Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации

Актуальность темы

исследования. Жилище является благом особого рода: потребность в нем испытывает практически любое живое существо. В жилище оно укрывается от непогоды и врагов, восстанавливает силы, выводит потомство и т. п. Человек в этом смысле ничем не отличается от большинства живых существ. Именно в жилище он удовлетворяет свои бытовые потребности, вырастает, получая первые уроки социализации, а затем и сам создает семью, что вне жилища практически невозможно на современном уровне цивилизации. Свое первое жилище человек называет родимым домом, а дом, где он постоянно проживает, где ведет свою частную жизнь, именует своей «крепостью». Потребность в жилище наряду с потребностью в пище и одежде составляет ряд важнейших потребностей, без которых человеку не нужна свобода, без чего теряется значимость всякого рода политических идеалов и т. п., на что в свое время обращал особое внимание Ф. Энгельс1. Таким образом, пока человек живет как биологический вид и как личность, жилище всегда было, есть и будет для него естественной средой обитания. Вполне понятно, что в человеческом сообществе жилище было, есть и будет важнейшим социальным благом, а право на жилище — естественным неотчуждаемым правом человека, принадлежащим ему от рождения.

С другой стороны, жилище является обычным материальным благом, способным в рыночных товарно-денежных отношениях принимать форму товара, быть товаром и «участвовать» в гражданском обороте наряду с другим имуществом. Более того, в условиях дефицита жилья, неупорядоченности отношений на жилищном рынке в современной России жилье — чрезвычайно оборотоспо-собный и ликвидный товар. Однако, каким бы спросом ни пользовалось жилье как товар, оно никогда не перестанет быть важнейшим социальным благом, никогда не утратит своей неимущественной, социальной природы. Представляется, что именно в ее наличии кроется перманентность существования жилищ.

1 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19, с. 150. ной проблемы. На различных этапах развития человеческого общества может качественно изменяться ее содержание, но сама проблема остается ввиду противоречивости природы жилища как социального блага и как товара. Так при господстве плановой экономики в России в советский период жилищная проблема выражалась в тотальном дефиците жилья, в многолетних очередях на получение жилой площади, поскольку государство оказалось не в силах удовлетворить постоянно возрастающие и качественно изменяющиеся жилищные потребности населения. Однако и превращение жилища только в товар, гипертрофирование его рыночной сущности, игнорирование его социальной роли в современной России не решило, а лишь видоизменило жилищную проблему, превратив ее в проблему дефицита доступного жилья при резком снижении жизненного уровня большинства населения, неспособного самостоятельно приобрести жилье в собственность по существующим рыночным ценам.

Конституция РФ провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека. Конкретизируя это положение, Конституция закрепила в числе основных прав и свобод человека его право на жилище, обеспечив его реализацию целым рядом социальных гарантий, касающихся не только малоимущих, каковых в России оказалось едва ли не большинство, но и иных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не могущих стать собственниками современного элитного жилья. В то же время, текущее законодательство, прежде всего действующий ЖК РФ, подходит к решению жилищной проблемы едва ли не противоположным образом. В частности, существенно сокращен круг лиц, обладавших ранее социальными льготами по предоставлению жилых помещений, по оплате жилья и коммунальных услугиз ЖК РФ исключена многочисленная категория лиц, ранее имевших право на первоочередное предоставление жилых помещений, в числе которых были одинокие матери, многодетные семьи, семьи при рождении близнецов, семьи погибших военнослужащих и др. Такое положение выглядит, по меньшей мере, странно на фоне резкого обострения демографической ситуации. Не вызывает сомнения тот факт, что с помощью «материнского капитала» ни молодые, ни многодетные семьи не смогут улучшить свои жилищные условия путем приобретения жилья в собственность. Таким образом, жилищная проблема в современном российском обществе не решается, а напротив, обостряется, притом не без «помощи» государственной жилищной политики, нашедшей свое отражение в действующем законодательстве.

