Субъекты договора мены

Субъектами договора могут быть граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Примером договора с участием последнего может выступать договор мены зданиями или договор мены земельными участками между различными органами власти и государственными (муниципальными) учреждениями между собой либо с иными участниками гражданского оборота.

Такие ситуации являются довольно распространенными, что подтверждается материалами судебной практики.

Между ГОУ СПО «Московский промышленно-экономический колледж» и ООО «Технология» 11 октября 2007 г. был заключен договор мены объектами недвижимости № 78−5/н. В соответствии с п. 1.1 данного договора мены стороны, действуя в соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества по г. Москве № 1567 от 1 октября 2007 г., стороны обязались передать друг другу: Московский промышленно-экономический колледж передает в собственность ООО «Технология» здание, площадью — 5602,6 кв. м. ООО «Технология» передает ГОУ СПО «Московский промышленно-экономический колледж» нежилые помещения, расположенные в здании, а именно — часть пятиэтажного административного корпуса № 839, нежилое, общей площадью 8015,40 кв. м. При этом в и. 6.1 упомянутого договора мены указывается, что право собственности и оперативного управления на объекты недвижимости, указанные в и. 1.1 настоящего договора, возникают с момента государственной регистрации нрав в ЕГРП.

Пунктом 11 Информационного письма ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» предусмотрено, что установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223.

Кодекса), применяются, если иное не установлено законом. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором. При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование. Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной. Таким образом, с момента регистрации ООО своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе ст. 120, 296, 299, 567 ГК РФ) судам следовало установить, соответствовал ли предмет оспариваемого договора мены объектами недвижимости № 78−5/н от 11 октября 2007 г. действующему законодательству (учреждение передает ООО в собственность здание, а в обмен учреждение получает от ООО помещения на праве оперативного управления), после чего установить, правомочны ли были стороны договора его заключить^[1].

По общему правилу, стороной договора мены выступает собственник соответствующего имущества. Существуют и исключения из этого правила. Например, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом с учетом установленных ограничений (для отчуждения недвижимого имущества необходимо разрешение собственника в силу ст. 295 ГК РФ).

Соответственно, в подобных случаях такие субъекты договора мены не приобретают и право собственности на полученное, но договору мены имущество, получая лишь ограниченное вещное право на него.

Применительно к земельным участкам сторонами договора мены могут выступать только собственники земельных участков. Лица, которым земельные участки принадлежат на ограниченных вещных правах — праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, субъектами договора мены быть не могут (ст. 20—21 ЗК РФ). В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам, а также прилагаться межевые планы обмениваемых земельных участков.

Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земли и объектов недвижимости (если таковые есть на участке) в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках. Данное требование обусловлено тем, что применительно к договору купли-продажи недвижимости (а следовательно, и мены) существенным условием договора выступает предмет и цена (ст. 554—555 ГК РФ).

Контрольные вопросы и задания

• 1. Что такое договор мены?
• 2. Укажите признаки договора мены, которые позволяют выделить его в самостоятельный вид гражданско-правовых договоров.
• 3. В чем особенности обмена неравноценных товаров?
• 4. Назовите предмет и существенные условия договора мены.
• 5. Раскройте права и обязанности сторон договора мены.
• 6. Назовите субъектов договора мены.

Дополнительная литература

• 1. Булыгина, М. А. О применении к договору мены правил об отдельных видах договора купли-продажи / М. А. Булыгина // Гражданское право. — 2015. — № 6.
• 2. Булыгина, М. Л. Способы защиты прав добросовестной стороны при нарушении договора мены / М. А. Булыгина // Юрист. — 2015. — № 2.
• 3. Микрюков, В. А. Проблемы договора мены / В. Микрюков, Г. Микркжова // Хозяйство и право. — 2013. — № 10. — С. 38—46.

• [1] Постановление ФАС Московского округа от 4 сентября 2009 г. № КГ-А40/7238−09по делу № А40−66 310/08−105−323 // СПС «Гарант», 2015.