Договорное регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства

В зависимости от цели и отношений, складывающихся при строительстве, заключаются самые разнообразные виды гражданско-правовых договоров: договор купли-продажи; договор поставки; договор энергоснабжения; договор продажи недвижимости; договор займа; кредитный договор; договор аренды; договор строительного подряда; договор подряда на выполнение проектных и изыскательных работ; государственный контракт на выполнения подрядных работ для государственных нужд; договор возмездного оказания услуг; договор перевозки груза; договор хранения; договор имущественного страхования; договор залога; инвестиционный договор или контракт; договор долевого участия граждан при строительстве многоквартирного жилого дома.

Однако самым распространенным из них является договор строительного подряда, который представляет собой особую форму инвестирования значительных капитальных вложений^[1]. Чтобы избежать ошибок и недостатков в формализации договорных отношений, которые могут повлечь нежелательные последствия для сторон, в частности в виде убытков, необходимы кропотливая работа над текстом договора и тщательное согласование всех его условий.

Предмет договора

Согласно ?. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Предметом договора могут являться: новое строительство; реконструкция; техническое перевооружение; капитальный ремонт; текущий ремонт; выполнение отдельного комплекса строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; а также изготовление не стандартизированного оборудования в построечных условиях и другие виды связанных со строящимся объектом работ^[2].

Объем и содержание работ, как правило, описываются в технической документации (ст. 743 ГК РФ), состав которой необходимо определить в заключаемом договоре, и смете. Отсутствие технической документации и сметы не может являться основанием для признания договора строительного подряда незаключенным, но может породить споры о выполнении подрядчиком работ, не предусмотренных договором, либо превышении фактически выполненного объема работ над договорным, поскольку заказчик будет лишен средств доказывания обстоятельств, на которые он мог бы ссылаться в суде в защиту своих интересов.

Стоимость работ по договору

В договоре должна быть указана стоимость (цена) подлежащих выполнению работ, являющихся предметом договора, или способы ее определения. По согласованию между подрядчиком и заказчиком могут применяться твердые или приблизительные договорные цены. Соглашение о размере цены и ее виде стороны оформляют в виде протокола согласования договорной цены или оговаривают в отдельном пункте заключаемого ими договора.

Твердая договорная цена может устанавливаться на конкурсной основе в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство, когда подрядчик известен. Твердая договорная цена должна оставаться неизменной на весь период строительства^[3]. Однако в твердой цене могут учитываться средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, вызываемого инфляционными процессами.

Порядок применения цен на строительство объектов, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, установлен в постановлении Правительства Москвы от 27 февраля 2012 г. № 68-ПП «Об утверждении Порядка формирования начальной (максимальной) цены государственных контрактов и гражданско-правовых договоров при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг, финансирование которых осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы»^[4].

Приблизительная (ориентировочная) договорная цена уточняется в соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с появлением затрат, не учтенных в первоначально согласованной цене, в том числе связанных с изменением цен, тарифов на применяемые в процессе строительства ресурсы. Все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтверждать документально. По смыслу п. 5 ст. 709 ГК РФ приблизительная цена в случае, когда дополнительные работы не влекут существенного превышения сметы, меняется без согласования с заказчиком, а при существенном ее превышении — с предварительного своевременного предупреждения подрядчиком заказчика. В любом случае, если стороны намерены установить приблизительную цену строительных работ, необходимо сделать специальную оговорку в тексте договора.

• [1] См.: Захаров Ю. Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М.: Арбитражная практика, 2004. С. 5.
• [2] Методические рекомендации по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 5 октября 1999 г. № 12.
• [3] Твердая договорная цена подлежит изменению лишь в случае существенного удорожания строительных материалов, оборудования и услуг третьих лиц, необходимых для выполнения строительных работ, но не самих работ.
• [4] См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2012. № 5.