Изменения подходов и оценки кредитоспособности заемщиков

Историю ипотеки в России можно разделить на два примерно равных этапа: до кризиса и после. До конца 2008 года объемы кредитования для покупки жилья росли высокими темпами. Очень многим за счет этого удалось решить свой квартирный вопрос, несмотря на то, что в этот период активно росли и цены на недвижимость. Естественно, на фоне экономического роста и большого спроса на ипотеку банки стали конкурировать между собой за ипотечных клиентов. В итоге, требования к качеству заемщиков стали снижаться. В кризис такая практика привела к тому, что у банков начала расти просрочка по кредитам. Особенно пострадали те клиенты, которые брали займы в долларах и евро.

Поэтому в 2009 году многие банки ввели фактически запретительные ставки по жилищным кредитам либо и вовсе прекратили работать на ипотечном рынке. Естественно, в этот момент резко ужесточились и требования к клиентам. Однако в последние годы они снова стали постепенно снижаться.

Главный показатель, по которому оценивают потенциал каждого клиента, — это его доход. Естественно, чем больше денег зарабатывает заемщик, тем лучше для него. В этом случае банк в большинстве случаев примет положительное решение о выдаче кредита. Однако здесь роль играют скорее относительные, чем абсолютные величины.

На заре ипотечного рынка в России (до 2005 года) этот коэффициент в среднем составлял 40%, потом банки стали снижать требования и этот показатель дошел до 60% к кризису 2008 года. После кризиса на какое-то время требования ужесточились, но сейчас этот показатель опять составляет в среднем 60%.

Ипотечный кредит — это довольно сложный продукт. Поэтому в большинстве банков решение о выдаче принимается не только по результатам скоринга. Довольно часто применяется индивидуальный подход как к клиенту, так и к качеству жилья.

Оценка клиента и его возможности претендовать на ипотечный кредит — комплексное и довольно сложное мероприятие, кроме стандартного набора параметров (трудовой стаж, сфера деятельности, наличие собственности, кредитная история) сейчас потенциального заемщика оценивают и с «субъективной» точки зрения. Говорить о том, что банки «закрывают глаза» на некоторые моменты не совсем корректно, но различные послабления или так называемый «индивидуальный подход к клиенту», конечно, возможен. Например, некоторые банки стали лояльно относятся к заемщикам с «серой» зарплатой, ведь в настоящий момент кредитные аналитики обладают достаточной квалификацией, чтобы реально оценить уровень доходов в зависимости от сферы деятельности работника. Также весьма популярной банковской опцией является «кредитная амнистия», когда на принятие решения по кредиту не влияет негативная кредитная история в прошлом, если срок давности прецедента более 3−5 лет.

Во многих случаях клиенту могут пойти навстречу. Учесть те или иные факторы его биографии.

При наличии компенсирующих факторов, например, таких как большой первоначальный взнос или положительная кредитная история в банке-кредиторе, сейчас клиент может претендовать на получение кредита при наличии иных недостатков.

У ведущих ипотечных банков появилась программа по «2 ум документам». Условия выдачи кредитов по двум документам далеки от идеальных. Очень редко встречаются программы, способные предложить средний или ниже процент и при этом требующие всего 2 документа от заёмщика, но эта программа пользуется огромным спросом среди заемщиков работающих неофициально.