Характеристики недвижимости как объекта права

Собственник объекта (титул)

Четкое и достоверное определение собственника объекта является важнейшей информацией для надежности и стабильности всех последующих операций с данным объектом. Указывается имя физического или юридического лица, состав акционеров (для объектов, входящих в различные акционерные структуры), срок приобретения прав собственности. В западной практике часто приводят и хронологию смены предшествующих собственников.

Права и условия пользования объектом недвижимости

В состав этого раздела включается следующая информация:

• • имеются ли арендаторы объекта в целом или его частей (их имена, сроки заключенных арендных договоров и, возможно, сроки и условия пересмотра договоров),
• • предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в полную собственность и, если предусмотрено, то при каких условиях и в какие сроки,
• • на каких условиях приглашаются потенциальные участники бизнеса с данным объектом недвижимости, как, например: будущий собственник объекта или его частей (квартир, офисных или торговых помещений), будущий арендатор, инвестор с правом участия в результатах хозяйственной деятельности коммерческого объекта недвижимости и т. д.

Следует отметить, что возможны самые разнообразные и гибкие схемы, связанные с целенаправленными изменениями правового статуса объекта недвижимости. Информация о таких возможностях является одной из наиболее важных при описании характеристик объекта недвижимости.

Примеры:

• 1) Концепция ипотечного кредитования предусматривает залог объекта недвижимости в качестве гарантии возвратности предоставляемого кредита. Иными словами, при неисполнении обязательств заемщиком заложенная им недвижимость может быть отчуждена, в том числе в пользу кредитора или для коммерческой реализации с целями удовлетворения требований кредитодателя в установленном законом порядке.
• 2) Увеличение инвестиционной привлекательности развиваемого объекта недвижимости (проект развития — девелопмент) или реализуемого на его основе инвестиционного проекта может достигаться за счет подкрепленного законодательными или иными нормативными документами предоставления гарантий инвесторам в виде возможности передачи самого инвестируемого объекта недвижимости или его частей в собственность инвестора в случаях неисполнения финансовых обязательств заемщика.

Важное место может занимать информация о наличии различных схем внешнего управления, установленных для данного объекта недвижимости, как, например: введенное соответствующим нормативным актом для данного объекта антикризисное (арбитражное) управление, наличие и условия договора о доверительном управлении. Для объектов государственной и муниципальной собственности указывается установленная форма управления: хозяйственное ведение, оперативное управление или иная форма. При этом указывают срок и условия регулирования отношений с назначенным управляющим.