В таких условиях существенно возрастает роль не только и, может быть, даже не столько отношений собственности на жилые помещения. Решению жилищной проблемы во многом способствует развитие особого рода отношений: жилищных отношений, производных от отношений собственности, хотя и основанных на этих последних. Правовой формой, в которую облекаются подобные отношения, является договор особого рода: жилищный договор, который, как представляется, качественно отличается от обычного гражданско-правового договора, что обусловлено, прежде всего, самим жилищем как особым предметом такого договора. В науке жилищного права давно уже назрела необходимость выявить сущность и правовую природу этого договора, определить его предмет, субъектный состав, другие его элементы, а также права, обязанности и имущественную ответственность его участников. Понятно, что жилищные отношения достаточно разнообразны по субъектному составу и по содержанию, вследствие чего неоднородны и жилищные договоры. В связи с этим, необходимо выявить то общее, что их объединяет в единую систему, и определить их соотношение с типичными гражданско-правовыми договорами в жилищной сфере. Решение этой задачи в свою очередь позволит на основе действующего жилищного законодательства, правоприменительной практики и с учетом данных современной науки жилищного права высказать взвешенные суждения по проблемам отраслевой самостоятельности жилищного права и его места в правовой системе РФ, которые уже на протяжении десятков лет являются дискуссионными. Все это обусловливает актуальность проблем, избранных в качестве предмета настоящего диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Жилищная проблема сама по себе и разнообразные способы ее решения с помощью права являются предметом самого пристального внимания научной общественности на протяжении всего советского и постсоветского периода развития доктрины жилищного права. При этом основное внимание уделялось соотношению товарной и социальной природы жилища, частно-правовых и публично-правовых начал в правовом регулировании жилищных отношений. В разные годы акценты в научных исследованиях были различными, однако доктрина жилищного права никогда не ставила вопроса о полном отождествлении жилища с любым другим товаром и, следовательно, о полном слиянии жилищного и гражданского права. Много внимания в науке жилищного права уделялось проблемам отраслевой природы жилищно-правовых норм, места жилищного права в системе других отраслей права, соотношения жилищного права с гражданским, административным правом, с правом социального обеспечения. Выдающуюся роль в формировании и развитии доктрины жилищного права сыграли Ю. Г. Басин, В. Н. Литовкин, Ю. К. Толстой, В. Ф. Чигир и др.

В современной России также не угас интерес представителей юридической науки к проблемам правового регулирования жилищных отношений. Хотя больше внимания стало уделяться жилищу как товару и жилищно-правовые отношения все более пристально рассматривались как рыночные, тем не менее, было издано ряд монографий и защищено несколько диссертаций по специфическим проблемам жилищного праваболее того, появились и теоретические исследования.1.

Однако современные исследования касались либо самых общих теоретических вопросов, в которых жилищно-правовые договоры упоминались среди прочих юридических фактов, либо были посвящены отдельным видам догово.

1 см., например: Бакирова Е. Ю. Юридические факты в жилищном праве: Дис.. канд. юрид. наук. — Белгород, 2003; Богданов Е. В. Жилище и рынок. — Минск, 1992; Скрипко В. Р. Право граждан на жилище и его судебная защита. — М., 2001; Толстой Ю. К. Жилищное право. — М., 1996; Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений. Дисс.. канд. юрид. наук. — Екатеринбург, 1994; и др. ра жилищного найма, в особенности договору социального найма1. Все это создало возможность и вызвало необходимость проведения обобщающего комплексного монографического исследования с целью выявления и использования в нормотворческой практике «общего» и «особенного» в различных жилищных договорах. Стало возможным и необходимым конструирование особого жилищного договора с его существенными признаками, а также особого субъективного права проживания в жилом помещении, что должно найти отражение в жилищном законодательстве. Требует нового осмысления проблема места жилищного права в правовой системе РФ, что обусловлено качественными изменениями в действующем жилищном законодательстве. Таким образом, проблема жилищных договоров в действующем законодательстве и в науке жилищного права остается особо актуальной.

Цели и задачи исследования. Основной целью настоящего диссертационного исследования является создание целостной теории жилищных договоров, оценка эффективности действующего законодательства о жилищных договорах и практики его применения, выработка практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования жилищных договоров.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

— исторический и теоретический анализ жилищного законодательства, регулирующего общественные отношения, складывающиеся по поводу предоставления жилых помещений и пользования ими, а также изучение и сопоставление различных научных воззрений по данному кругу проблем;

— изучение научных позиций по проблемам отраслевой самостоятельности жилищного права и выработка собственного взгляда на эти проблемы:

1 см., например: Ануприенко A.A. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: Дисс.. канд. юрид. наук. — Белгород, 2004; Васильев В. В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис.. канд. юрид. наук. — Тверь, 2004; Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Дисс.. канд. юрид. наук. — Волгоград, 1999.

