Модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и в международной практике

В процессе исторического развития рыночного (товарного) хозяйства изменялось понимание рынка и рыночного механизма, их сущности, изменялся и сам рынок, его механизм, вырастала их роль в экономике. Рынок — одна из самых распространенных категорий в экономической теории, одно из основных понятий хозяйственной практики и экономической теории.

Рынок в экономической теории — это совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Структура рынков чрезвычайно многообразна. По виду продаваемого товара выделяют рынки сырья, материалов, драгоценностей, средств производства, недвижимости, потребительских товаров и услуг, информационного и интеллектуального продукта, инноваций, капитала, валюты, ценных бумаг рабочих мест и рабочей силы.

По масштабам охвата территорий различают мировой, зональные, региональные, страновые рынки, а применительно к каждой стране — внутренние и внешние рынки. Что касается регионального рынка — это рынки отдельного региона, отличающиеся как местом положения, так и видами представленных на них товаров, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением товаров.

Ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли — продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Зарождение ипотечного рынка началось в XIX веке, когда ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2 — й п. XIX в.

Путем индустриализации капиталистических стран увеличилось производство, ускорилась урбанизация. Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию. 5].

Ипотечное кредитование в Германии регулируется специальным Законом об ипотечных банках, вступившим в силу 1 января 1900 г. Об эффективности этого закона говорит тот факт, что с 1900 г. в Германии не было ни единого случая банкротства ипотечного банка. Владельцы закладных листов получали проценты даже во время двух мировых войн.

Многие из европейских стран при построении систем ипотечного кредита используют практику германских ипотечных банков, в частности финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками. Благодаря интенсивной конкуренции на национальном рынке, жесткому государственному контролю деятельности немецких ипотечных банков, ограниченной как в правовом, так и в материальном отношении, на сегодняшний день они являются самыми надежными ипотечными кредитными институтами во всем мире.

Проведем их сравнительный анализ в рисунке 1.

Данные модели распространены в различных странах и имеют различные недостатки и преимущества.

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Все функционирующие ипотечные кредитные институты в зависимости от направления деятельности в Германии принято подразделять на частные, экономическим принципом которых является максимизация прибыли; общественные (или общественно — полезные), нацеленные на выполнение определенных общественных задач, и кооперативные, выдвигающие на первый план удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи.

Все ипотечные кредитные учреждения Германии могут быть также подразделены по способу привлечения ресурсов:

• — модель ипотечного банка (одноуровневая расширенная модель), когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов;
• — система сбережений (замкнутая модель), основанная на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это, прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Закон «О строительно — сберегательных кассах» в Германии определяет цели и основные принципы ведения операций, условия и правила заключения строительных сберегательных контрактов, а также предусматривает довольно жесткие ограничения сферы капиталовложений специализированных банков.

В Германии государственная поддержка населения в жилищной сфере осуществляется как на стадии накопления средств, так и на стадии погашения жилищного кредита.

Государственная поддержка на стадии накопления осуществляется еще до приобретения жилья через систему строительных сбережений в виде государственных премий к жилищным сберегательным контрактам. На стадии погашения используются различные финансовые инструменты, которые прямо (в виде дотаций) или косвенно (в виде налоговых льгот) помогают погасить ссуду и проценты по ней. 6].

Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было призвано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.

Система финансирования жилья США — это сложный общенациональный рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.) для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, созданием специальной структуры проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии ценных бумаг.

В Америке существует так называемая двухуровневая модель, в которой задействованы не только ипотечные банки, но и игроки вторичного рынка недвижимости. Вторичный рынок кредиторов способствует постоянному привлечению в ипотеку все новых и новых средств. Сначала ипотечные банки берут займы у банков обычных. Затем эти займы объединяются в пул ипотек и передаются внешним инвесторам.

Развитие ипотечного кредитования в России началось во второй половине XIX в., и сегодня не утратили своей актуальности. Своеобразием банковской системы дореформенной России являлось то, что начавшие формироваться с середины XIX в. докапиталистические государственные («казенные») кредитные организации в основном осуществляли ипотечное кредитование. В то далекое от нас время недвижимость рассматривалась как наиболее надежное обеспечение предоставляемых ссуд.

Дальнейшие преобразования послужили созданию нового проекта положений о частных ипотечных кредитных учреждениях, в этом документе предлагался порядок рассмотрения банковских уставов и их утверждения, отмечалась необходимость публикации в периодической печати сведений о действующих кредитных учреждениях, годовых отчетов.

Особое место отводилось механизму взыскания невозвращенных ссуд, порядку выпуска ипотечными банками собственных облигаций, их обращения. В проекте положения об ипотечных банках нашли отражения вопросы организации контроля за деятельностью банков, порядка проведения ревизий, процедуры ликвидации банка и другие.

