Финансирование инвестиций в недвижимость

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Россия обладает огромными запасами минерально-сырьевых ресурсов, значительными водными и земельными ресурсами, на территории страны находятся тысячи предприятий и организаций, огромная непроизводственная сфера, необходимо лишь рационально использовать их, развивать и совершенствовать. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимостям относят земельные участки, недра, леса, здания, сооружения и все, что связано с землей, те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В хозяйственной практике при оценке под недвижимостью понимают прежде всего различные строения и земельные участки как под этими строениями, так и отдельные. Согласно общепринятой классификации к объектам недвижимости относят здания (кроме жилых), сооружения, жилища, многолетние насаждения, незавершенное строительство. Из этих определений видно, что понятие недвижимости различается прежде всего в зависимости от того, как рассматривается эта категория: как материально-вещественное, юридическое или экономическое понятие.

С точки зрения материально-вещественного содержания недвижимость — это земля как физический объект и все, что с ней прочно или неразрывно связано. Это классический подход к недвижимости, используемый практически во всех странах. При этом выделяются такие понятия, как «земля», «недвижимость» и «недвижимая собственность». Смысл, который вкладывается в эти понятия, существенно различается.

Под термином «земля» понимается вся поверхность земли и все предметы природного происхождения, постоянно закрепленные на земле. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхностью земли вместе с воздушным пространством над данной поверхностью.

Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля». Он включает в себя все выполненные человеком элементы, улучшающие его быт на земле — здания, улицы, сооружения и проч. В понятие «недвижимая собственность» включается еще и пакет прав на собственность. Таким образом, под недвижимостью понимается комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ними элементами, включая здания и сооружения.

Недвижимость как объект правовых отношений включат в себя все перечисленные выше элементы, что закреплены в ГК РФ. Кроме того, этот документ признает, что в РФ недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В правовой практике чаще всего говорят не о вещах как таковых, а о вещных правах, поэтому говоря о недвижимости часто используют понятие «недвижимая собственность». Таким образом, недвижимая собственность, с одной стороны, это совокупность прав собственности на недвижимое имущество, а с другой — единство материального тела и права собственности на него.

Недвижимость как объект экономических отношений рассматривается с точки зрения функций, которые она выполняет в экономике. Эти функции многообразны. Современная экономика рассматривает недвижимость как товар особого рода, который продается и покупается независимо от того, создан этот товар человеком или природой, например земля. Этот товар может быть потребительским товаром длительного пользования (например, дом или квартира) или товаром инвестиционного характера (квартира, купленная для сдачи в аренду и получения дохода). Недвижимость рассматривается как объект для инвестиций, финансовый актив, предмет потребления, фактор производства и проч. Так как недвижимость рассматривается как вещь и как объект права собственности, то часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимость как таковую.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то в соответствии с разделением всех активов на материальные и нематериальные, недвижимость, конечно, должна относиться к материальным активам. Но нужно иметь в виду, что часть экономистов не признает недвижимость финансовым активом. Это связано также и с тем, что она двойственна по природе и помимо обеспечения дохода от продажи прав на недвижимость на рынках капитала должна еще и обеспечивать пользователей конкретным физическим пространством, иметь вещную форму. Остальные финансовые активы таким свойством не обладают, что дает возможность исключить из их состава недвижимость.

Чаще всего недвижимость рассматривается как объект инвестиций. При инвестициях в недвижимость необходимо учитывать особенности объекта, которые возникают чаще всего потому, что понятие недвижимости неразрывно связано с землей.

Первая особенность недвижимости — ее мобильность. Любой объект недвижимости привязан к земле, к ее конкретному участку. Разумеется, в некоторых случаях какая-то часть земли или содержание ее недр могут быть перемещены, но географическое расположение данного участка земли фиксировано, оно некогда не может быть изменено. Вторая особенность — уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. Нет абсолютно идентичных зданий, так же как нет и одинаковых земельных участков. Даже если отдельные участки одинаковы по качественным характеристикам, они все различны с географической точки зрения, так как каждый имеет свое местоположение на поверхности Земли. Третья особенность — относительная дефицитность недвижимости. Земля как вещественное благо не воспроизводится человеком. Можно воспроизводить ее отдельные качества, например плодородие, ноне саму землю. Поэтому совокупное предложение земли всегда ограничено, больше, чем есть участков земли на поверхности планеты, предложить нельзя. Растущее население планеты и развитие производства постоянно требуют новых земельных участков, поэтому растет относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом.