— выявление сходных и отличительных черт различных договорных отношений по поводу проживания в жилом помещении, разработка общего понятия и системы жилищных договоров;

— конструирование обобщенной теории об элементах жилищных договоров, их содержании и имущественной ответственности сторон;

— разработка конкретных предложений по совершенствованию действующего законодательства о жилищных договорах.

Объект, предмет и методология исследования. Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, складывающиеся в современной России по поводу пользования жилым помещением как товаром рг как социальным благом, а также регламентирующие их правовые нормы. Предметом исследования являются жилищные договоры как правообразующие юридические факты и как договорные обязательственные правоотношения по поводу проживания в жилом помещении, а также комплекс проблем, связанных с их регламентацией.

Исследование проведено на базе общенаучного диалектического метода познания всех общественных процессов и явлений. При его проведении ис-* пользовались обычные частно-научные методы, принятые в юриспруденции: догматический метод, методы системного анализа и сравнительного правоведения, формально-логический, структурный и др.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической базой диссертации явились труды классиков российской цивилистики прежде всего советского периода, а также ученых, явившихся основателями науки жилищного права, таких как: И. И. Андреанов, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, В. П. Грибанов, О. С. Иоффе, В. Н. Литовкин, В. Ф. Маслов, П. С. Никитюк,.

A.И.Пергамент, А. Г. Потюков, П. И. Седугин, В. Р. Скрипко, Ю. К. Толстой,.

B.Ф.Чигир и др. Учтены и использованы также труды современных российских представителей науки жилищного права, а именно: Е. Ю. Бакировой, Е. В. Богданова, Е. А. Крашенинникова, П. В. Крашенинникова, А. О. Молчанова, Д. И. Потяркина, А. А. Титова, Г. Д. Улетовой и др. Эмпирическую базу исследования составили: Конституция РФ, жилищное законодательство советского периода, ГК РФ, ЖК РФ, жилищное законодательство субъектов РФ, прежде всего Белгородской области, подзаконные жилищно-правовые акты, постановления и определения Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по жилищным делам, материалы опубликованной и неопубликованной судебной практики.

Научная новизна. Впервые в науке жилищного права на уровне комплексного монографического исследования выстроена целостная теория жилищных договоров, выявлены их общие и отличительные черты, проведено их отграничение от обычных гражданско-правовых договоров, сконструирована их система, определены их элементы и содержание. Впервые в правовой литературе сформулировано особое понятие жилищного договораранее этот термин не употреблялся. Сделан вывод о наличии и юридической природе особого субъективного жилищного права — права на проживание в жилом помещении, составляющего содержание всех жилищных договороввыявлены его отличия от вещных прав владения и пользования жилым помещениемдоказана его обязательственно-правовая природасформулированы его правомочия, в частности, право требовать предоставления пригодного для проживания жилого помещения, права на вселение других лиц. Элементы новизны содержатся также в ряде практических рекомендаций по совершенствованию жилищного законодательства, в частности, о внесении изменений в ст. 19 ЖК РФ, об отмене ограничений на проживание временных жильцов и др.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Помимо положений, характеризующих научную новизну, теоретическая значимость диссертации состоит в следующем:

— высказан собственный взгляд на определение места жилищного права в правовой системе РФ, приведены дополнительные аргументы в пользу его отраслевой самостоятельности;

— выявлены особенности действия принципов правового регулирования жилищных отношений, показано соотношение публично-правовых и частноправовых начал в их правовой регламентации, сделан вывод о преобладании в жилищном праве публично-правовых начал;

— доказана несостоятельность двойного регулирования жилищных отношений гражданским и жилищным законодательством;

— применительно к жилищным договорам выявлены отличия понятий «объект договора» и «предмет договора».

Практическая значимость работы состоит в том, что предложения об изменении некоторых норм жилищного законодательства могут быть внедрены в нормотворческую деятельность РФ и субъектов РФ. Результаты исследования могут быть использованы также в учебном процессе при преподавании курса жилищного права.

Основные положения, выносимые на защиту.

По результатам исследования на защиту выносятся следующие основные положения, содержащие элементы научной новизны:

1. В РФ как в социальном государстве при регулировании жилищных отношений следует учитывать преимущественное значение жилища как важнейшего не только имущественного, но и личного неимущественного социального блага. Главная роль в их правовом регулировании должна принадлежать не только гражданско-правовым принципам разумности и добросовестности, но также принципам справедливости и гуманности, на которых основаны специфические принципы правового регулирования жилищных отношений, прежде всего, принцип недопустимости произвольного лишения жилища. В то же время в жилищном праве существенно ослабляется действие основополагающего гражданско-правового принципа неприкосновенности собственности. Удельный вес публично-правовых норм, регулирующих жилищные отношения, существенно выше дельного веса этих норм в регулировании обычных рыночных отношений, являющихся предметом гражданского права. Все это доказывает отраслевую самостоятельность жилищного права.

