Оформление прав на земельные участки

В формирующемся правовом государстве для возникновения и осуществления прав и обязанностей землепользователей важны не только соблюдение надлежащих процедур и порядка возникновения, получения прав на земельные участки, но и фиксация, регистрация этих прав, т. е. оформление в соответствии с законом.

Значение государственной регистрации нрав на земельный участок

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о госрегистрации. Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, государственной регистрации не подлежат.

ООО «Посейдон» обратилось с иском к государственному учреждению «Фонд имущества Санкт-Петербурга» о признании права общей долевой собственности ООО «Посейдон» на земельный участок общей площадью 619 кв. м, площадь доли — 140 кв. м. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Посейдон» просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает на то, что судом применена не подлежащая применению норма материального права, а именно ст. 36 ЗК, которая регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. ООО «Посейдон» полагает, что применению в деле подлежит норма ст. 552 ГК, поскольку доля в общей собственности на земельный участок была ранее уже приватизирована и вместе с расположенной на нем недвижимостью последовательно переходила к покупателям нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение принадлежало на праве собственности ТОО «Севан», которое являлось также собственником доли в праве общей собственности на земельный участок. Право собственности на спорное помещение перешло к ОАО «Энергомашбанк» и зарегистрировано за ним. ТОО «Севан» ликвидировано и исключено из Единого городского реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Спорное нежилое помещение истец приобрел у ОАО «Энергомашбанк» по договору купли-продажи. Право собственности истца на помещение зарегистрировано. ООО «Посейдон» обратилось с иском о признании права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, в размере земельной доли.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, полагая, что требование истца не соответствует ст. 36 ЗК, согласно которой в существующей застройке земельные участки, где находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев; с заявлением о приобретении прав на земельный участок обращаются совместно граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке.

Апелляционная инстанция, оставляя решение в силе, указала на то, что земельный участок не принадлежит одному лицу, а является общей долевой собственностью, а также на то, что ОАО «Энергомашбанк» не зарегистрировал право собственности на спорную долю земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК в случае, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности па земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если договором нс определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Статьей 273 ГК установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Указанные правовые нормы не дают оснований для вывода о том, что к ООО «Посейдон» перешло право собственности на долю в земельном участке. Право собственности на помещения перешло к ОАО «Энергомашбанк» не по договору, а по иным правовым основаниям, при этом нельзя говорить о переходе к нему и прав на долю в земельном участке, так как такое право не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с Законом о госрегистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.