Право частной собственности на индивидуальный жилой дом

Проводимая в Российской Федерации и Республике Узбекистан, а также другихнах СНГ жилищная реформа имеет целью обеспечить реализацию одного из основных прав граждан — право на жилище.

Право на жилище провозглашали принятые в разное время Конституции СССР и союзных республик. Однако, закрепление в них монополий государственной и общественной собственности и вызванные этим соответствующие законодательные решения, а также ограниченность рынка жилья приводили к тому, что право на жилище в значительной мере оставалось декларативным. Немалое значение имело и то, что индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и поселках городского типа лишь второстепенное место. К этому следует добавить исключительно потребительский характер, который был придан праву собственности граждан на жилой дом. Последнее явилось результатом абсолютного отрицания частной собственности. Не удивительно поэтому, что такая система за многие десятилетия своего функционирования не смогла коренным образом решить проблемы, связанные с реализацией права граждан на жилище.

Действующие Конституции Российской Федерации и Республики Узбекистан впервые закрепили на столь высоком уровне право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образования на основе его приватизации жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве частной собственности. Действующие Конституции, не ограничиваясь провозглашением права каждого гражданина на жилище, предусмотрели ряд эффективных гарантий его реализации: обязанность органов государственной власти и местного самоуправления содействовать и поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилищенедопустимость произвольного лишения граждан жилища.

Реализация права собственности граждан на жилое помещение предполагает прежде всего создание правовой базы. В настоящее время приняты Гражданские кодексы (в Российской Федерации ч. 1−2).

Среди многих нормативных актов следует назвать Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г., Постановление Совета МинистровПравительства РФ от 30 мая 1993 г. об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков от 30 мая 1993 г., Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г., Указы Президента Российской Федерации «О разработке федеральной программы «Свой дом» от 23 марта 1996 г., «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г., «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996 г., Закон «О товариществе собственников жилья» от 15 июня 1996 г. В развитие принятых ранее федеральных законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики» было принято и введено в действие в течение 1993;1996 годов значительное количество законодательных и иных правовых актов.

Подготовлены проекты федеральных законов, имеющих основополагающее значение для реализации нового этапа жилищной реформы. В их числе проекты Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, федеральных законов «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О ценных бумагах» .

В Узбекистане приняты и действуют Указ Президента Республики Узбекистан «О мерах по стимулированию и развитию жилищного строительства в республике» от.

1 марта 1994 г., Закон «Об основах государственной жилищной политики» от 27 декабря 1996 г.

Анализ действующего законодательства дает основание для вывода о том, что строительство или приобретение жилья на праве частной собственности является одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Среди объектов права частной собственности граждан на жилье одним из наиболее распространенных является индивидуальный дом, т. е. дом, рассчитанный, как правило, на одну семью. Так, в Республике Узбекистан индивидуальный жилой фонд составляет более шестидесяти процентов. Включение в состав объектов права частной собственности квартир в многоквартирных домах и проведенная приватизация жилья не изменили этого соотношения.

Так же, как и в Российской Федерации, в Узбекистане за гражданами закреплены не только широкие возможности по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим им имуществом, но и созданы реальные предпосылки для осуществления этих прав. Сняты необоснованные ограничения в составе и количестве, размерах и стоимости имущества, которое может принадлежать субъектам на праве собственности.

Вместе с тем особая социальная значимость жилья, находящегося в частной собственности граждан, обуславливает необходимость создания специального правового режима для этих объектов. Такой специальный правовой режим выражается, в частности, в ограничении абсолютной свободы собственников жилья в распоряжении принадлежащими им правами, в предоставлении собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением исключительно в соответствии с его назначением, т. е. только для проживания собственника, членов его семьи и других лиц. В случае нарушения установленных ограничений допускается возможность применения определенных санкций, вплоть до принудительного прекращения права собственности.

Следует особо подчеркнуть, что установленные правила (ст.ст. 288 и 293 ГК РФ и ст. 190 ГК РУ) представляют собой форму публично-правового вмешательства в права собственника.

Социальная значимость регулирования права собственности на жилое помещение, сложность возникающих при этом проблем в сочетании с недостаточным исследованием всего того нового, что содержится в действующем законодательстве, то обстоятельство, что ГК РФ и РУ, применительно к праву собственности на жилье, уделили основное внимание квартирам в многоквартирных жилых домах, и наконец то, что большинство выработанных в цивилистической науке положений было сформулировано на базе главным образом старого законодательства, обусловили выбор темы для проведения настоящего исследования.

