Фактические обстоятельства, относящиеся к предмету договора и условиям его выполнения

После того как на основе анализа законодательной базы договора составитель определил круг условий, которые должны быть отражены в договоре, наступает пора подумать о наполнении этих условий конкретным содержанием. Часть информации, которую нужно собрать на этом этапе, носит коммерческий и организационно-технический характер и как таковая не найдет непосредственного отражения в договоре. Но она необходима, чтобы правильно определить, прежде всего, базовые коммерческие условия сделки, которые, будучи включены в договор, приобретают правовой характер.

Так, в отношении купли-продажи вообще и поставки товаров в частности важными условиями сделки являются количество товара и сроки исполнения договора. Если продавец — производитель товара, то нужно быть уверенным в том, что его производственные возможности позволяют обеспечить изготовление и поставку указанного в договоре количества товара в обусловленные сроки. Если продавец является посредником, то желательно выяснить, имеется ли у него товар на складе или обеспечена ли поставка нужного количества товара в указанные сроки договорами с производителями товара.

Далее, важным (хотя и не всегда обязательным для действительности договора) условием купли-продажи является цена сделки. Цена зависит не только от стоимости производства единицы товара, но и от обязательств по его транспортировке. В свою очередь, способ транспортировки может требовать различий в упаковке товара, расходов на складское хранение, а также дополнительных расходов на страхование груза. Поэтому составитель договора должен выяснить у своего предпринимателя, на какой из сторон будут лежать обязательства по транспортировке товара со склада производителя или посредника. Если эти обязательства лежат на поставщике, то каким способом он собирается отгружать товар. Если предполагается транспортировка по железной дороге или водным транспортом, то каковы отношения поставщика с предприятиями транспорта и каковы его реальные возможности по отправке грузов в намеченный срок. Если способ транспортировки требует дополнительного страхования, то, соответственно, нужно выяснить, насколько поставщик знаком с возможными условиями и стоимостью страхования.

При продаже недвижимости составитель договора должен выяснить, имеются ли у продавца правильно оформленные документы на право собственности, а также документы, отражающие техническое состояние объекта на момент его продажи. Если стороны намерены определить рыночную стоимость продаваемого объекта на основе независимой оценки, то нужно выяснить, кто будет нанимать и оплачивать оценщика и в какие сроки это может быть сделано.

При продаже предприятия наряду с документами, удостоверяющими право собственности, нужно проверить, верно ли было принято решение о продаже предприятия в соответствии с уставом собственника; выяснить, в какой степени готовности находятся материалы аудиторской проверки и документы, относящиеся к финансовой и производственной деятельности предприятия (кредиторская и дебиторская задолженность, баланс прибылей и убытков; производственные планы и заключенные для их исполнения договоры); проверить наличие материалов инспекции относительно состояния основных производственных фондов предприятия и т. д.

Круг фактических вопросов в отношении договоров подряда зависит от вида подрядных отношений. Он, безусловно, шире в случае строительного подряда, нежели, например, при выполнении заказа на изготовление станков. При заказе на изготовление предмета договора главные вопросы будут сводиться к тому, на ком лежит обязанность по обеспечению подрядчика материалами для изготовления предмета заказа, и к наличию у исполнителя достаточного количества рабочих и специалистов нужной квалификации, чтобы договор был выполнен вовремя и надлежащим образом. Кроме того, должны быть проработаны вопросы транспортировки и, если необходимо, страхования изготовленного товара.

В отношении же договоров строительного подряда в дополнение к вопросам о поставке строительных материалов и обеспеченности подрядчика рабочей силой имеется масса других фактических вопросов: завершен ли процесс получения земельного участка под строительство объекта; степень проработки проектно-сметной документации на момент заключения договора строительного подряда; распределение между сторонами обязанностей по получению необходимых согласований и утверждению проекта в целом; распределение между сторонами обязательств по хранению стройматериалов и оборудования, по обеспечению иногородних рабочих жильем и т. д. Если клиентом является заказчик, который намерен оплачивать строительство за счет кредитных средств, то необходимо выяснить, в каком состоянии находится заключение кредитного договора.

В отношении договора аренды в зависимости от вида арендуемого имущества нужно проверить наличие у арендодателя прав, позволяющих ему сдать это имущество в аренду, и физическое состояние имущества.

Как видно из приведенных примеров, в круг вопросов, подлежащих выяснению, могут входить как сугубо юридические вопросы, так и коммерческие и организационные вопросы. Проверка юридической стороны дела (наличие документов на право собственности, правильность принятия решений органами и руководителями компании и т. д.) — безусловная обязанность составителя договора.

Что касается коммерческих и организационных вопросов, то составитель договора может лишь следовать указаниям.

• 4. Фактические обстоятельства…
• 35

предпринимателя на этот счет, не утруждая себя, например, проверкой реальных производственных возможностей предпринимателя. Такое отношение составителя договора к фактической стороне дела может быть вполне оправданным, если он работает с опытным поставщиком, подрядчиком, заказчиком, арендодателем и т. д., который ясно понимает значение указанных вопросов и последствия неправильного определения им базовых параметров сделки (количества и сроков поставки, сроков выполнения работ, неверного определения состояния объекта и т. п.). Но если речь идет о не слишком опытном предпринимателе, то грамотный составитель договора должен обсудить со своим заказчиком эти вопросы. На практике нередки случаи, когда предприниматели, будучи заинтересованными в получении заказа, готовы принять на себя не подкрепленные их реальными возможностями обязательства, не задумываясь о последствиях неисполнения договора. Поэтому задача составителя договора заключается в том, чтобы обратить внимание предпринимателя на то, к каким последствиям могут привести такого рода действия. В конечном счете значительное число судебных споров между сторонами договоров возникает именно потому, что они изначально неправильно оценивали свои возможности. Это, в свою очередь, означает, что составитель договора должен быть знаком с базовыми производственными и коммерческими аспектами деятельности в той области, к которой относится договор. Получение такого рода информации возможно в процессе общения с клиентом, обсуждения с более опытными коллегами, собственного изучения соответствующей литературы.