Понятие и общая характеристика недвижимости

По какому критерию вещи подразделяются на движимые и недвижимые?

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. При этом объектом права собственности могут быть все материальные объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК РФ именует вещами. Прежде всего это земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное — движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Эта градация имеет важное юридическое значение: права на недвижимое имущество, а также сделки с ним в случаях, предусмотренных законом, подлежат государственной регистрации.

Принято различать объекты гражданских прав (правоотношения) и объекты права собственности. Не случайно эти категории регламентированы в разных главах ГК РФ. Не все объекты гражданского права могут быть объектом субъективного права собственности, а только индивидуально-определенные материальные вещи. Это означает, что «объектом любого вещного права может выступать только индивидуально-определенное имущество, т. е. наделенное той совокупностью идентифицирующих признаков, которые позволяют с максимальной степенью вероятности вычленить его из массы ему подобных вещей»^[1].

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав^[2].

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно из легального определения недвижимости, ее особенностью является признак прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он использовался еще в римском частном праве^[3]. В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, — «недвижимостью по природе»^[4]. Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому иногда в условиях интенсивного развития строительной техники становится возможным перенесение с одного места на другое объектов, ранее считавшихся недвижимыми вещами.

• [1] Кожаринова А. В., Нарозников И. К. Некоторые вопросы права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Рязань, 2005. С. 25.
• [2] См.: Гражданское право: в 4 т. Т. 1. Общая часть / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 400−401 (автор главы Е. А. Суханов).
• [3] См.: Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1996. С. 148−149.
• [4] См.: Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: межвуз. сб. науч, трудов. М., 2002. С. 181.