Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности

Выбор темы исследовании автором настоящей работы обоснован интересом к проблемам, связанным с обеспечением нрав предпринимателей при совершении ими деятельности на рынке недвижимости, в связи с недостаточным их исследованием и правовым регулированием. В частности, данный интерес обусловлен непосредственной причастностью автора, являющегося государственным регистратором, к вопросам государственной регистрации недвижимости.

Акту альность темы исследования.

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью — относительно новый правовой институт для России, который появился с переходом к рыночным условиям хозяйствования и развитием предпринимательства в сфере недвижимости. Длительное время в России недвижимое имущество не обладало той ценностью и значением для общества, которое оно должно иметь.

Возрождение недвижимости как объекта предпринимательского оборота должно способствовать стабилизации экономической и социально-политической ситуации в обществе, поскольку недвижимость является наименее потребляемой и относительно незыблемой вещью. С включением недвижимости в предпринимательский оборот появилась необходимость предоставления серьезных гарантий и защиты прав и интересов предпринимателей на рынке недвижимости, достижение которых невозможно без упорядочивания самого рынка объектов недвижимости и прав на них.

Создание необходимых условий для устойчивого развития экономических отношений является одной из основных функций государства. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем создания необходимых условий для их осуществления, создает гарантии осуществления указанных прав и свобод в будущем, защищает нарушенные права и свободы, контролирует соблюдение законодательства другими лицами. В целом процесс взаимодействия государства и экономики — это единый, неразделимый процесс, которому свойственно взаимопроникновение и постоянное влияние его элементов друг на друга. Отсюда вытекает и характеристика взаимоотношений предпринимательства и государства, которым свойственно взаимодействие, взаимосвязь интересов той и другой стороны. Под этим углом зрения предлагается рассматривать понятие государственной регистрации недвижимости как элемента взаимодействия государства и предпринимательства, элемента государственного регулирования экономики. Государственная регистрация относится к средствам государственного регулирования экономики в целом, поскольку тесно связана с созданием имущественной основы для предпринимательской деятельности. Обладание определенным имуществом является необходимым условием для осуществления предпринимательской деятельности, а недвижимость — это наиболее стабильный и обладающий высокой ценностью вид имущества.

Несмотря на то, что само, но ссбе государственное регулирование экономики, и, в частности, предпринимательства, является частью единого процесса экономической деятельности, взаимодействия государства и экономики, экономическая деятельность в рамках государства должна быть опосредована правом. Любое средство регулирования может использоваться государством исключительно в рамках, установленных правом, то есть должно быть предусмотрено нормами права напрямую либо не противоречить установленному в данном государстве теми же нормами правопорядку. В связи с этим, необходимо изучение государственного регулирования экономики и его отдельных элементов (в частности, государственной регистрации недвижимости) как комплексного понятия, имеющего правовую форму (обеспеченного правом). Отсюда автором рассматривается государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как правовая категория, средство государственного регулирования предпринимательской деятельности, опосредованное правом.

В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования государственной регистрации недвижимости как элемента государственного регулирования экономики. Существующие научные труды посвящены отдельным аспектам правового режима недвижимости и некоторым элементам государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Вместе с тем, множество проблем, возникающих на рынке недвижимости и связанных, в том числе, с государственной регистрацией недвижимости, остаются неисследованными, либо дискуссионными. Законодательная база о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью так же недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, государственная регистрация является чрезвычайно эффективным средством в механизме государственного регулирования рынка.

В свете изложенного, представляется необходимым комплексное исследование системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в России и заложенных в ней средств государственного регулирования рынка недвижимости.

Цель исследования.

Цель настоящего исследования состоит в комплексном изучении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как элемента государственного регулирования рынка недвижимости, анализе законодательства, определяющего правовой статус объекта недвижимости, правовое регулирование прав, сделок, ограничений и обременений в отношении недвижимости, деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию, принципы, на которых построена регистрация, практике применения законодательства, научное осмысление сущности государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности на о рынке недвижимости в целом, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношении, складывающихся в данной сфере. При этом автор рассматривает отдельный вид рынка недвижимости — рынок объектов нежилого фонда, получивший наиболее полное развитие сегодня в Москве, и обладающий своей спецификой.

