.С. 7.

11 Гаврилов Э. П. Преимущественное право покупки // СПС ГАРАНТ долю (ее часть) в праве общей долевой собственности адресату, который выразит свое желание ее купить.

Во-вторых, извещение каждого участника общей собственности об его гарантированном праве на приобретение продаваемой доли (ее части) является обязанностью продавца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В-третьих, основываясь на диспозиции п. 3 ст. 250 ГК РФ о том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей.

1 О покупателя, извещение о намерении продать долю (ее часть) можно квалифицировать как основание возникновения субъективного права на защиту имущественных интересов сособственников.

8. При разделе или выделе имущества, находящегося в долевой собственности, целесообразно руководствоваться не только эквивалентно-возмездным принципом определения долей участников в зависимости от вклада сособственника в общее имущество, но и принимать во внимание иные обстоятельства и факты.

В целях реализации данного вывода на практике предлагается дополнить п. З ст. 252 ГК РФ вторым абзацем следующего содержания:

При принятии решения о разделе или выделе имущества, находящегося в долевой собственности, суд вправе: использовать эквивалентно-возмездный принцип определения долей в зависимости от вкладапринять во внимание личный вклад каждого участника в прибыли, полученной в результате совместной деятельности;

12 В данном тезисе не рассматривается вопрос о дате начала исчисления трехмесячного срока (дата продажи доли, дата регистрации сделки, дата когда субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего преимущественного права покупки), поскольку основанием возникновения субъективного права на защиту является сам факт отсутствия извещения. руководствоваться условиями договора и протоколом о распределении прибылипринять во внимание иные объективные обстоятельства и факты, понудившие участника выделить свою долю.".

Соответственно, существующий ныне абзац второй пункта 3 ст. 252 ГК РФ станет третьим.

9. В доктрине права общей собственности существуют прямо противоположные мнения о возможности распространения преимущественного права покупки на договор мены.

Одна группа ученых ограничивает сферу использования данного института только куплей-продажей13.

Другая позиция, которая представляется более приемлемой, сводится к тому, что на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ можно распространить указанное право покупки на отношения, возникающие из договора мены14.

Однако, по мнению диссертанта, и эта точка зрения нуждается в уточнении, поскольку целью договора мены является приобретение определенной вещи (товара), в то время как при купле-продаже основной интерес продавца — получение денежного эквивалента на продаваемое имущество. Отсюда становится очевидным, что преимущественное право покупки может быть использовано только при условии, что сособственники смогут предоставить продавцу желаемое имущество.

С учетом изложенного, в работе предлагается внести изменения в положения п. 5 ст. 250 ГК РФ, дополнив его абзацем вторым следующего содержания: «Участник долевой собственности, намеревающийся обменять свою долю в праве общей собственности, обязан в письменной форме известить остальных сособственников о таком намерении и указать.

1 Т.

См., например: Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003,. N 3.

14 См., например: Толчеев Н. К. Право преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000,. N 7. С. 19−21. необходимые ему потребительские свойства товара, который он хочет получить по договору мены.".

10. Диссертант оспаривает распространенное в научном мире и поддерживаемое судебной практикой мнение о том, что преимущественное право покупки не применяется в случае заключения договора ренты.

Целесообразность использования в договоре ренты преимущественного права покупки определяется, по мнению автора, тем, что права и обязанности по ренте переходят в порядке универсального правопреемства (при наследовании у физических лиц и реорганизации юридических лиц). Это обстоятельство исключает лично-доверительный характер ренты. Кроме того, любая рента является возмездным договором, поскольку предполагает осуществление рентных платежей либо предоставление средств на содержание в иной форме (п. 1 ст.583 ГК РФ). В целях восполнения пробела в| законодательстве предлагается дополнить ст. 583 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания:

3. При заключении договора ренты подлежит применению ст. 250 настоящего Кодекса о преимущественном праве покупки". Г.

Кроме того, целесообразно внести изменения в п. 5 ст.250 ГК РФ,' изложив его следующим образом:

5. Правила настоящей статьи применяются при отчуждении доли по договору ренты, а также при заключении иных возмездных сделок с долей в праве общей собственности, не носящих лично-доверительного характера".

Теоретическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих институт общей долевой собственности, выявлении проблем их применения и внесении предложений по их решению. Ряд предложений и выводов вносят определенный вклад в развитие теории гражданского права, они могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания учебного курса по теории права собственности.

Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и их аргументация могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе реформирования нормативного регулирования отношений общей долевой собственности, а также практикующими юристами при защите интересов сособственниковспециалистами в сфере высшего профессионального образования при совершенствовании учебных программ и подготовке учебно-методических пособий.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации нашли отражение в пяти опубликованных работах автора, а также теоретические и практические предложения, сделанные в работе, используются автором в процессе практической деятельности. В апреле и мае 2008 г. основные выводы и предложения, сделанные в работе, докладывались на конференции Российского государственного института интеллектуальной собственности, а также в Российской академии предпринимательства (тезисы докладов опубликованы).

Объем и структура диссертационной работы определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также особенностями правового регулирования института общей долевой собственности.

Цели и задачи, поставленные в диссертационном исследовании, определили её структуру. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения, списка использованных источников.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

По итогам проведенного исследования автором сделан ряд выводов, наиболее важные из которых вынесены на защиту. Кроме того, в конце каждого раздела исследования содержатся выводы и предложения, сделанные автором именно в этой части работы. Так, резюмируя изучение вопроса становления и развития доктрины и законодательного регулирования общей долевой собственности в РФ, диссертант выделяет в историческом пути общей долевой собственности пять этапов, которые в итоге помогли выявить весьма значимую для общественного развития тенденцию о том, что тоталитарный режим государственной власти сводит к минимуму инициативу деятельности субъектов и, соответственно, отрицательно сказывается на разнообразии способов осуществления их прав.

Автор соглашается с проф. В. К. Андреевым в том, что дискуссия о доле в общей собственности и доле в субъективном праве собственности возникла из-за того, что в разделе II ГК РФ допущена подмена термина «вещь» (хотя сам раздел называется «Право собственности и другие вещные права») термином «имущество», под которым согласно ст. 128 ГК РФ понимаются не только вещи, но и имущественные права. В итоге эта ошибка законодателя не только привела к смешению вещных и обязательственных прав, но и затруднила определение объектов права собственности. В целях преодоления сложившейся ситуации диссертант предлагает различать долю в праве общей собственности и долю в вещи.

Изучая правовую природу правомочий участников общей долевой собственности, автор обращает внимание, что данные правомочия имеют признаки, которые принципиально отличают их не только от вещных, но и обязательственных прав и на этой основе делается вывод, что общая долевая собственность является особым видом собственности.

В работе сформулирована авторская позиция о том, что правомочие распоряжения как установленная законом возможность собственника по собственной воле и в своем интересе устанавливать, изменять и прекращать правоотношения по поводу принадлежащего ему имущества, приобретает новые свойства при осуществлении распоряжения общей собственностью. Дело в том, что здесь распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данное правило носит императивный характер и не допускает отступлений, в отличие от реализации правомочий владения и пользования, когда порядок их осуществления может быть определен также судом.

Принятое решение является согласованной (единой) волей участников общей собственности продать имущество или его часть, сдать в аренду, совершить иное действие, касающееся юридической судьбы общего имущества или его части.

С учетом изложенных особенностей осуществления правомочий вполне уместно введен институт преимущественного права покупки. По итогам доктринального анализа преимущественного права на покупку доли в работе формулируется и обосновывается ввод о том, что это самостоятельное субъективное гражданское право на защиту прав участников общей долевой собственности, которое может быть реализовано не только при совершении сделки между конкретными лицами (продавцом и покупателем), но и при конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части), т. е. когда несколько сособственников выразили желание купить продаваемую долю (ее часть).

При этом срок защиты такого права не может квалифицироваться как пресекательный, поскольку пресекательные сроки досрочно прекращают субъективное гражданское право и фактически являются ответственностью, которая применяется к управомоченному лицу за неосуществление или ненадлежащее осуществление принадлежащего ему права. В то время как п.З. ст. 250 ГК РФ сохраняет за участником право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.