Проблемы права собственности, в целом, и права собственности на индивидуальный жилой дом, в частности, постоянно привлекают к себе внимание гражданско-правовой науки. Тем не менее дальнейшее их исследование, применительно к новым экономическим и политическим условиям, продолжает оставаться актуальным, так как дискуссионность многих относящихся к ним теоретических положений далеко еще не преодолена. Принятие за последние годы большого количества нормативных актов, и прежде всего норм ГК Российской Федерации и Республики Узбекистан, регулирующих право собственности, требует проведения их анализа и определения путей дальнейшего совершенствования соответствующей области законодательства и практики его применения.

Методологическая и теоретическая основа работы. В работе использовались исторический и логический подходы к рассматриваемым вопросам. Применялся также и метод сравнительного анализа правовых явлений. Через все исследование проходит сравнение норм законодательства Российской Федерации и законодательства Республики Узбекистан применительно к регулированию такого объекта собственности, как жилой дом.

В качестве теоретической базы в работе над диссертацией использованы труды дореволюционных цивилистов: Ю. С. Гамбарова, С. Муромцева, К. Н. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича, а также специалистов в области гражданского права советского периода и современных российских цивилистов: Б. С. Антимонова, С. Н. Братуся, Г. П. Батурова, И. Л. Брауде, С. И. Вильнянского, Д. М. Генкина, А. Б. Годеса, В. Н. Грибанова, АА. Ерошенко, М. В. Зимелевой, О. С. Иоффе, АЮ. Кабалкина, Ю. Х. Калмыкова, О. А. Красавчикова, О. Н. Кудрявцева, В. Н. Литовкина, Т. Н. Лесниченко, М. Ф. Маслова, И. Б. Новицкого, В. А. Рясенцева, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Е. А. Флейшиц, Р. О. Халфиной, Б. Б. Черепахина, К. Б. Ярошенко и др.

В работе анализируются ранее действовавшее и действующее законодательство, постановления Пленумов Верховных Судов СССР, РСФСР, Российской Федерации и Республики Узбекистан, посвященные вопросам права собственности, а также отдельные постановления судов общей юрисдикции.

Цели исследования.

Представленная работа являет собой попытку систематизировать высказанные в юридической литературе взгляды и идеи, связанные с правовым режимом индивидуальных жилых домов, проанализировать действующее законодательство и практику его применения по данному вопросу и на этой основе обозначить проблемы, с которыми сталкивается правоприменительная практика, также попытаться сформулировать отдельные предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики Российской Федерации и Республики Узбекистан.

Научная новизна и практическая значимость.

Диссертация представляет собой одну из первых специальных работ на тему «Право частной собственности граждан на индивидуальный жилой дом» в свете современного законодательства. Диссертация в основном имеет практическую направленность. Этим и определяется характер сделанных в ней выводов.

В диссертации разработаны и выносятся на защиту следующие положения:

1. Предлагается расширить основания признания судами права собственности на самовольную постройку, в частности дополнить ст. 222 ГК Российской Федерации нормой, которая позволяет, при соблюдении всех прочих условий, признавать за лицом право собственности на самовольное строение, если оно возведено на земельном участке, принадлежащем другому лицу на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, при согласии этого лица на осуществление строительства.

2. В результате сравнительного анализа норм о приобретательной давности и норм о бесхозяйственных вещах делается вывод, что в отношении имущества, которое находится в добросовестном владении, но не имеет собственника, не установлен четкий правовой режим. Предлагается в этих случаях приоритет отдавать давностному владельцу и внести соответствующие изменения в ст. 225 ГК Российской Федерации и ст. 191 ГК Республики Узбекистан.

3. Подвергается критике отказ законодателя от обязательного нотариального оформления сделок с жилым домом и в целом с недвижимостью и соответственно обосновывается предложение о восстановлении этого правила в ГК РФ и РУ.

4. Обосновывается необходимость отказа от положений п. 5 ст. 250 ГК РФ и ч.7 ст. 224 ГК РУ, которыми на договор мены доли в общем имуществе распространены правила о преимущественном праве покупки. Соответствующий вывод, в частности, связывается с тем, что при всем сходстве договоров купли-продажи и мены особенность последнего состоит в том, что его предмет выражает не столько меновую, сколько потребительскую стоимость.

