Приобретение и прекращение прав на земельные участки

Перечень вещных прав, на которых земельные участки могут находиться у граждан и юридических лиц, очень разнообразен. Кроме права собственности, которое гарантируется Конституцией РФ, гражданин может эксплуатировать земельный участок на праве аренды, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и ограниченного пользования (сервитута).

С момента вступления в силу ЗК РФ, гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Эти права, возникшие у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняются и могут быть переоформлены на право собственности.

Самым важным отличием данных ограниченных вещных прав от права собственности заключается в том, что граждане-землепользователи не могут распоряжаться ими (даже посредством передачи в аренду), в то время как собственник волен совершать любые сделки со своим земельным участком. На сегодняшний день в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам и юридическим лицам земельные участки могут предоставляться либо в собственность, либо в аренду, либо в безвозмездное срочное пользование.

Права па земельные участки могут приобретаться в силу различных правовых оснований. При этом представляется необходимым различать термины «приобретение» и «возникновение» прав на землю на примере права собственности. Когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет о появлении права собственности у государства (муниципального образования). Так, в ст. 17 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности находятся участки, право собственности на которые возникло у РФ при разграничении государственной собственности на землю. Приобретение земельного участка означает появление права собственности у государства или иных субъектов, но основаниям, предусмотренным законом (ст. 8 ГК РФ). На возможность приобретения Россией участков по гражданско-правовым основаниям указывает ст. 17 ЗК РФ. Аналогичный термин используется и в других статьях ЗК РФ, например, когда речь идет о нраве граждан — землевладельцев и землепользователей приобрести их в частную собственность.

Существует следующая классификация оснований приобретения прав на земельные участки:

• а) договоры и иные сделки (гражданско-правовой порядок), в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, внесение земельного участка в качестве доли в уставной капитал; наследование земельных участков;
• б) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Данная группа оснований называется административно-правовым способом (порядком) приобретения права на земельные участки, поскольку при данном способе одной из сторон правоотношения обязательно является государственный орган или орган местного самоуправления;
• в) судебные акты.

Административно-правовой порядок приобретения права на земельный участок связан с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством первичного предоставления либо переоформления прав на землю. Таким компетентным органом является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Отличие процедуры «предоставления земельного участка» от процедуры «переоформления прав на земельный участок» заключается в том, что при предоставлении земельного участка право собственности на него у граждан и юридических лиц возникает впервые за плату или бесплатно^[1]. Как правило, предоставление земельного участка осуществляется по итогам аукционов или конкурсов. Бесплатное предоставление участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность осуществляется в случаях, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами, законами субъектов РФ (ст. 39.5 ЗК РФ). В законе особо выделены случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка:

• — образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;
• — религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

• — гражданину, но истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• — земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;
• — гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ;
• — отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
• — предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;

земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Прекращение права собственности на земельный участок. Согласно наиболее распространенной из них право собственности прекращается:

• • добровольно и, но воле собственника;
• • по объективным причинам, независимо от воли собственника;
• • принудительно, т. е. против воли собственника.

Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности (ст. 53 ЗК РФ); отчуждения участка в результате совершения сделки (купли-продажи, дарения, мены); добровольной ликвидации юридического лица (н. 2 ст. 61 ГК РФ).

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо «юридической гибели» земельного участка, т. е. когда земельный участок прекращает свое юридическое существование (например, в результате изменения русла реки Волга вода размыла остров Сарпинский, и часть земель дачного кооператива ушла под воду. Таким образом, сельскохозяйственное использование этих земель прекратилось, равно как и права граждан на такие участки).

Принудительное прекращение права частной собственности на землю включает четыре группы оснований:

• • действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичными примерами являются изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) и реквизиция (ст. 51 ЗК РФ);
• • действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия — земельные правонарушения. В числе таких случаев можно назвать изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ или ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), конфискацию (ст. 50 ЗК РФ). Так, ст. 284 и 285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;
• • действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности;
• • обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федеральных законов не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное, но договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Особое место в данной подгруппе занимает принудительное прекращение прав на земельный участок в связи с банкротством. Так, согласно ст. 222 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника — крестьянского (фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Преимущественное право его приобретения имеют лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельному участку. Аналогичные правила применяются и при банкротстве сельскохозяйственных организаций (и. 2 ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

• [1] О различии понятий «предоставление земельных участков» и «переоформление правна земельные участки» см. также: Постановление Конституционного Суда РФ от 13.12.2001№ 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона городаМосквы „Об основах платного землепользования в городе Москве“ в связи с жалобой гражданки Т. В. Близинской».