2. Хотя большинство жилищных правоотношений облекаются в договорную форму, договоры в жилищном праве подчиняются особому правовому режиму, в связи с чем их нельзя считать разновидностью обычных гражданско-правовых договоров, основанных на полном юридическом равенстве имущественно самостоятельных субъектов правоотношений. В связи с этим в законодательстве и науке следует считаться с существованием особых жилищных договоров. Жилищный договор следует определять как соглашение между собственником или иным титульным владельцем жилого помещения и физическим лицом о проживании в предоставленном жилом помещении.

3. В систему жилищных договоров следует включать все разновидности договора найма жилого помещения, договор поднайма, соглашение между собственником жилого помещения и членом его семьи о поводу пользования жилым помещением, договор ренты с обязательством плательщика ренты предоставить е получателю жилище, договор безвозмездного пользования жилым помещением и иные договоры, непосредственно направленные на обеспечение постоянного проживания физического лица в жилом помещении. Такие договоры должны регламентироваться только жилищным законодательством.

4. Жилищно-правовые договоры следует разграничивать на публично-правовые, с помощью которых публичные образования выполняют социальную функцию по реализации права граждан на жилище, и частно-правовые. Они могут быть также основными и дополнительными. К числу дополнительных договоров, в частности, могут быть отнесены условия о предоставлении жилого помещения, включаемые в трудовой или иной служебный контракт. Однако специфика дополнительных жилищно-правовых договоров проявляется в том, что они, как правило, не следует судьбе основного договора, что подтверждается наличием ограничений при выселении из служебных жилых помещений.

5. В целях устранения разноречивого толкования и применения норм ЖК РФ о возможности заключения договора коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимо предусмотреть законодательные ограничения публично-правовых образований в частноправовых жилищных отношениях. В связи с этим в ст. 19 ЖК РФ следует предусмотреть, что в государственной и муниципальной собственности может находиться только жилищный фонд социального использования, а также специализированный жилищный фонд. Жилые помещения, находящиеся в фонде социального использования, могут быть предоставлены по договорам социального найма или найма наряду с малоимущими гражданами только гражданам, нуждающимся в предоставлении жилых помещений в случаях, предусмотренных законодательством РФ или субъектов РФ. С этой целью наряду с типовым договором социального найма необходимо на уровне Правительства РФ разработать типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

6. Ввиду противоречивости законодательства, предусматривающего требования к предоставляемому жилому помещению, с целью уточнения предмета договора найма жилого помещения и иных жилищных договоров следует внести в ст. 15 ЖК РФ изменения, в которых предусмотреть, что предметом жилищных договоров может быть отдельное помещение (или его часть), которое в силу его естественных свойств может быть пригодно для постоянного проживания, если особые требования к жилому помещению прямо не предусмотрены законом.

7. В содержании всех жилищных договоров основным является особое субъективное жилищное право, основанное на конституционном праве каждого на жилище. Этим правом является право на проживание в предоставленном жилом помещении. В состав этого права включаются следующие юридические возможности: требовать предоставления жилого помещения, пригодного для постоянного проживаниятребовать поддержания данного состояния в течение всего периода проживаниявселять в предоставленное жилое помещение других лиц независимо от согласия лица, предоставившего помещение.

В связи с этим следует признать не соответствующим смыслу Конституции РФ и не действующим положение о запрете вселения в жилое помещение супруга и родителей нанимателя без согласия наймодателя.

8. Проживание в жилом помещении временных жильцов по своей правовой природе является договором безвозмездного пользование жилым помещением. Поэтому лишено всякого здравого смысла и не поддается разумному объяснению ограничение их проживания шестимесячным сроком, в связи с чем необходимо исключить данное положение из ст. 80 ЖК РФ.

