Жилищные отношения собственности

Право собственности на жилое помещение провозглашено основополагающим жилищным правом, из которого вытекают основания для всех прочих жилищных правоотношений. В настоящее время в частной собственности находится 82% жилищного фонда страны (79% - у граждан и 3% - у организаций). Остальные 18% находятся в публичной собственности (13% - у муниципальных образований и 5% - у государства).

Форма собственности предопределяет правовые способы возможного использования жилья, т. е. его правовой режим. Частный собственник обладает правомочиями владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в частности, лично проживать в нем, вселять иных лиц в качестве членов семьи, сдавать посторонним гражданам внаем или юридическим лицам в аренду (за плату), предоставлять жилье в безвозмездное пользование (ст. 30 ЖК РФ). Публичные собственники наделены правом и обязанностью предоставлять свои жилые помещения малоимущим и иным указанным в законе гражданам на основаниях и в порядке, установленных жилищным законодательством. Права любого собственника обременены обязанностями целевого использования, надлежащего содержания и сохранения жилья в пригодном для проживания состоянии.

В законе особо урегулированы жилищные права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения: членов семьи (в том числе бывших) собственника жилого помещения, лиц, получивших право проживания по завещательному отказу и договору пожизненного содержания с иждивением, бывших нанимателей, отказавшихся от приватизации в пользу нового собственника (ст. 31, 33, 34 Ж К РФ, ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), По общему правилу все они обладают равными с собственником правами пользования жилым помещением и даже сохраняют это право при переходе собственности па жилье к другим лицам (за исключением бывших членов семьи гражданина-собственника). По данным признакам (возникновение права в силу прямого указания закона, следование за объектом права, защита от посягательств не только посторонних лиц, но и даже собственника) жилищные права данных категорий граждан можно отнести к правам на чужую вещь, т. е. к ограниченным вещным правам на жилое помещение, производным от права собственности.

Наиболее распространенными способами владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями является их договорное предоставление гражданам.

Жилищные отношения коммерческого найма

Коммерческий наем жилого помещения является разновидностью гражданско-правовых отношений (см. параграфы 11.1, 11.4 учебника), а потому урегулирован нормами гл. 35 ГК РФ.

По такому договору одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Договор заключается в простой письменной форме. Более того, его несоблюдение не влечет недействительности соглашения, а какойлибо регистрации договора не требуется.

В качестве наймодателей выступают частные собственники жилья, а также публичные собственники, имеющие государственный или муниципальный жилищный фонд коммерческого использования. Нанимателем может быть только гражданин. Этим признаком наем жилья отличается от сто аренды юридическими лицами. Вместе с нанимателем могут проживать и иные граждане, имена которых тоже должны быть указаны в договоре.

Особенностями коммерческого найма жилья является его свободный договорный характер: у собственника нет обязанности заключать договор, отсутствует строгое нормирование площади предоставляемого жилья, вместе с нанимателем могут проживать любые граждане, в том числе не связанные с ним семейными отношениями, цена найма определяется по усмотрению сторон, договор всегда ограничен по времени, может быть как краткосрочным (до года), так и долгосрочным (до пяти лет).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения взаимно связаны: на наймодателе лежит обязанность предоставить помещение в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, и поддерживать его в капитальном отношении, обеспечить доступность коммунальных услуг, а наниматель вправе требовать этого. На нанимателе, в свою очередь, лежат обязанности целевого и бережного использования жилья, его текущего ремонта, своевременной и полной оплаты найма. Эти условия составляют права наймодателя. Помимо этого наниматель может «меняться» за счет других жильцов по договору или же все проживающие с ним граждане могут становиться сонанимателями. Допускается вселение временных жильцов, а с согласия наймодателя — вселение новых граждан и сдача помещения в поднаем.

Закон гарантирует стабильность прав нанимателя и их повышенную защиту, предусматривая возможность сохранения прежних условий договора и его пролонгацию, преимущественное право на заключение нового договора (ст. 684 ГК РФ), недопустимость произвольного изменения условий договора наймодателем, исключительно судебный порядок расторжения договора по указанным в законе основаниям и судебный порядок выселения нанимателя (ст. 687 ГК РФ).