Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Применение принципов оценки в затратном методе

Замещение. Принцип замещения основывается на затратном методе. Не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.

Предложение и спрос. Сдвиги в предложении или спросе заставляют цены увеличивать или уменьшаться. Одна и та же собственность может иметь различную стоимость в зависимости от текущего момента. В связи с инфляционными процессами, происходящими в экономике в целом и в строительстве, в частности, стоимость строительства продолжает расти в то время, как цены на вторичном рынке приостановились.

Баланс. Строительство зданий и сооружения должно соответствовать истинной стоимости земельного участка. Строительство высотных домов нецелесообразно в условиях сельской местности. Соответственно, при высокой стоимости земли в центре города наиболее целесообразной буде высотная застройка.

Внешние факторы. В затратном методе уменьшение стоимости здания в результате внешних причин связано с внешним (экономическим) износом Внешние условия могут являться причиной того, что стоимость строительства нового здания будет больше, чем его рыночная стоимость. Отсутствие коммуникаций к жилому дому снизит его рыночную стоимость. Низкий уровень жизни населения приведёт к отсутствию покупателей недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Существующие постройки, которые не являются наиболее эффективным использованием, стоят меньше, чем стоимость их строительства.

Область применения и ограничения затратного метода.

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости.

Применение затратного метода является наиболее целесообразным в следующих случаях:

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

выбор профиля объекта недвижимости;

окончательное согласование величины рыночной стоимости;

оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;

оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;

оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка Если имеется земельный участок стоимостью $ 50 000 и рыночный коэффициент капитализации на земельном рынке равен 12%, то годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составит $ 6000 (50×0,12). Предположим, что двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке, приносит лишь $ 5000 прибыли, т. е. это построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома. Однако десятиэтажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т. е. $ 100 000, что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (которые мы определяем затратным подходом), но и обеспечит требуемый от земли доход в $ 6000. Наоборот, стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.

Итак, наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка стоимостью $ 50 000 предполагает строительство жилого дома этажностью от 1 до 100 этажей.

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений Предположим, что строительство нового офисного здания составляет $ 500 000. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна $ 30 000. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации — 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?

Ответ однозначный — нет, т.к. минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данным коэффициентом капитализации, равна $ 65 000 (500×0,13).

В данном случае определение стоимости нового строительства объекта затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Выбор профиля объекта недвижимости Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него $ 500 000, или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет $ 25 000, а от оптово-торгового центра — $ 100 000. Коэффициент капитализации на рынке — 13%. Из этих данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр — эффективное решение, т.к. первый проект даёт 5% (25/500×100) ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка, а второй проект приносит прибыль 20% (100/500×100), что удовлетворяет требованию рынка.

Окончательное согласование величины рыночной стоимости Величина рыночной стоимости, полученная затратным методом, является важнейшим элементом при принятии решения по выбору окончательного показателя рыночной стоимости. Необходим анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.

Застройка дорогих коттеджей в районе г. Тольятти без прокладки коммуникаций на первом этапе — стоимость строительства выше рыночной. После прокладки коммуникаций стоимость строительства — ниже на 30−35% рыночной.

Оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов.

Существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, здания почты, культурные объекты, вокзалы и т. д. Отсутствуют данные о сравнимых продажах таких объектов. Предназначение этих сооружений не было направлено на получение дохода.

Оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются.

Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости — применение затратного метода.

Оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдаётся затратному подходу, т.к. страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя.

Для целей налогообложения определяется только стоимость объектов недвижимости затратным методом — стоимость восстановления или стоимость замещения.

Технология применения затратного подхода.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих этапов:

определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта недвижимости;

рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего;

вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путём суммирования этих стоимостей.