Особенностью недвижимости как объекта инвестиций является различие в длительности создания и использования здании и сооружений, находящихся на земле, и самой земли. Сроки строительства зданий, как правило, составляют не меньше года и могут быть значительно больше. По срокам службы здания и сооружения являются самыми долговечными объектами, созданными человеком, но срок их службы также ограничен. В России действующие строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет. Практически на Земле есть памятники архитектуры, которые стоят сотни лет, но их долгожительство объясняется качеством строительного материала и соответствующими климатическими условиями. Другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков использования, практически эти сроки неограниченны. В связи с этим земля как экономический ресурс и элемент основного капитала в отличие от других его элементов не амортизируется. Эта «вечность» земли и в то же время возможность улучшать ее отдельные свойства делают инвестиции в землю самыми стабильными и надежными.

Особенности недвижимости как товара определяются физическими свойствами самой недвижимости. Как уже отмечалось, на рынке обращаются права на недвижимость, а не сами объекты недвижимости, так как сама недвижимость физически иммобильна. В связи с длительностью создания и использования объектов недвижимости ее жизненный цикл значительно длиннее, чем у других товаров, а денежные потоки за время владения недвижимостью весьма неравномерны. Отдельные элементы недвижимости во времени подвержены разнонаправленным тенденциям. Возрастание относительного дефицита земли, бесконечность срока ее службы, растущая инфляция, рост численности населения, изменения в системах землепользования и ряд других факторов порождают тенденцию к росту стоимости земли как элемента недвижимости. В то же время стоимость другого элемента недвижимости — зданий и сооружений — снижается. Это происходит под воздействием физического износа в процессе эксплуатации, морального износа вследствие появления на рынке новых, более совершенных объектов, а также под воздействием изменения внешней среды: изменения транспортного сообщения, экологии, появления новых соседних объектов и проч.

Предложение недвижимости на рынке отличается низкой эластичностью. Всегда на этом рынке возникает несоответствие спроса и предложения, и спрос значительно опережает предложение из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов недвижимости. Так, если увеличивается спрос на офисные помещения и бизнес-центры, предложение сдерживается относительно длительными сроками строительства таких объектов. Рост спроса на здания, являющиеся памятниками архитектуры (дворцы, замки, родовые имения и проч.), не может увеличить предложение, так как количество таких объектов ограничено. Небольшое увеличение возможно лишь за счет восстановления разрушенных объектов или создания копий. Предложение земли абсолютно неэластично, так как в принципе количество участков на земле увеличить невозможно. Поэтому постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, ведущим к росту ее стоимости.

Для инвестора перечисленные особенности недвижимости воплощаются в организационно-правовые условия работы с нею. С точки зрения права каждый объект недвижимости может включать различные комбинации прав и интересов. Права разделяются по типу (неограниченное право, право пользования, право распоряжения и проч.), по элементам объекта (земля и здания) и по времени их осуществления Права могут быть обременены залогом, сервитутом, условиями контракта и проч. Чаще всего используется сервитут в отношении земельного участка. Сервитутэто ограниченное право пользования чужим имуществом. Для проведения воды или газа на участок, для обеспечения подъезда к дому необходимо как-то использовать чужие, соседние участки, и использование их в данных целях возможно только при наличии сервитута.

В различных странах для стимулирования сделок с недвижимостью предусмотрен комплекс налоговых льгот и ограничений. Благодаря им создаются новые возможности для инвесторов, и в то же время они позволяют защитить интересы общества или отдельных субъектов. В Европе и в США вложения в недвижимость дают инвесторам значительную экономию при уплате налогов, в России, к сожалению, льготы инвесторов по налогообложению не столь велики и существуют в основном для физических лиц.

Инвестициями нужно постоянно управлять, что требует значительных затрат. Это связано в первую очередь с процессом создания недвижимости, осуществлением строительных работ, когда работы ведут несколько фирм (подрядчики субподрядчики) и необходимы постоянный контроль и руководство их деятельностью. Построенные объекты постоянно нуждаются в поддержании их в рабочем состоянии, что также требуют определенных затрат на контроль этого состояния и проведение необходимых работ.

Инвестиции в недвижимость всегда менее ликвидны, ч ем в финансовые активы, так как их реализация требует значительно большего времени. В то же время они отличаются большим риском и неопределенностью. Риски увеличиваются за счет низкой ликвидности и иммобильности недвижимости, поэтому прежде чем принять решение об инвестициях необходимо особое внимание обратить на возможность изменения внешней среды по отношению к ней. И здесь будут играть роль все факторы: изменение экологии, доступность для транспорта, наличие и стабильность кредитной системы, удаленность конкурентов, партнеров, потенциальных клиентов и потребителей. Степень неопределенности при инвестициях в недвижимость усиливается более длительными сроками капиталовложений и недоступностью полной и верной информации.

