Актуальность темы
Договор пожизненного содержания с иждивением как самостоятельная договорная конструкция впервые был закреплен в части второй ГК РФ 1996 г., чему предшествовал долгий и сложный исторический путь. Если регламентации данного договора в дореволюционном российском гражданском праве воспрепятствовала социалистическая революция, то в советском гражданском праве определенные идеологические соображения не позволяли осуществить правовое признание этого соглашения.
Однако на практике отношения пожизненного содержания возникали и потребность в договорах пожизненного содержания существовала. Существует она и поныне. С одной стороны, заключение договора пожизненного содержания с иждивением является способом решения жилищной проблемы, с другой — это средство социальной политики государства, позволяющее разрешать вопросы социального обеспечения нетрудоспособных граждан. Поэтому современное российское гражданское право пошло по пути регламентации этого договора.
В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданских правоотношений при заключении, исполнении и расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.
Актуальной является проблема соотношения норм о договоре пожизненного содержания с иждивением с нормами о договоре пожизненной ренты. Неоднозначно решается вопрос о применении к отношениям, вытекающим из договора пожизненного содержания с иждивением, правил о договорах дарения и купли-продажи. Некоторая непоследовательность наблюдается в законодательном регулировании государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением. Определенные трудности применительно к пожизненному содержанию с иждивением вызывает реализация положений п. 2 ст. 605 ГК РФ о выкупе ренты.
Несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепление ряда новелл, проблематика пожизненного содержания с иждивением не получила глубокого осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, требующие незамедлительного решения проблем гражданско-правового регулирования отношений пожизненного содержания с иждивением.
Таким образом, противоречивость гражданского законодательства, отсутствие единообразной судебной практики, спорность многих теоретических положений обусловливают актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Рассмотрению различных аспектов договора ренты и пожизненного содержания с иждивением были посвящены кандидатские диссертации Е. А. Яргиной «Основные концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений», Н. В. Золотько «Договор ренты в гражданском праве России», A.A. Воронина «Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации», O.A. Марковой «Договор ренты в российском гражданском праве», А. Н. Голиковой «Договор ренты в гражданском праве», К. Г. Токаревой «Договор ренты: проблемы теории и практики», Е. В. Лазаревой «Пожизненная рента в гражданском праве России», П. С. Федосеева «Договор пожизненного содержания с иждивением по гражданскому праву России», Я. А. Ключниковой «Правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением».
Данные исследования не охватывают всех аспектов регулирования и реализации договора пожизненного содержания с иждивением. Множество вопросов осталось в них не разработанными, нередко подходы к их разрешению являются спорными. Кроме того, после написания указанных работ прошло определенное время, накопился новый практический опыт и обновилось гражданское законодательство. Таким образом, проблемы научного и прикладного характера, связанные в большей степени с ненадлежащим правовым и договорным регулированием отношений пожизненного содержания с иждивением, требуют дальнейшего всестороннего анализа и разрешения с учетом новейшей практики применения гражданского законодательства о договоре пожизненного содержания с иждивением.
Цель диссертационного исследования состоит в комплексном и системном анализе договора пожизненного содержания с иждивением и вытекающих из него правоотношений, а также в разработке предложений по совершенствованию гражданского законодательства в сфере пожизненного содержания с иждивением.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
— анализ действующих и готовящихся к принятию законодательных и иных нормативно-правовых актов, регулирующих договор пожизненного содержания с иждивением, а также судебной практики разрешения споров, вытекающих из договора пожизненного содержания с иждивением;
— изучение эволюции российского гражданского законодательства, регулирующего договор пожизненного содержания с иждивением;
— сравнительно-правовое исследование норм российского и зарубежного законодательств, регулирующих договор пожизненного содержания с иждивением;
— анализ понятия и правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением;
— изучение предмета и существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением;
— установление особенностей субъектного состава обязательства пожизненного содержания с иждивением;
— анализ содержания обязательства пожизненного содержания с иждивением;
— выявление и анализ особенностей формы договора пожизненного содержания с иждивением;
— исследование основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением, а также вопросов ответственности за его нарушение;
— разработка и обоснование предложений по совершенствованию законодательства о договоре пожизненного содержания с иждивением.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, регулирующие отношения пожизненного содержания с иждивением, договор пожизненного содержания с иждивением как юридический факт, правоотношения, возникающие из исследуемого договора в их развитии, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора пожизненного содержания с иждивением.
