Общие положения о капитальном ремонте многоквартирного дома

Собственники помещений многоквартирного дома с момента возникновения у них права собственности должны нести расходы на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку многоквартирный дом — объект капитального строительства, на него распространяется определение капитального ремонта, данное применительно к объекту капитального строительства.

Капитальный ремонт — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ч. 1 ст. 1 ГрК).

Понятие капитального ремонта многоквартирного дома дается в ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с оговоркой, что данное понятие применимо именно для целей данного Закона.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание работ и (или) услуг, установленных Законом, но устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

По сути, приведенные определения весьма схожи, однако определение, данное в ГрК, универсально, т. е. рассчитано не только на реализацию целей, установленных конкретным законом. К тому же данное определение является более полным.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

• 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• 3) ремонт крыши;
• 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• 5) ремонт фасада;
• 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Для каждого многоквартирного дома, за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, формируется фонд капитального ремонта, за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться:

• — для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• — разработки проектной документации;
• — оплаты услуг по строительному контролю;
• — уплаты процентов за пользование кредитами, займами, полученными и использованными в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту и для их погашения.

Для собственников жилых помещений в многоквартирном доме взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилье и коммунальные услуги.

Для планирования и организации капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте РФ утверждается региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 ЖК). Например, постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 832-ПП утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы.

В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта.

Региональная программа должна пересматриваться не реже чем один раз в год. При этом из программы исключаются многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, и включаются в нее многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию по завершении строительства, также при этом учитываются ремонты, сроки которых переносятся по решению собственников помещений на более поздний срок.

Для реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной или муниципальной поддержки органы власти субъекта РФ или органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта.

Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе с учетом продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома и на основании оценки технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома.

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Мониторинг утверждения и реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах осуществляется Минстроем России.

Принципы определения минимального взноса на капитальный ремонт определены в приказе Минстроя России от 27 июня 2016 г. № 454/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт». Минимальный размер взноса рекомендуется определять на основании рассчитываемого согласно соответствующему разделу методических рекомендаций размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который обеспечит при условии его ежемесячного внесения в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта формирование фонда капитального ремонта в размере, обеспечивающем финансирование установленного субъектом РФ перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома без привлечения финансовой бюджетной поддержки с учетом оценки доступности необходимого размера вноса на капитальный ремонт для граждан — собственников помещений в многоквартирных домах (п. 3.1 Приказа).

Минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома определяется как доля от оценочной стоимости капитального ремонта такого многоквартирного дома, включающего все услуги и работы, входящие в установленный субъектом РФ перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

Субъекты РФ, как правило, устанавливают минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома в размере не более 30% оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома.

От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены жители муниципального жилищного фонда и собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в многоквартирных домах, в отношении которых принято решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме.

Судебная практика

На практике возникал вопрос о правомерности уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками, которые приватизировали жилые помещения в домах, нуждающихся в капитальном ремонте. Так, гражданин обратился в суд с заявлением о признании недействующими положений акта государственного органа субъекта РФ, устанавливающего минимальный размер взноса на капитальный ремонт. В частности, в заявлении указывалось, что, поскольку согласно ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, возложение взносов на капитальный ремонт на собственников таких приватизированных помещений неправомерно. Верховный Суд РФ, рассматривая данное дело, указал, что ст. 16 Закона, предусматривая возможность приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, и сохраняя за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт, отнюдь нс регулирует распределение финансово-экономических обязательств по проведению капитального ремонта. Таким образом, оснований для освобождения собственников приватизированных жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, нет (см. Определение Верховного Суда РФ от 2 декабря 2015 г. № 5-ЛПГ15−128).

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, может использоваться собственниками на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.