Операционные расходы и их составляющие
Как отмечено выше, операционные расходы — это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен в табл. 7.3. Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены… Читать ещё >
Операционные расходы и их составляющие (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Как отмечено выше, операционные расходы — это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен в табл. 7.3.
Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида расходов па замещение.
Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта.
К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.
Например, при наличии автономного отопления расходы на него могут зависеть от загрузки объекта. Однако возможен и иной вариант, если здание подключено к системе центрального отопления и у собственника (арендодателя) нет возможности отключения отопления отдельных помещений независимо от того, используются они или нет. Аналогичным образом к постоянным расходам следует отнести затраты на обеспечение противопожарной безопасности или часть расходов на управление, не зависящую от загрузки здания.
Переменные расходы — расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта.
Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.
Резерв на замещение — резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:
- • кровля, половые покрытия, элементы отделки;
- • сантехника, электрооборудование и арматура;
- • мебель и пр.
Величина расходов на замещение, как нетрудно заметить, прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.
Таблица 7.3
Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек
Вид расходов. | Издержки. | |
постоянные. | переменные. | |
Налоги. | На недвижимость (на имущество и землю). | На оплату труда. |
Страхование. | Страхование недвижимости. | Страхование персонала. |
Управление. | Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету. | Оплата труда управляющего и управленческого аппарата. |
Маркетинг и работа с арендаторами. | Исследование рынка, реклама. | Сопровождение арендных договоров. |
Энергоснабжение. | Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по теплои электроснабжению. | Теплои электроснабжение. |
Коммунальные услуги. | Водоснабжение, канализация, уборка мусора. | |
Эксплуатационные расходы. | Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр. | |
Обеспечение безопасности. | Сигнализация. | Содержание службы охраны. |
В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы, но его личному страхованию.
Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.