Методологическую основу диссертации составляют общенаучные и частнонаучные методы исследования: исторический, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный и другие методы, широко применяемые в гуманитарных науках.
В работе используются философские категории формы и содержания, единичного и общего, явления и сущности, возможности и действительности, количества и качества.
Нормативно-правовую и эмпирическую базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданской кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением. В работе используются материалы опубликованной судебной практики по спорам, возникающим при заключении, изменении и расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и рассмотренным судами общей юрисдикции Москвы и Санкт-Петербурга.
Теоретической базой исследования являются законодательство, регулирующее отношения пожизненного содержания с иждивением, а также труды дореволюционных, советских и современных ученых-цивилистов.
При написании диссертации использовались многие теоретические положения, изложенные в трудах Т. Е. Абовой, М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, К. Н. Анненкова, М. И. Бару, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, И. Л. Брауде, Ю. Г. Басина, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова, Е. Годэмэ, Б. М. Гонгало, Г. Дернбурга, B.C. Ема, A.A. Ерошенко, З. М. Заменгофа, О. С. Иоффе,.
A.Ю. Кабалкина, O.A. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, М. И. Кулагина, Э. Я. Лаасика, JI.A. Лунца, В. Ф. Маслова, Н. И. Матузова, Д. И. Мейера, И. Б. Новицкого, В. А. Ойгензихта, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского,.
B. А. Рясенцева, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, P.O. Халфиной, Б. Л. Хаскельберга, С. А. Хохлова, З. И. Цыбуленко, Б. Б. Черепахина, В. П. Шахматова, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева и др.
Для полного и всестороннего исследования договора пожизненного содержания с иждивением в диссертации использовались работы зарубежных ученых Т. Ариидзуми, С. Вагацуми, Р. Давида, Г. Ласка, Л. Ж. Морандьера, М. Пляниоля, Р. Саватье.
Научная новизна исследования определяется постановкой проблемы и кругом анализируемых вопросов с учетом новейшего законодательства, не являвшихся ранее предметом всестороннего целостного научного анализа. Диссертация представляет собой одно из первых монографических исследований, в котором дается комплексная правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением как юридического факта и как обязательства с учетом сложной правовой природы опосредуемых отношений.
Обосновывается неэффективность залога недвижимого имущества, переданного по договору пожизненного содержания.
В качестве новых результатов также можно рассматривать предложения по исключению норм о выкупе ренты по договору пожизненного содержания, которые противоречат существу договора пожизненного содержания.
Разработаны и предложены новые механизмы возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания в случае существенного нарушения обязательств со стороны плательщика ренты.
Научная новизна работы определяется и содержанием предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, и практики его применения.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать основные положения и выводы, обладающие научной новизной и имеющие теоретическое и практическое значение.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. Анализ положений законодательства о возможности замены содержания с иждивением периодическими выплатами определенных денежных сумм (ст. 603 ГК РФ) позволяет сделать вывод о том, что договор пожизненного содержания с иждивением превращается в пожизненную ренту. Кроме того, плательщик ренты получает возможность выкупа ренты, что ставит получателя в невыгодное положение, так как за выкупом ренты может последовать выселение получателя.
Обосновывается, что нормы о выкупе ренты по договору пожизненного содержания противоречат существу договора пожизненного содержания и, как следствие, не применяются на практике. В связи с этим необходимо исключить из ГК РФ нормы о выкупе ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
2. Отмечается, что получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является, исходя из общих правил ГК РФ, обязательным для пожизненного содержания, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. 1 ст. 604).
3. Ритуальные услуги не охватываются договором пожизненного содержания, поскольку его действие прекращается после смерти получателя. В целях защиты интересов плательщика необходимо обеспечить доказывание выполнения его обязанностей.
4. Залог недвижимого имущества, переданного по договору пожизненного содержания, неэффективен, так как получателя ренты не интересует обращение взыскания на это имущество. В его интересах возврат недвижимого имущества. Следует обращать взыскание не на предмет ренты, а на иное имущество плательщика либо использовать возможности института страхования.