9. С учетом того, что при нарушении жилищных прав граждан нарушенными являются одновременно как имущественные, так и неимущественные блага, то при нарушении этих прав стороной, предоставившей или обязанной предоставить жилое помещение должна быть предусмотрена возможность по компенсации морального вреда в соответствии со ст. 151 ГК РФ.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации отражены в трех опубликованных работах автора в центральных периодических юридических изданиях, а также в выступлениях на международной научно-практической конференции «Развитие гражданского законодательства стран — участниц Содружества независимых государств на современном этапе», проходившей 15−16 ноября 2007 г. в г. Белгороде, а на других региональных и общероссийских научных конференциях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Поскольку исследование мыслилось, прежде всего, как теоретическое, главная его цель — разработка понятия и системы жилищно-правовых договоров — в основном достигнута. Комплексный подход к исследуемым проблемам, подбор методов проведения научного исследования, анализ законодательства, правоприменительной практики и использование достижений как общей теории права, так и различных отраслевых наук — всё это позволило сформулировать ряд теоретических выводов, которые могут быть положены в основу дальнейшей разработки проблемы регулирования договорных отношений по поводу использования жилища для проживания.

Жилищно-правовой договор следует определять как договор, содержанием которого являются отношения между собственником жилого помещения или лицом, обладающим жилым помещением на ином основании, и иным физическим лицом по поводу проживания в предоставляемом по данному договору жилом помещении. К числу таких договоров следует относить договор найма жилого помещения со всеми его разновидностями, договор поднайма жилого помещения, соглашение между собственником жилого помещения и членом его семьи о порядке пользования жилым помещением, договор ренты с обязательствам плательщика ренты предоставить получателю ренты жилище, договор безвозмездного пользования жилым помещением и иные подобные договоры, включая договор о предоставлении гостиничных услуг, который хотя традиционно и считается гражданско-правовым договором, но тем не менее принципиально не отличается от иных жилищно-правовых договоров.

Анализ современного законодательства наглядно свидетельствует о том, что избранный законодателем подход, в силу которого принципиально единые по своей природе отношения по использованию жилого помещения для проживания регулируются двумя различными подсистемами законодательства (гражданским и жилищным), которые обладают хотя и похожими, но не тождественными средствами правового регулирования, приводит, с одной стороны, к количественному усложнению современной системы законодательства, что выражается в отсутствии законодательно закрепленных общих положений, распространяемых на договоры регулируемые и той, и другой подсистемой при их несомненном фактическом наличии, а, с другой стороны, к ее качественному усложнению, что проявляется в наличии совершенно различных норм в каждой из этих подсистем, отличия которых объективно не обусловлены отличием регулируемых общественных отношений. Все это, в свою очередь, не может не сказаться на эффективности правового регулирования отношений по использованию жилого помещения для проживания.

В целях совершенствования законодательства, регулирующего договорные отношения по использованию жилых помещений для проживания, на основе анализа действующего законодательства были разработаны предложения по построению классификации жилищно-правовых договорных отношений, которые могли бы быть учтены законодателем при дальнейшей систематизации указанного законодательства. В частности, предлагается разграничивать жилищно-правовые договоры на публичные (или социальные) и частные. Государство и иные публично-правовые образования могут быть участниками только публичных жилищно-правовых договоров, посредством которых реализуются их социальные функции по обеспечению права на жилище и ряда других социальных прав отдельных категорий граждан (договор социального найма, договоры найма специализированных жилых помещений, договор найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и другие). Частные жилищно-правовые договоры, в которых неимущественным интересам одной из сторон противостоят имущественные интересы собственника жилого помещения или иного владеющего им лица, следует разграничивать на потребительские жилищно-правовые договоры (например, договор о предоставлении гостиничных услуг, договор найма, одной из сторон которого является профессиональный участник рынка, для которого предоставление внаем жилых помещений является приносящей доход деятельностью) и иные «общегражданские» жилищно-правовые договоры (например, договор безвозмездного пользования жилым помещением, заключаемый между гражданами, так и между гражданами и организациями, не относящимися к публично-правовым образованиям, договор поднайма, договор найма, если деятельность наймодателя не связана с извлечением прибыли от предоставления внаем жилого помещения).

Несмотря на то, что социальные жилищно-правовые договоры тяготеют к праву социального обеспечения как отрасли публичного права, а иные жилищно-правовые договоры являются частноправовыми договорами, все они регулируются нормами одной отрасли права — жилищного права, как комплексной, но самостоятельной отрасли права. Решающими признаками такого объединения является цель этих договоров — реализация права на жилище как личного неимущественного права одной из сторон, а также равенство сторон этих отношений, что в свою очередь обусловливает именно договорную форму их регулирования. Объединение же всей указанной совокупности жилищно-правовых договоров в рамках единой отрасли законодательства способствовало бы не только количественному упрощению нормативного материала, посвященному регулированию указанных отношений, но и качественному его упрощению, и, как следствие, к повышению эффективности правового регулирования соответствующих общественных отношений.