5. Разделяется общая позиция законодателя об ограничении прав собственника требованиями об использовании жилого помещения по целевому назначению. Наряду с этим обосновывается возможность неприменения ст. 288 ГК Российской Федерации к случаям, когда профессиональная и предпринимательская деятельность собственника дома не создает отрицательных последствий для самого собственника, членов его семьи и других лиц, а также не препятствует одновременному использованию жилого дома по прямому назначению.

6. Поскольку ст. 245 ГК РФ и ст. 217 ГК РУ, допуская возможность увеличения долей в случае осуществления участником общей собственности неотделимых улучшений, не конкретизируют характера этих улучшений, что вызывает серьезные споры на практике, обосновывается необходимость восстановления в ГК правил, содержащихся в ст. 125 ГК РСФСР 1964 г. и ст. 137 ГК Уз ССР 1964 г. о том, что увеличение доли в общей собственности на жилой дом может последовать лишь при увеличении полезной площади дома путем пристройки, надстройки или перестройки.

7. Высказаны сомнения по поводу закрепленной в ГК Узбекистана позиции по вопросу правового регулирования договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением. Имеется в виду выделение этого договора в самостоятельный вид, неприменение к нему общих положений договора ренты и тем самым ограничение сферы применения этого договора (глава 33 ГК РУ).

В связи с этим обосновывается необходимость в ГК РУ воспринять позицию ГК РФ и рассмотреть договор отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания как разновидность договора ренты.

8. Высказывается сомнение по поводу обоснованности установления в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ и ч. 6 ст. 223 ГК РУ возможности в определенных случаях лишения лица права на выдел его доли в натуре и выплаты ему принудительной компенсации стоимости этой доли, поскольку такая мера приводит к прекращению права собственности и тем самым к нарушению прав собственников, установленных Конституцией.

Объем и структура диссертации.

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих О&ИнадцаТЬ параграфов.л. .

1. Абрамов В. К. Право собственности в России. М. Изд. Бек. 1993.

2. Алексеев, — С.С., М. Юридическая литература. 1987.

3. Амфитеатров Г. Н. Право на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М. Изд. Юридическая литература. 1948.

4. Асканазий С. И. Некоторые жилищные права переходят по наследствуправо личной собственности на строения, застройки. М., Советское жилищное право. 1946.

5. Бару М. И. О ст. 1 Гражданского кодекса. 1958. Советское государство и право. № 12.

6. Батуров Г. П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое помещение. Юридическая литература. М. 1978.

7. Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. Изд. Казанского госуниверситета им. Кирова. 1963.

8. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям. Госюриздат. 1950.

9. Брауде И. Л. Переход права собственности на строение. Советское государство и право. 1946. № 7- Право на строение и сделки по строениям. М. Госюриздат. 1954.

10. Братусь С. Н. Советское гражданское право. Учебник для юридических школ. 1950.

11. Братусь С. Н. О пределах осуществления гражданских прав. 1967. Правоведение. № 3.

12. Вестник мэрии Москвы. 1994. № 7.

13. Вильянский С. И. Лекции по советскому гражданскому праву. Харьков.1958.

14. Генкин Д. М. Советское гражданское право. Т. 1. 1950.

15. Генкин Д. М. Научно-практический комментарий к Основам гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. М. Гос. издательство Юридической литературы. 1962.

16. Грибанов В. П., Дульнева Л. А. Право личной собственности в период развернутого строительства коммунизма. 1963. Изд. Юридическая литература.

17. Гордон М. В. Наследование по закону и по завещанию. М. Изд. Юридическая литература. 1967.

18. Годес. А. Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР. Советское государство и право. 1958. № 3.

19. Гонтало Б. М., Крашенников П. В., Маслов Н. В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. М. Изд. Бек. 1995.

20. Глухов К. А. Вопросы приватизации жилых помещений. Государство и право. 1992. № 9.

21. Ерошенко А. А. Приобретение и осуществление права личной собственности в СССР. Автореферат кандидатской диссертации. Краснодар. 1963.

22. Ерошенко А. А. Об изъятии имущества, используемого для извлечения нетрудовых доходов. 1966. Советская юстиция. № 20.

23. Ефимов А. Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике. Комментарий судебной практики за 1997 г.

24. Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве. Ученые записки ВИЮН. Вып. II. 1941.