5. Из п. 2 ст. 597 ГК РФ следует исключить слова «а в случаях, предусмотренных статьей 318 настоящего Кодекса, подлежит увеличению», так как налицо повторение общих императивных правил, закрепленных в ст. 318 ГК РФ.
6. С учетом того что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты. В связи с этим указанную статью необходимо изложить в следующей редакции: «Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность полной или частичной замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах».
7. Следует внести изменения в п. 2 ст. 605 ГК РФ и указать, что получатель ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного бесплатно в обеспечение пожизненного содержания. В противном случае, если также будет возвращаться имущество, переданное за плату, со стороны получателя произойдёт неосновательное обогащение.
8. Обращается внимание на п. 1 ст. 605 ГК РФ, в котором отмечается, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Должно ли прекращаться обязательство пожизненного содержания, установленное исключительно в пользу третьего лица, в случае смерти последнего? Законодатель об этом ничего не говорит. Если исходить из буквального толкования текста ст. 601 и 605, то смерть третьего лица не должна прекращать обязательства пожизненного содержания, поскольку третье лицо не является стороной договора. Однако рента не должна выплачиваться и получателю ренты, так как была установлена в пользу третьего лица. Обосновывается, что в данном случае обязательство все же должно быть прекращено. Поэтому п. 1 ст. 605 ГК РФ необходимо изложить в следующем виде: «Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты или третьего лица, в пользу которого осуществлялось пожизненное содержание».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского гражданского права, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов, при проведении исследований в области гражданского права, в учебном процессе высших учебных заведений юридического профиля.
Практическая значимость работы определяется прежде всего тем, что положения и выводы, полученные в ходе исследования, могут служить основой для совершенствования российского законодательства в сфере договорного регулирования отношений пожизненного содержания с иждивением. Материалы диссертации могут найти применение в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по гражданскому праву.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в трёх опубликованных работах, общим объёмом 1,5 пл., а также в выступлениях автора на научно-практических конференциях: «Москва — здоровый город» (Москва, 2006), «Третий возраст — жить, а не выживать» (Москва, 2006), используются при проведении лекционных и семинарских занятий по курсу «Гражданское право» и спецкурсу «Наследственное право», подготовке учебно-методической литературы по указанному курсу в вышеуказанном вузе.
Структура диссертации состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованной литературы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
История возникновения института пожизненного содержания с иждивением связана с римским правом, когда в постклассическую эпоху получила распространение конструкция эмфитевзиса.
Дальнейшее развитие институт пожизненного содержания получил в средние века. Возникновение пожизненного содержания происходило как результат обычая передавать монастырям и церквям движимое и недвижимое имущество в обмен на обеспечение своего содержания.
Исследуется становление и развитие института пожизненного содержания с иждивением по зарубежному праву. В частности, анализируются нормы Швейцарского Гражданского Уложения, Гражданского кодекса Японии, Гражданского уложения Германии, Гражданского кодекса Франции.
Рассматривая положения о пожизненном содержании по российскому дореволюционному законодательству делается вывод, что российское законодательство не упоминало о договоре пожизненного содержания. Однако такие договоры не считались недействительными.
Правила о пожизненном содержании были включены в Проект Гражданского Уложения. По нормам Проекта предметом договора могло быть как недвижимое, так и движимое имущество, включая деньги.
Анализ советского периода развития института пожизненного содержания позволяет сделать вывод о том, что гражданское законодательство не содержало норм о договоре пожизненного содержания как самостоятельной договорной конструкции.
Отсутствие норм о пожизненном содержании в гражданском законодательстве было связано с опасениями допустить возможность получения гражданами нетрудовых доходов, обусловлено внутренней политикой государства, линией на подавление буржуазного элемента и классового врага.
Однако на практике договоры с условием предоставления пожизненного содержания взамен передачи имущества заключались. Необходимость заключения такого рода договоров была вызвана экономической ситуацией. Возрастала потребность в жилье, увеличилось число одиноких престарелых граждан, нуждающихся в помощи, поддержке и уходе со стороны посторонних лиц, готовых взамен на это передать им в собственность свои жилые дома.
Обосновывается вывод об отсутствии устоявшейся судебной практики относительно договора с условием пожизненного содержания.
