Обзор литературных источников

Среди всех природных богатств самым главным для человека, несомненно, является земля. От того, насколько бережно, умело и рационально на ней люди работают, зависит их благосостояние. В решении вопросов, которые связаны с использованием и охраной земель, важную роль играет законодательство.

Реформирование земельных отношений начало осуществляться в конце 80-х годов. В апреле 1990 года Указом Президиума Верховного Совета РСФСР был изменен порядок землепользования в сельских населенных пунктах, из земель существующих землепользований выделялись участки для передачи сельским и поселковым советам для обеспечения сельских жителей землёй, необходимой при индивидуальном жилищном строительстве, ведении личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота. Было разрешено так же арендовать земельные участки. Местные органы власти предоставляли землю крестьянским хозяйствам.

В конце 1990 года Верховный Совет РСФСР принял закон «О крестьянском хозяйстве», «О земельной реформе», «О социальном развитии села».

Второй внеочередной Съезд народных депутатов РСФСР в декабре 1990 года принял постановление «О программе возрождения российской деревни развития агропромышленного комплекса» и внес соответствующие поправки в статьи 11 и 12 Конституции РСФСР. Впервые после 20-х годов была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, под личным подсобным хозяйством, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, находящимися в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли, запрет на сдачу ее в залог, дарение, обмен и совершение других операций по обороту земли, что не смогло обеспечить переход земли в руки крестьян.

В декабре 1991 года в соответствии с президентским указом «О неотложных мерах по проведению земельной реформы в РСФСР» и постановлением правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» коллективы колхозов и совхозов должны были без всякого вмешательства. По своему усмотрению принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности. При этом разрешалась продажа земли для ведения гражданами фермерского хозяйства. Вместе с тем не разрешалось лицам, получившим земельные доли в колхозах или другим работникам данного хозяйства, создавать крестьянское хозяйство, вносить землю в качестве учредительного взноса в товарищества или акционерные общества.

Следующее значительное законодательное обеспечение земельных отношений в ходе реформы произошло в конце 1992 года, когда был принят закон, обеспечивающий собственников земельных долей для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, жилищного и дачного строительства, правом купли-продажи. В декабре того же года Съезд народных депутатов России внес соответствующие поправки в Конституцию. Эти два законодательных акта разрешили собственникам личных подсобных хозяйств, земельных участков в садово-огородных кооперативах и дачных участков их куплю-продажу.

Указ Президента РФ от 14 июля 1992 года № 631 предоставил право частной собственности на землю юридическим лицам в случае выкупа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом покупателями земельных участков могли стать и иностранные лица при продаже предприятия на коммерческом инвестиционном конкурсе или аукционе.

Постановление Правительства РФ от 8 сентября 1992 года «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» включило в круг лиц, имеющих право на земельную долю, сельских учителей, работников культуры, быта, связи, торговли и общественного питания.

В соответствии с законом РФ от 23 декабря 1993 года «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками». При перерегистрации земельного участка, предоставленного ранее бесплатно, в собственность передается земельная площадь в пределах, действующих на момент регистрации норм предоставления земельных участков. Остальная часть, по желанию гражданина, либо выкупается им в собственность у администрации по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение или аренду.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года был утвержден «Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков», в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель остался действовать только для фермеров и сельскохозяйственных предприятий.

Важным шагом в государственном регулировании земельных отношений явился Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости.

Объектами земельных отношений по этому Указу являются земельные участки, реализующиеся в виде прав собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, временного пользования, аренды и используются в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве. Субъектами земельных отношений выступают физические и юридические лица.

Указом предусматриваются различные пути продажи земельных участков местными органами власти граждан, а также юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

12 декабря 1993 года всеобщим референдумом была принята Конституция РФ. В соответствии со статьей 9 первой главы раздела Конституции, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эта же статья утверждает, что земля и природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В статье 36 определено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Но в случае нерационального использования земли, которое выражается в снижении фактической урожайности и отрицательном балансе гумуса, право собственности, владения и пользования землей может быть прекращено полностью или частично, о чем гласит статья 39.

Важными документами для дальнейшего хода земельной реформы являются Указы Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 года. И «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года, которые упорядочивают приобретение гражданами и юридическими лицами право собственности на земельные участки под объекты недвижимости, расположенные в сельской местности, а также порядок использования земельных долей.

В дополнение принят закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ. Целью настоящего ФЗ является установление правовых основ государственного регулирования обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со статьей 11 главы «Обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по следующим основным направлениям:

• — проведение учета показателей плодородия земель сельскохозяйственного назначения и мониторинга плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
• — разработка планов проведения агротехнических, мелиоративных, противоэрозионных мероприятий в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и т. д.".

В первом году нового тысячелетия в России принят новый Земельный Кодекс. Он комплексно регулирует всю совокупность земельных отношений в стране и детально развивает положения Конституции РФ. В статье 68 дано понятие землеустройства. «Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению границ на местности (территориальное землеустройство). Организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территории, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока РФ».

В главе 14 «Земли сельскохозяйственного назначения» раскрываются понятия и состав земель, использование земель сельскохозяйственного назначения, а также особенности использования земель сельскохозяйственных угодий статьи 79 гласит. Сельскохозяйственные угодья — пашня, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Необходимо заметить, что новый Земельный Кодекс не регулирует оборот земель сельскохозяйственного назначения, эта функция возложена на последующие законодательные акты.

На последнем этапе земельной реформы был принят Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101, в котором регулируются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершение сделок с ними. Т. е. этот законодательный акт фактически вводит полноправную куплю-продажу земли на всей территории страны.