Автором проведено изучение норм различных отраслей права, регулирующих государственную регистрацшо недвижимости, а также исследованы научные труды российских и зарубежных юристов по вопросу укрепления прав на недвижимость и подробно проанализирована правоприменительная практика органа по регистрации прав на недвижимость в Москве.

Научная новизна диссертации.

Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Автором выведены основные элементы, составляющие содержание государственной регистрации как комплексного средства государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, обоснована концепция реализации принципов государственной регистрации как основного условия обеспечения прав предпринимателей иа рынке недвижимости.

По итогам проведенного научного исследования на защиту выносятся следующие иоло/кснин, которые определяют научную новизну диссертации.

1. Сущность государственной регистрации состоит в том, что.

— государственная регистрация является ненормативным актом госоргана;

— государственная регистрация по общему правилу является юридическим фактом в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. Исключение составляют особые случаи, когда право возникает, изменяется или прекращается до государственной регистрации. В связи с вышеизложенным, предлагается внести изменение в норму и.1 ст. 2 Закона о регистрации1, устанавливающую понятие государственной регистрации, в части характеристики регистрации как акта признания и подтверждения прав, установив, что государственная регистрация является актом признания и (или) подтверждения прав;

— государственная регистрация является комплексным средством государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

2. Отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых должно осуществляться законодателем в нормативно-правовых актах — федеральных законах, регламентирующих создание соответствующих объектов, либо в иных нормативных актах федерального уровня (то есть представляется более эффективной концепция.

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., И апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 авгу ста, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) / СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594. недвижимости в силу закона"). Это обусловлено тем, что определение правовой категории недвижимости как объекта предпринимательских правоотношении является основной предпосылкой для государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для выявления объектов, участвующих в правоотношениях, подлежащих государственному регулированию, необходимо четко установить, относится объект к категории недвижимости, или нет.

При этом оценка того, относится ли объект к недвижимой вещи, или нет, должна быть отнесена к компетенции органов, производящих технический учет и инвентаризацию соответствующих объектов.

Для увеличения эффективности государственного регулирования рынка недвижимости также следует расширить круг объектов недвижимости путем включения в него такого рода объектов, как определенные имущественные права в отношении создаваемых, строящихся объектов.

3. Система государственной регистрации, строящаяся на принципе внесения, должна содержать четкие требования относительно обязательности регистрации конкретных прав и ограничений (обременении). При этом вместо требований государственной регистрации ряда сделок предлагается установить обязательную регистрацию обременении в отношении недвижимости, вытекающих из сделок с недвижимостью.

Для последовательной реализации принципа достоверности обязательной государственной регистрации должны подлежать все без исключения вещные права, ограничения и обременения в отношении объектов недвижимости, независимо от момента и оснований их возникновения.

4. Ограничения и обременения как объекты государственной регистрации — не тождественные понятия. Правовой сущностью обременении являются определенные права третьих лиц в отношении имущества правообладателя, а также обязанности осуществления каких-либо положительных действий, возлагаемые на правообладателя, то есть некие положительные действия тех или иных лиц. Ограничения же — это отрицательные последствия для правообладателя, которые возникают на основании указанных обременении и ограничивают правообладателя в осуществлении тех или иных действий.

Для достижения эффективности государственной регистрации как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности следует установить в федеральном законе четкие понятия ограничения и обременения прав на недвижимость и требования их государственной регистрации (наряду с последствиями такой регистрации и се отсутствия), а также порядок их регистрации.

