Жилищные и жилищностроительные кооперативы

Общие положения о жилищных и жилищно-строительных кооперативах

В данной главе рассматриваются правила ЖК РФ, регулирующие отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных (ЖК) и жилищно-строительных (ЖСК) кооперативов, а также основные права и обязанности их членов. Данные нормы ЖК РФ основываются на правилах, регулирующих деятельность потребительских (ст. 116 ГК РФ) и жилищных (ст. 111−126 ЖК РСФСР) кооперативов.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т. е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, но не всякую, а только такую, которая служит достижению целей, ради которых он создан, и при условии, что эта предпринимательская деятельность соответствует целям деятельности кооператива.

Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).

Цель создания потребительского кооператива — удовлетворение потребностей членов кооператива.

ЖК и ЖСК создаются с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье (ст. 110 ЖК РФ). Поэтому правовой статус ЖК и ЖСК своеобразен: фактически они занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом юридически некоммерческими юридическими лицами^[1].

Специальные законы о ЖК и ЖСК в настоящее время отсутствуют. Однако положения ЖК РФ об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностей их членов. До введения в действие ЖК РФ подобную роль играли, в частности, нормы, содержавшиеся в ст. 111−126 ЖК РСФСР.

Кроме того, деятельность ЖК и ЖСК, права и обязанности их членов регламентированы законами более общего характера и другими нормативными правовыми актами. К таким законам можно отнести следующие:

• — Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-?З «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ;
• — Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488−1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г.);
• — Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» .

В отличие от ЖК РСФСР (см. гл. 5), регулировавшего деятельность только ЖСК, ЖК РФ регулирует отношения не только ЖСК, но и ЖК^[2].

Кроме рассмотренных выше кооперативов в жилищной сфере имеются еще относительно новые виды кооперативов: накопительный жилищный кооператив и кредитный кооператив.

Жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив добровольно объединенных граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилищных помещениях. Регулируется он Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный Закон регулирует права самого как юридического лица, а также его членов. Деятельность такого кооператива должна быть направлена на использование денег его членов для строительства или приобретения жилых помещений. Организация накопительных кооперативов и права его членов практически не отличаются от жилищных строительных кооперативов^[3].

Кредитный жилищный кооператив — это разновидность потребительского кооператива. Его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» .

Создатели такого жилищного кооператива, получая деньги от одних членов, передают эти деньги под проценты другим членам этого кооператива. Отличается этот вид кооператива от других видов тем, что его члены оказывают друг другу финансовую взаимопомощь.

• [1] См.: Комментарий к Федеральному закону «О некоммерческих организациях» / под ред. Μ. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 12 и след.
• [2] Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 223, 224. О правовом положении строительных кооперативов см.: Свердлык Г. Л. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Жилищное право. 2008. № 6. С. 25−32.
• [3] Подробнее см.: Жилищное право: учебник / под ред. И. А. Еремичева и П. В. Алексия. С. 138−180.