Разумеется, подобное объединение мы могли наблюдать до принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, когда жилищные отношения в большинстве своем (хотя и не совсем последовательно) регулировались одним законодательным актом — Жилищным кодексом РСФСР. Являющиеся результатам настоящего исследования предложения по подобной систематизации не следует расценивать как некий шаг назад, как пройденный этап в регулировании жилищных отношений. Во-первых, всякая систематизация, сама по себе не может расцениваться как нечто отрицательное, поскольку привносит в действующую систему законодательства элементы логической последовательности и стройности. Во-вторых, предлагаемая систематизация норм, регулирующих жилищно-правовые договоры, на современном этапе должна быть проведена таким образом, чтобы ее результат учитывал обе стороны предмета жилищно-правовых договор, и, как следствие, обе стороны самих жилищно-правовых договоров, в частности, качества жилого помещения как товара и его качества как важнейшего социального блага, посредством которого реализуются конституционные права граждан на жилище. В этой связи в диссертационном исследовании было проанализировано то, каким образом важнейшие элементы жилищно-правовых договоров проявляется в зависимости от их типа и вида.

В частности, на основе систематического толкования положений нового ЖК, был сделан вывод о том, что содержащееся в его статье 15 определение объекта жилищных прав пригодно лишь применительно к предмету договора найма жилого помещения, причем его определенной разновидности — договора социального найма, и не учитывает специфику предмета иных жилищно-правовых договоров, как частных, так и публичных.

Предоставление жилого помещения на безвозмездной основе как нанимателем, так и его собственником иными лицам — это не что иное, как договор безвозмездного пользования. В то же время, и гражданское (статья 680 ГК), и жилищное законодательство (статья 80 ЖК) без каких-либо оснований ограничивают срок проживания таких граждан лишь шестью месяцами. Следует прийти к однозначному выводу о том, что срок проживания временных жильцов должен определяться исключительно по соглашению между ними и нанимателем жилого помещения или его собственником, а установление предельного срока проживания временных жильцов непосредственно законом недопустимо.

Были также проанализированы высказываемые в литературе предложения о государственной регистрации договоров найма жилых помещений. При этом был сделан вывод, что указанные предложения должны найти свое отражение в законодательстве применительно к договорам коммерческого найма, содержание которых ничем не отличается от содержания договоров аренды недвижимого имущества, которые в отличие от договоров найма подлежат государственной регистрации. Что касается иных жилищно-правовых договоров, прежде всего, публичных то введение их государственной регистрации не представляется необходимым, поскольку цель такой регистрации — защита прав участников жилищных отношений при изменении собственника жилого помещенияможет быть достигнута при помощи иных средств.

Одним из главных общих элементов жилищно-правовых договоров является право проживания в предоставленном по договору жилом помещении, содержание которого заключается в возможности, прежде всего, требовать предоставления жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания, а также возможность требования поддержания данного состояния в течение всего периода проживания в нем. Исключение составляет, разве что, договор безвозмездного пользования жилым помещением, который не предоставляет ссудополучателю права требовать ни предоставления жилого помещения, заменяя его правом требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба (статья 692 ГК), ни поддержания его в состоянии, пригодном для проживания, перелагая на ссудополучателя практически в полном объеме обязанности по его содержанию (статья 695 ГК). К праву проживания в предоставленном жилом помещении следует отнести и правомочие по вселению в предоставленное жилое помещение иных лиц вне зависимости от согласия лица, предоставившего жилое помещение, причем в публично-правовых жилищных договорах это правомочие более широко, чем в частноправовых, что вполне отражает специфику этих разновидностей жилищно-правовых договоров.

Всё сказанное выше отнюдь не означает, что разработка комплекса проблем, избранных в качестве предмета настоящего исследования, полностью завершена. За его рамками остались многочисленные теоретические проблемы, касающиеся особенностей порядка заключения, изменения и расторжения жилищно-правовых, а также последствий расторжения жилищно-правовых договоров применительно к необходимости устранения из действующей системы законодательства случаев выселения граждан без предоставления им какого бы то ни было жилого помещения. Это свидетельствует не о том, что данное диссертационное исследование является незавершённым, а скорее о его перспективности, о необходимости и возможности дальнейших научных изысканий в этом направлении.