Правовая природа договора с условием пожизненного содержания в юридической литературе определялась неоднозначно. Так, договор пожизненного содержания рассматривался как договор дарения с условием пожизненного содержания дарителя (А. Штейнберг, М.И. Бару) — самостоятельный тип безымянного возмездного договора двусторонне обязывающего характера (В.А. Рясенцев) — разновидность договора купли-продажи (В.Ф. Маслов).
Наличие на практике широкого круга неурегулированных общественных отношений привело к признанию юридической силы за договорами с условием пожизненного содержания и к включению в Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. норм о договоре купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца. Данные нормы были помещены в главу ГК РСФСР «Купля-продажа», и соответственно законодатель рассматривал договор о пожизненном содержании как разновидность договора купли-продажи.
В гражданских кодексах союзных республик договоры о пожизненном содержании признавались самостоятельными, и соответствующие нормы были помещены в отдельные главы Гражданского кодекса. Например, в ГК Эстонской ССР исследуемый договор носил название «Договор пожизненного содержания».
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. не содержали норм, которые регулировали бы отношения пожизненного содержания. Правовой основой существования исследуемых отношений вплоть до 1996 г. продолжали оставаться правила ГК РСФСР 1964 г.
Самостоятельное регулирование отношения по предоставлению пожизненного содержания с иждивением получили во второй части Гражданского кодекса РФ 1996 г.
На основе проведенной юридической квалификации выделены следующие правовые особенности исследуемого договора: договор пожизненного содержания с иждивением является возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение, которое проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю содержания с иждивением взамен имущества, полученного в собственностьреальным, так как право требования о предоставлении содержания возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика рентыодностороннималеаторным, так как размер содержания с иждивением может быть как больше так и меньше стоимости имущества, переданного под выплату рентыдлящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателяфидуциарным, так как отношения сторон носят особый доверительный характерформальным.
Анализ соотношения договора пожизненного содержания с иждивением с другими сходными гражданско-правовыми договорами (купля-продажа, мена, дарение, аренда, возмездное оказание услуг), позволяет сделать вывод о его несовпадении с ними по ряду существенных отличительных признаков.
Правила о договорах купли-продажи и дарения могут применяться к договору пожизненного содержания только в дополнительном порядке, если иное не установлено правилами главы о ренте и не противоречит существу договора пожизненного содержания.
Рассматривая соотношение договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, делается вывод, что договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением не являются самостоятельными договорными типами. Договор ренты как тип поглощает в качестве своей разновидности договор пожизненного содержания с иждивением наряду с договорами пожизненной и постоянной ренты. Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением — только разновидность договора ренты.
ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.
Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т. д.
Анализ точек зрения о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением и договора пожизненной ренты позволяет сделать вывод о том, что договор пожизненного содержания с иждивением не является самостоятельным договором по отношению к договору пожизненной ренты, а представляет собой его разновидность вследствие отсутствия самостоятельных конститутивных признаков.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В договоре пожизненного содержания с иждивением предметом, с одной стороны, является недвижимое имущество, передаваемое получателем в собственность плательщика в обмен на предоставление содержания с иждивением, а с другой стороны, содержание с иждивением. Таким образом, необходимо говорить о двух предметах договора пожизненного содержания с иждивением.
Исследование нотариальной и судебной практики показало, что среди недвижимых вещей предметом договора пожизненного содержания, как правило, являются жилые помещения, что можно объяснить как рисковым характером договора, так и отсутствием у большинства граждан в собственности иного недвижимого имущества.
Объем рентных платежей зависит от стоимости недвижимого имущества, передаваемого по договору, а также от возраста и здоровья получателя содержания. Очень важное значение для плательщика ренты имеет определение натуральной ренты в договоре, так как при нечеткости определения могут возникнуть неблагоприятные для него последствия.
Целесообразно размер рентных платежей поставить в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а от официально установленного прожиточного минимума гражданина.
Из п. 2 ст. 597 ГК РФ следует исключить слова «а в случаях, предусмотренных статьей 318 настоящего Кодекса, подлежит увеличению», так как налицо повторение общих императивных правил, закрепленных в ст. 318 ГК РФ.