5. Запись в реестре должна являться практически незыблемой, чтобы оспорить в судебном порядке ее можно было только в конкретных предусмотренных законом случаях. Во всех же остальных случаях лицо, чьи права нарушены, должно быть вправе требовать денежной компенсации со стороны лиц, виновные или неосторожные действия которых привели к такому нарушению, причем компенсация должна рассчитываться, исходя из рыночной стоимости имущества на момент взыскания, и включать в себя упущенную выгоду. Для реализации данного механизма следует более эффективно использовать такое средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как страхование.

6. Государственная регистрация прекращения права собственности должна происходить одновременно с регистрацией возникновения соответствующего права у другого лица, либо с регистрацией ранее существовавшего права путем восстановления ранее существовавших записей в реестре.

7. Проблема оспаривания зарегистрированного нрава должна разрешаться в рамках общих способов защиты права, причем при наличии спора о праве способы защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду в резолютивной части решения установить право лица на имущество). Оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего нз административных правоотношений, с привлечением регистрирующего органа в качестве ответчика, недопустимо. В тоже время, признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана или как действия) — спор, вытекающий из публичных правоотношений, — может использоваться в определенных случаях — уже после того, когда право оспорено.

8. Признание сделки недействительной без применения реституции или виндикации не может являться самостоятельным способом оспаривания права, зарегистрированного на основании этой сделки.

9. При возникновении залога в силу закона при отчуждении недвижимого имущества следует учитывать особенности правового режима недвижимости и соотносить момент оплаты по договору с моментом перехода права к приобретателю (в частности, с моментом государственной регистрации), а не исключительно с моментом передачи вещи.

10. Решение по иску об уклонении стороны по сделке от регистрации не может служить основанием для государственной регистрации. В зависимости от вида уклонения такое решение может заменять собой заявление на регистрацию либо служить основанием для предоставления необходимых документов в принудительном порядке и для возмещении убытков, понесенных другой стороной задержкой в регистрации, либо в рамках такого судебного процесса суд может истребовать соответствующие документы у лица, которое ими обладает.

Обращение в суд в связи с уклонением предпринимателя от регистрации как самостоятельный способ защиты права должно быть более детально регламентировано. Кроме того, следует распространить данный способ защиты на все случаи уклонения субъектов предпринимательского оборота от регистрации, в то время как сегодня этот способ защиты может быть применен только в отношении стороны по сделке.

Для более четкого установления факта уклонения от регистрации и использования соответствующего механизма защиты необходимо установить максимальный срок для обращения соответствующих лиц за регистрацией права (обременения).

11. Практические рекомендации, направленные на совершенствование процесса государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, включают в себя следующие основные предложения:

— во избежание ситуаций, когда спор о праве может быть подменен административным спором о признании недействительным ненормативного акта госоргана, предлагается дополнить АПК РФ (а также ГПК РФ) таким основанием прекращения производства по делу, как выяснение наличия неразрешенного спора о праве в ходе рассмотрения вопроса о признании недействительным акта регистрации права на недвижимость (или действий по регистрации);

— целесообразно было бы в Законе о регистрации отдельно установить основания для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записей о прекращении зарегистрированного права в связи с решением суда, вынесенным в порядке п. 1 ст.2 Закона о регистрации (при оспаривании зарегистрированного права), и порядок внесения таких записей, а также основания и порядок восстановления записей в ЕГРП. При этом решение вопроса о погашении записи в ЕГРП и восстановлении ранее существовавшей записи (когда это возможно и необходимо) следует предусмотреть как обязательное требование для судов при рассмотрении споров об оспаривании зарегистрированного права тем или иным способом;

— считаю необходимым внести в действующее законодательство норму, обязывающую суд при изменении или отмене судебных актов, признающих незаконными и недействительными решения и акты об отказе либо приостановлении регистрации, в новых судебных актах исследовать возможность погашения в ЕГРП соответствующих записей, и указывать на необходимость такого погашения, когда это допустимо и не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Практическая значимость результатов исследования.

Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации недвижимости, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе при преподавании курсов предпринимательского, гражданского и административного права, а также спецкурсов, посвященных государственной регистрации на рынке недвижимости.