Как мы уже знаем, финансирование инвестиций может осуществляться различными способами, но при вложениях в недвижимость чаще всего используется ипотечное кредитование, при котором треть стоимости сделки оплачивается непосредственным инвестором, а остальные две трети равномерно распределяются на весь срок кредита в соответствии с договором ипотеки.

Инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с другими долгосрочными вложениями, и особенно с вложениями в ценные бумаги. Доходность таких инвестиций во многом зависит от эффективного управления недвижимым имуществом. Поэтому обеспечение качественного менеджмента является одной из основных задач инвестора, желающего получать большие доходы. Всегда вложения в недвижимость в связи с ее относительной дефицитностью и благоприятным соотношением доходности и риска рассматривались как надежное сбережение средств от инфляции, и обязательно такие инвестиции есть в инвестиционном портфеле каждого предприятия. Несовпадение циклов развития рынка недвижимости с промышленным циклом обеспечивает повышение привлекательности инвестиций в недвижимость в период кризисов экономики и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают. Это позволяет инвесторам не только сохранить вложенный капитал, но и получить на него доход.

Доходы от недвижимости подразделяются на текущий рентный доход и доход от перепродажи. Кроме того, определенные суммы инвестор получает от налоговых льгот. Доходы от недвижимости практически не уменьшаются в периоды роста инфляции, так как инсоляция сопровождается повышением ставок, формирующих этот доход. Но чтобы иметь эти доходы, необходимо сначала вложить определенные средства в недвижимость.

Источники финансирования инвестиций в форме капитальных вложений в основном те же, что и при любых инвестициях, и подразделяются на собственные и заемные, а вот используемый инструментарий отличается.

Традиционной формой финансирования инвестиций в форме капитальных вложений является использование собственных средств предприятия. Помимо этого в мировой практике применяются многообразные инструменты, позволяющие изыскивать средства для капитальных вложений. Это ипотека, опционы, финансирование с применением аренды, лизинг, гибридные формы обязательств, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.

Как уже отмечалось, достаточно часто финансирование осуществляется через ипотеку, и почти всегда этот инструмент используется при покупке недвижимости. Ипотека — это кредит, выданный под залог недвижимости. В этой форме кредита участвуют две стороны: залогодержатель, являющийся кредитором, и залогодатель, т. е. получатель кредита, выданного под залог. Но в отдельных случаях залогодателем может выступать не получатель кредита, а третье лицо — гарант, давший свое имущество в залог и несущий ответственность за возврат полученного кредита. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального заверения.

Права залогодержателя удостоверяются закладной, которая является именной ценной бумагой и удостоверяет право на получение денежной суммы, выданной под ипотеку указанного имущества, и право залога на указанное имущество.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимости, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой Под заложенную собственность можно получить еще кредиты, но это будут уже вторичные, или младшие, ипотеки По сути, эти операции являются перезалогом. В связи с этим существует определенная последовательность в погашении ипотечных кредитов Если получатель кредита не может возвратить его, то залогодатель должен передать свое имущество залогодержателю. В первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по первой закладной и только потом — по младшим закладным. Кредитор, выдавший ссуду по младшей ипотеке, по сути, принимает на себя обязательства по ранее выданным кредитам, и если заемщик не может оплачивать долг первому кредитору, он должен продолжать платить эти суммы за него. Таким образом, кредитор по младшей ипотеке оказывается в ситуации с повышенным риском, и чтобы компенсировать этот риск он устанавливает значительно более высокие проценты за свой кредит как компенсацию за дополнительный риск.

На основе заключенного контракта можно рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость. Суммы и время получения доходов по ипотеке обычно известны и более точны, чем от инвестирования за счет собственного капитала. Цены на ипотечные закладные, которые можно реализовать на рынке ценных бумаг, также заранее известны, в то время как продажа собственного капитала инвестора может осуществляться по различным ценам. Точность расчетов эффективности по ипотеке увеличивается, так как используется сложный процент.

Инвестиции в форме капитальных вложений можно реализовать через строительство и через покупку готовой недвижимости. В последнем случае часто применяют опционы. Опцион — это право купить или продать определенный объект собственности по определенной цене в течение конкретного срока. Опцион «колл» заключается на право покупки, опцион «пут» — на право продажи. Владелец недвижимости, продавая опцион, страхуется от снижения цен, а покупатель опциона страхуется от их повышения. Цена опциона — это фактически плата за риск. Как любая ценная бумага опцион может обращаться на рынке, но с каждой последующей продажей по мере истечения срока опциона его цена уменьшается. Не нужно забывать, что опцион — это право совершить сделку, но не обязательство. Поэтому, если ко времени окончания срока действия договора цены не устраивают покупателя или продавца, сделка не состоится. В этом случае собственник недвижимости имеет какой-то доход в виде цены опциона, а покупатель опциона такой же убыток, но этот убыток меньше, чем возможные потери от невыгодной сделки.