По заявлению одной из сторон в договор пожизненного содержания может быть включено условие о применении способов обеспечения исполнения обязательства. В этом случае такое условие также будет существенным. Анализ возможности применения способов обеспечения исполнения обязательства к договору пожизненного содержания с иждивением, позволяет сделать вывод о том, что не могут быть применены к данной договорной конструкции такие обеспечительные средства как удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток.
Срок действия договора, а также цена имущества, передаваемого под выплату ренты, не являются существенными условиями договора пожизненного содержания с иждивением.
Закрепленная в ГК РФ модель договора пожизненного содержания определяет получателем пожизненного содержания гражданина, независимо от его трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано также в пользу третьих лиц. С учетом того, что, к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила о пожизненной ренте, то получателями могут также быть несколько граждан (супруги, дети, члены семьи). Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это.
Если договор пожизненного содержания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает, то в соответствии со ст. 605 ГК, обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении его прекращается, а его доля переходит в пользу оставшихся получателей, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется.
Смерть одного из получателей ренты не влечет прекращения обязательства, а также и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено договором. Плательщики ренты должны содержать последнего получателя до его смерти, и обеспечивать ему содержание в том же объеме, каков был предусмотрен договором для нескольких получателей.
Исследование нотариальной и судебной практики позволило прийти к выводу, что хотя в законе не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело больные и, как правило, одинокие.
Состав плательщиков ренты действующим законом не ограничен. В настоящее время плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо.
Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что в качестве плательщиков ренты могут выступать и специально созданные государственные (муниципальные) службы. Так, в рамках социальной программы Московского правительства в 1994 г. было создано унитарное государственное предприятие «Московская социальная гарантия».
От договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать договор, заключенный собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения.
Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.
В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.
В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Пункт о возможной в будущем замене предоставления натурального содержания денежными платежами целесообразно включать в договор в любом случае. Это позволит избежать тупиковой ситуации при возникновении конфликтов между сторонами на основе личностных взаимоотношений, которые впоследствии перерастают в противоречия касательно объема предоставляемых услуг.
С учетом того, что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты.
Выполняя обязанность по обеспечению получателя ренты жильем, плательщик ренты, во-первых, может оставить получателя проживать в квартире, переданной под выплату ренты, во-вторых, может проживать в этой квартире совместно с получателем и, в-третьих, может приобрести получателю иное жилое помещение для постоянного проживания. Соответствующий вариант должен быть четко определен в тексте договора.
Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, все равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.
На плательщике лежит дополнительная обязанность — принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст.604 ГК РФ).
Следующая обязанность плательщика — обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.
Следует подробнее отразить в договоре все условия содержания: оговорить посещения, например, несколько раз в неделюпримерный ассортимент покупаемых продуктовколичество уборок в неделю и т. д.
Для обеспечения интересов плательщика следует вести фиксированный учет предоставления услуг. Сложнее это сделать, когда получатель ренты проживает с плательщиком, особенно когда стороны ведут общее хозяйство, вместе питаются. Один из способов решения проблемы — это ведение строгого учета всех расходов, произведенных плательщиком на содержание получателя ренты. Эти расходы могут отражаться в отдельном документе, являющимся приложением к договору.
Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты. Полагаем, что ритуальные услуги не охватываются договором пожизненного содержания, так как его действие прекращается после смерти получателя. В целях защиты интересов плательщика необходимо обеспечить доказывание выполнения его обязанностей.
Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре.
Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст. 475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.
ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. 1 ст. 604 ГК РФ).
Выделяются следующие общие основания изменения договора пожизненного содержания: соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) — существенное нарушение договора (п. 2. ст. 450 ГК РФ) — существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ) — расторжение договоранадлежащее исполнение и другие юридические факты, которые определяются в законодательстве и признаются основаниями прекращения обязательств.
Изменение договора пожизненного содержания с иждивением путем частичного одностороннего отказа от исполнения договора невозможно.
Так как договор пожизненного содержания с иждивением заключается в нотариальной форме, следовательно, соглашение об изменении этого договора должно быть совершено в нотариальной форме.
Специальными основаниями изменения договора пожизненного содержания с иждивением являются: смерть одного из получателей ренты, если пожизненное содержание установлено в пользу нескольких лицзамена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгахсмерть плательщика рентыликвидация юридического лица, выступающего плательщиком ренты.
