Сделки с землей
Объектом земельных сделок является земельный участок или земельная доля. Необходимым условием всех договоров является определение предмета такого договора. При заключении договора о продаже, аренде и т. д. стороны должны указать в нем данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок (площадь, местоположение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, его кадастровая оценка и… Читать ещё >
Сделки с землей (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Сделки с землей — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, оформленные и зарегистрированные в установленном порядке[1].
В отношении земельных участков возможно совершение сделок купли-продажи, залога (земельных участков, прав на землю), обмена, дарения, аренды, ренты и иных сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Объектом земельных сделок является земельный участок или земельная доля. Необходимым условием всех договоров является определение предмета такого договора. При заключении договора о продаже, аренде и т. д. стороны должны указать в нем данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок (площадь, местоположение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, его кадастровая оценка и т. д.). Для точного определения всех параметров земельного участка к договорам прилагается кадастровая карта (план) земельного участка.
Условия совершения сделок с землей — это обязательные требования, установленные гражданским законодательством и специальными отраслями российского права, при соблюдении которых земельные сделки признаются действительными. Это требования к форме и содержанию сделок. Земельные сделки в силу особенностей своего объекта должны совершаться не только в соответствии с общими гражданско-правовыми требованиями, но и с учетом требований природоресурсного законодательства: земельного, лесного, природоохранного, водного и иных специальных отраслей[2].
Сделка с землею должна быть заключена в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение, ранее обязательное по всем земельным сделкам, является теперь необходимым только в случаях, прямо предусмотренных в законе (например, при совершении залоговых сделок — в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также при передаче земельного участка по договору ренты или пожизненного содержания.[3]
Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сохранение категории и целевого назначения является одним из основных условий совершения земельных сделок. В случае необходимости изменения категории и целевого назначения земельного участка решение об этом принимается уполномоченными на то органами.
Необходимым при совершении земельных сделок является обеспечение установленного режима использования земельных участков в определенных территориальных зонах. Территориальная зона — часть территории, которая характеризуется особым правовым и природоохранным режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и субъектов РФ. Особым правовым режимом пользуются земли, входящие в состав особо охраняемых территорий, в зонах охраны памятников истории и культуры, в заповедных и рекреационных зонах; в специальных охранных зонах, прилегающих к полосам отвода на транспорте (автомобильном, железнодорожном), в прибрежных защитных полосах и водоохранных зонах.
Соблюдение минимальных размеров площади участков в зависимости от цели их использования и различных специальных требований (агротехнических, санитарных, экологических, противопожарных и т. д.) — еще одно из законодательных требований к земельной сделке (например, ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещает ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера)[4].
Немаловажным условием действительности совершенной с земельным участком сделки является правоспособность и сделкоспособность ее участников. Стороны земельно-правовой сделки должны обладать законным правом на ее совершение. В большей степени это касается стороны, передающей или отчуждающей земельный участок: как правило, таким полномочным субъектом является собственник земельного участка. Иные землепользователи не вправе заключать сделки, связанные с отчуждением земельных участков или передачей прав на них. В порядке исключения допускается совершение некоторых сделок несобственниками при соблюдении ряда дополнительных условий. Так, передача в субаренду земельных участков несобственниками возможна в пределах срока договора аренды при условии уведомления об этом собственника земли, если договором не предусмотрено иное.