25. Иоффе О. С., Толстой Ю. К. Новый гражданский кодекс РСФСР. Изд. ЛГУ. 1965.

26. Иоффе О. С. Гражданское право. 1967. Изд. Юридическая литература. Т.1.

27. Иоффе О. С., Грибанов В. П. Пределы осуществления гражданских прав. 1964. Советское государство и право. № 7.

28. Кофман В. И. Советское гражданское право. М. Изд. ВШ. 1969. Т. 2.

29. Кудрявцев О. Н. Новое в регулировании права личной собственности нажилой дом. Правоведение. 1963.

30. Кусиков А. О праве совладельцев на преимущественную покупку продающейся доли соучастника. Вестник советской юстиции. 1927. № 23.

31. Ландкоф С. Н. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Киев. Изд. Будевельник. 1967.

32. Лесниченко Т. Н. Правовые вопросы коллективного жилищного строительства. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Киев. 1963.

33. Литовкин В. Н. Комментарий к законодательству о приватизации жилья. М.1993.

34. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство. М. Профиздат. 1988.

35. Литовкин В. Н. Конституционные права граждан на жилище и переход к рынку жилья. Труды Института законодательства и сравнительного правоведения. М. 1994.

36. Литовкин В. Н. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). М. 1996.

37. Маслов В. Ф. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР. Советское государство и право. 1958. № 3.

38. Маслов В. Ф. Правовые вопросы индивидуального и коллективного жилищного строительства. Изд. Харьковского юридического института. 1960.

39. Маслов В. Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М. Госюриздат. 1961.

40. Маслов В. Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Изд. Харьковского университета. 1968.

41. Маркова М. Г. Понятие и содержание права собственности. Очерки по гражданскому праву. Изд. ЛГУ. 1957.

42. Марткович И. Б. Круг членов семьи по жилищному праву. Труды Иркутского госуниверситета им. А. А. Жданова. Т. XXVII. Серия юридическая. 1958. Вып. 4.

43. Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству.

44. Масевич М. Г. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1. Ст. 222. Изд. Юринформцентр. 1955.

45. Мисник Н. Н. Правовая природа общей собственности. Правоведение. 1993. № 1.

46. Научно-практический комментарий к ГК РСФСР (Под ред. Флейшиц Е.А. М. Изд. Юридическая литература. 1966.

47. Петров М. О праве собственности. СЮ № 19. 1993.

48. Рясенцев В. Условия и юридические последствия отказа в защите гражданских прав. 1962. Советская юстиция. № 9.

49. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Ч. 1. Изд. Текст. Санкт-Петербург. 1996.

50. Спецвыпуск к газете «Коммерсант Дейли». 1994. № 135.

51. Суханов Е. А. Гражданское право. Т.т. 1, 2. М. Изд. Бек. 1993.

52. Суханов Е. А. Российский закон о собственности. М. 1994.

53. Суханов Е. А. Общая долевая собственность. С. 255 в комментарии части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. М. Изд. фонд «Правовая культура». 1995.

54. Толстой Ю. К. Признание строений бесхозными и бесхозяйственно содержимыми. J1. 1958.

55. Толстой Ю. К. Охрана интересов гражданина в правоотношениях собственности. В книге «Гражданско-правовая охрана интересов личности». М. Юридическая литература. 1969.

56. Толстой Ю. К. Приобретательская давность. Правоведение. № 3. 1992.

57. Федотовская З. А. Право собственности на жилой дом. Госюриздат.19⁸.

58. Халфина P.O. Право личной собственности граждан СССР. Изд. АН СССР. 1965.

59. Шешенин Е. Д. Правовая природа коллективов по строительству жилых домов. Советская юстиция. 1959. № 8.

60. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М. 1996. Изд. Бек.

61. Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск. Изд. Высшая школа.1996.

62. Черемных Г. Нотариус необходимая фигура в экономическом процессе. Российская юстиция. № 10. 1996.

63. Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М. 1962.

64. Ярошенко К. Б. Судебная практика по спорам, возникающим при сносе принадлежащим гражданам на практической собственности домов в связи с изъятием земельных участков. Комментарии судебной практики. 1984.

65. Ярошенко К. Б. В комментарии. Жилищное законодательство. М. Юридическая литература. 1991.

66. Ярошенко К. Б. Судебная практика по спорам, связанным с возникновением права собственности на квартиры в ЖСК. Комментарий судебной практики. 1994. № 1.