Основаниями прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением выступают: юридические факты, закрепленные в гл. 29 ГК РФотступноесовпадение должника и кредитора в одном лиценовацияпрощение долганевозможность исполненияна основании акта государственного органасмерть последнего получателя ренты или третьего лица, в пользу которого было установлено пожизненное содержаниесущественное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
В соответствии со ст. 605 ГК РФ в случае смерти получателя ренты обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается. Однако пожизненное содержание с иждивением может устанавливаться также в пользу третьего лица. Должно ли прекращаться обязательство пожизненного содержания, установленное исключительно в пользу третьего лица, в случае смерти последнего. Законодатель об этом ничего не говорит. Если исходить из буквального толкования текста ст. 601 и 605, то смерть третьего лица не должна прекращать обязательства пожизненного содержания, так как третье лицо не является стороной договора. Однако рента не должна выплачиваться и получателю ренты, так как была установлена в пользу третьего лица. В данном случае обязательство все же должно быть прекращено. Поэтому п. 1 ст. 605 ГК РФ необходимо изложить в следующем виде: «1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты или третьего лица, в пользу которого осуществлялось пожизненное содержание».
Указанный вывод подтверждается также и тем, что договор пожизненного содержания является разновидностью пожизненной ренты.
Таким образом, если собственник имущества указывает лицо, которое будет получать ренту, то обязательство по предоставлению рентных платежей прекратится именно смертью указанного лица, а не смертью собственника имущества, который передал его под выплату ренты.
Выплата выкупной цены как последствие прекращения обязательства противоречит конструкции договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку, во-первых, получатель ренты, заключая указанный договор, заинтересован в своевременном получении средств к существованию, во-вторых, выдвигая требование о выкупе ренты, он теряет право проживания в переданной им под выплату ренты квартире, что противоречит существу данных отношений.
Таким образом, нормы о выкупе пожизненного содержания противоречат существу договора пожизненного содержания и, как следствие, не применяются на практике. Поэтому необходимо исключить из ст. 605 ГК РФ нормы о выкупе ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ последствием прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением является также возврат недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Представляется, что такой возврат может быть произведен лишь при расторжении договора, которое возможно при существенном нарушении договора со стороны плательщика.
В ст. 605 ГК РФ не содержится определение существенного нарушения договора пожизненного содержания, следовательно, необходимо ориентироваться на нормы гл. 29 ГК РФ.
По договору пожизненного содержания весьма сложно доказать факт надлежащего исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Целесообразно в тексте договора пожизненного содержания с иждивением предусматривать перечень нарушений договора, которые являются существенными.
В п. 2 ст. 605 ГК РФ ничего не говорится о том, за плату или бесплатно передавалось имущество плательщику ренты. Это имеет весьма важное значение. На наш взгляд, следует внести изменения в п. 2 ст. 605 ГК РФ, и указать, что получатель ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного бесплатно в обеспечение пожизненного содержания. В противном случае, если также будет возвращаться имущество, переданное за плату, то на стороне получателя будет неосновательное обогащение.
Просрочка выплаты регулярных рентных платежей занимает основное место среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением, которые могут быть допущены плательщиком ренты. Другим распространенным основанием наступления договорной ответственности выступает существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
Следует отметить, что к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться нормы об ответственности за нарушение договоров купли-продажи и дарения, в части, не противоречащей сущности рентных сделок. К договору пожизненного содержания с иждивением вполне применимы правила об ответственности за нарушение правил обеспечения сохранности недвижимости — предмета залога.
Основанием наступления ответственности плательщика ренты также будет несоблюдение обязанности по предоставлению, получателю содержания в пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон. К условиям наступления гражданско-правовой ответственности, относятся противоправное деяние, вредные последствия, причинная, связь, между противоправным деянием и наступившими вредными последствиями, а также вина нарушителя договора или требований закона. Наличие вины является обязательным условием для плательщика ренты, если он является физическим лицом, либо некоммерческой организацией, а также для получателя пожизненного содержания. К мерам договорной ответственности относятся возмещение убытков, взыскание неустойки, уплата процентов за неисполнение денежного обязательства, а также компенсация морального вреда.