На основе данного проекта в конце 1860 г. был создан Поземельный банк «общий для всех сословий» и «единого для всех губерний». И примерно полгода спустя, в середине 1861 г. на свет появился еще один проект единого ипотечного учреждения со сходным названием «Общий поземельный банк».

Так же в 1862 г. было принято решение, упрощавшее деятельность городских общественных банков разрешавшие им выдавать кроме всех остальных и ипотечные ссуды. Что вызвало их быстрый рост: с 1862 — го по 1864 г. возникло 55 банков кроме 16 ранее существовавших.

И только в 1866 г. появилось первое общеимперское ипотечное учреждение — «Общество взаимного поземельного кредита». Особенностью его деятельности было то, что ссуды теперь производились закладными листами в металлической валюте. Сделано это было с целью привлечения зарубежного капитала. 7].

В этот же период в Оренбуржье, было, положено начало банковскому делу. Так на территории Оренбургской губернии было учреждено три ипотечных банка такие как: Крестьянско-поземельный, Нижегородско-Самарское земельное и Донское земельное финансово — кредитное учреждения.

В дальнейшем из — за большого потока крестьян — переселенцев хлынувших из Европейской части России на Урал, в Сибирь и на Дальний Восток 13 апреля 1885 года канцелярия Оренбургского губернатора известила Оренбургское губернское по крестьянским делам присутствие «об открытии 3 апреля сего год в Оренбургской губернии отделения Крестьянского поземельного банка». В стране приняло массовый характер возникновение ссудно — сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. — уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно — банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно — финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. 8].

С наступлением Советской власти произошли большие перемены в финансовых структурах, изменилась подчиненность кредитных учреждений, а многие из них просто закрывались. В СССР в условиях всеобъемлющего права на землю, как само понятие недвижимости, так и ее залога смысла иметь не могли. Государство предоставляло людям только временные права на недвижимость. В 1992 году Законом РСФСР «О залоге» было возвещено в законодательную и юридическую практику понятие ипотеки (как залога недвижимости). Работа над законопроектом об ипотеке шла мучительно и долго. И только в 1997 году принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года № 102 — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 2000 — 2002 г г. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные программы. Наибольшее развитие они получили в Иркутской и Оренбургской областях. И лишь 11 ноября 2003 г. № 152 — ФЗ вступил в действие Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Так в России в 2001 г. лишь 10 коммерческих банков выдавали ипотечные кредиты в значительных размерах. Наконец 2003 г. с ипотекой работали более 40 банков. В 2009 году на рынке функционирует 602 кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты. В дальнейшем в связи с критической ситуацией в жилищной сфере ипотечное кредитование набирало обороты. Однако с развитием мирового финансового кризиса количество кредитных организаций выдающих ипотечные кредиты значительно снизилось.

Функционирующие в настоящее время в Оренбургской области ипотечные программы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью. Развитие и реализация механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области началось в 1997 году с утверждения распоряжения главы администрации Оренбургской области «Положения о порядке и условиях предоставления кредитов заемщикам при реализации областной целевой программы «Свой дом» от 19.07.1997 г. № 614 — р. Так одним из первых учреждений, организующих выдачу кредитов для приобретения жилья, была ОАО «ОИЖК».

Она была образована в 1997 году одной из первых в России. Основной сферой деятельности ОАО «ОИЖК» было создание и внедрение системы ипотечного кредитования на территории Оренбургской области для обеспечения доступности жилья населению. Основные акционеры корпорации: Правительство Оренбургской области и Администрация г. Оренбурга. 9].

В целом осуществление в настоящее время долгосрочного кредитования возможно благодаря организационной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования — это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово — кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Систему ипотеки можно разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью являются приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким — либо способом.

Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного запаздывания).

Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращение спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок. Приобретение собственного жилья является первоочередной потребностью для каждой семьи. Однако, к сожалению, далеко не каждая российская семья может позволить себе покупку собственной квартиры или дома без помощи кредитных организаций: низкий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств. В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса проблем и перспектив российского ипотечного кредитования в сложившейся экономической ситуации.

Необходимо отметить, что российский рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым по сравнению с рядом западных стран. Его активное развитие началось в 2005 году: объём выдачи ипотечных кредитов на тот момент составлял 56 млрд. рублей[2].

С тех пор российская ипотека прошла значительный путь, ипотечные банковские продукты стали одним из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса.

В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого — формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В совокупности ипотечное кредитование в нашей стране — это развивающаяся система, поэтому на данном этапе для нее совершенно необходимо эффективное государственное регулирование и жесткий контроль.

При этом региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов.

Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• — аренда жилья с последующим выкупом;
• — создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• — дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
• — ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Поэтому рассматривая институт ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня.

Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из — за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно — финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита.

Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании. Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.