При финансировании инвестиций в недвижимость могут быть использованы гибридные формы обязательств, например сочетание ипотечного кредита и опциона. Владелец недвижимости заключает договор опциона с будущим покупателем. Одновременно он отдает ему эту недвижимость в качестве залога за кредит. Держатель опциона «колл» одновременно является ипотечным кредитором собственника недвижимости по первой закладной и обеспечивает ему финансирование на льготных условиях по сравнению с теми, которые существуют на обычном ипотечном рынке. Этот способ для инвестора гораздо более выгоден, чем простая ипотека без опциона.

Право преимущественной аренды земли возникает, когда права на недвижимую собственность разделены на право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю, на которой это здание построено. В этом случае арендатор здания имеет право пользоваться им как его собственник в течение срока аренды, т. е. он может использовать его для собственных нужд и передавать его в субаренду. По истечении срока аренды владение этим зданием переходит к собственнику земли, на которой оно расположено, а арендатор здания платит ему, как обычно, арендную плату. Если плата не вносится, то собственник земли может принять владение полной недвижимостью. В данном случае аренда земли имеет преимущество перед арендой здания. Самая знаменитая операция по преимущественной аренде земли была проведена в 1898 г., когда Великобритания взяла у Китая в безрентную аренду на 99 лет Гонконг. За это Великобритания обязалась не расширять свою китайскую колонию, а Китай получил право по окончании срока аренды восстановить свое владение. В 1997 г. это право было реализовано, и Гонконг со всеми улучшениями, произведенными за 99 лет, стал опять китайским владением.

Еще одна форма финансирования капитальных вложений является разновидностью кредитных отношений. Это лизингдолгосрочная аренда недвижимости на срок полезной жизни объекта, обычно около 30 лет. Предметом лизинга могут быть любые объекты недвижимости, кроме земли и других природных объектов. По сути это кредитные отношения в вещной форме, так как, выплачивая арендную плату, инвестор получает возможность в течение длительного времени пользоваться объектом для удовлетворения своих потребностей.

Основным составляющим элементом реализации инвестиций в форме капитальных вложений является капитальное строительство. В нем получили распространение в основном два способа ведения работ: хозяйственный и подрядный.

Использование хозяйственного способа предполагает, что строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или подрядчика. Этот способ обычно применяется при расширении или реконструкции действующих предприятий либо когда необходимо построить небольшие новые объекты на территории существующего предприятия. В этих случаях нет смысла задействовать специализированные строительные организации, так как существует неопределенность в предоставлении фронта работ. Поэтому небольшие по масштабам работы различного профиля осуществляются собственными силами, причем загрузка рабочих неравномерна и неритмична.

Численность рабочих, используемых на этих объектах, небольшая, но, как правило, эти рабочие обладают смежными специальностями. Подразделения, выполняющие эти работы, слабо оснащены специализированной техникой, и при невысокой квалификации рабочих производительность труда на этих работах низкая.

Несмотря на некоторые отрицательные стороны таких работ, этот способ обладает и рядом положительных моментов. Прежде всего, отпадает необходимость согласовывать ряд вопросов, возникающих при заключении договоров подряда, что экономит время и средства. Так как работы осуществляются силами самого коллектива действующего предприятия и для нужд собственного предприятия, возникает общая заинтересованность в быстром и качественном выполнении таких работ. Руководство строительства и эксплуатации объекта осуществляется из единого центра, по общим принципам, и в общих целях, что повышает эффективность такого способа строительства.

При подрядном способе строительство объекта осуществляется специализированными организациями по договорам с заказчиком. Эти организации имеют собственные материально-технические базы, средства механизации, транспорт, постоянные специализированные кадры, имеющие большой опыт подобных работ. В процессе строительства используются созданные промышленным способом конструкции, детали, полуфабрикаты. Все взаимоотношения заказчика и подрядчика осуществляются на основе договоров, причем на весь период строительства до полного завершения стройки заключается генеральный договор. В нем оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительства, регламентируются условия работы.

Заказчик предоставляет подрядчику площадку для строительства, своевременно передает ему всю утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает финансирование, поставляет необходимое оборудование. В процессе строительства заказчик осуществляет технический надзор за ходом работ, контроль за соответствием проведенных работ по объемам, стоимости и качеству проектно-сметной документации. По завершении работ и приемки объектов в соответствии с разработанными техническими условиями заказчик рассчитывается с подрядчиком согласно с условиями договора.

В настоящее время все чаще используется форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае он принимает на себя полную ответственность за строительство объекта в полном соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность подрядчика в экономном расходовании выделенных материальных и денежных средств, так как вся полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует ускорению и удешевлению строительства.