Изменение и прекращение жилищных правоотношений

Право пользования жилыми помещениями

Все субъекты, имеющие жилье, обладают правомочиями владения и пользования, и только собственник жилья обладает правомочием распоряжения. Наиболее часто в жилищном законодательстве употребляется правомочие пользования жильем. Поэтому на нем следует остановиться особо.

Под «пользованием» понимают извлечение полезных свойств из объекта. Это правомочие присуще как нанимателю, так и собственнику жилья. Правомочие это относится к вещному праву и возникает на основании закона и договора. Особенность пользования жильем состоит в том, что объектом пользования является недвижимость, а объем правомочия ограничен законом и договором. Субъектами пользования жилым помещением являются наниматель и собственник жилого помещения.

Одним из благ для человека является стабильность жилищных условий, в том числе политических, экономических, социальных, бытовых. Особо важна стабильность в обладании и пользовании жильем. Именно поэтому она должна быть предусмотрена законом, и фактически это имеет место: Конституция РФ гарантирует гражданам бессрочное пользование жильем, которым они обладают на праве собственности или на праве социального найма. Право на бессрочное пользование жилыми помещениями опирается на другие гарантии, предусмотренные ЖК РФ и ГК РФ. К таким гарантиям можно отнести:

• — одностороннее прекращение жилищных правоотношений только по инициативе нанимателя (ст. 83 ЖК РФ);
• — сохранение прав гражданина на занимаемое жилое помещение в случае его временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
• — обязанность предоставления гражданину другого жилого помещения в случаях, указанных в законе (так, в ст. 85−88 ЖК РФ говорится о необходимости предоставления жилого помещения при сносе дома либо его переоборудовании, когда дом грозит обвалом, либо при капитальном ремонте дома);
• — ограниченный перечень оснований, по которым гражданин может быть лишен права пользования жилым помещением (ст. 91 ЖК РФ);
• — выселение граждан из занимаемых жилых помещений, как правило, только в судебном порядке (ст. 84 ЖК РФ).

В отношении пользования чужим жилым помещением по договору коммерческого найма закон не может гарантировать бессрочность пользования жилым помещением, но он гарантирует длительность пользования им. Так, в отношении договора коммерческого найма ГК РФ предусматривает следующие гарантии:

• — преимущественное право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, который, так же как и старый, может быть равен пяти годам (ст. 684 ГК РФ);
• — сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ).

Правомочия пользования жильем разных категорий пользователей имеют много общего и некоторые различия. Так, все пользователи жилыми помещениями обязаны:

• — использовать жилые помещения только по своему назначению;
• — при пользовании жилыми помещениями не нарушать интересы других лиц;
• — своевременно и полностью оплачивать пользование жилым помещением и коммунальными услугами;
• — бережно относиться к жилым помещениям и сохранять их и др.

Пользователи жилья по найму (как социальному, так и коммерческому) имеют следующие права:

• — вселять в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов либо поднанимателей только с согласия остальных членов семьи;
• — сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем.

Однако нанимателям жилого помещения по договору социального найма присущи следующие правомочия:

• — получение жилого помещения связано с очередностью лиц, поставленных на учет для улучшения жилищных условий;
• — размер жилой площади, на который может претендовать наниматель при ее получении, зависит от размера нормы жилой площади, установленной в данном населенном пункте, и от числа членов его семьи;
• — жилищные права нанимателя одинаковы с жилищными правами членов его семьи;
• — наниматели имеют право бесплатного получения жилой площади;
• — наниматели имеют право на приватизацию занимаемого жилого помещения;
• — оплата за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляются по установленным тарифам;
• — наниматели обязаны проводить текущий ремонт;
• — наниматели имеют право на получение жилищной субсидии для оплаты жилого помещения в случае нуждаемости нанимателя;
• — наниматели имеют право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия;
• — все совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по условиям договора социального найма жилого помещения.

Нанимателям жилого помещения по договору коммерческого найма присущи следующие правомочия, отличающие их от других пользователей:

• 1) получение ими жилого помещения не связано с очередностью;
• 2) срок пользования жилым помещением ограничен пятью годами;
• 3) они имеют преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на повторный срок;
• 4) в отношении снимаемого жилого помещения у них меньше ограничений: оно должно быть лишь пригодным для проживания (а не благоустроенным, как требуется при предоставлении жилого помещения по договору социального найма), при этом размер жилой площади может быть любым;
• 5) размер оплаты за пользование жилым помещением определяется по соглашению сторон;
• 6) нуждающийся наниматель не имеет права на получение жилищной субсидии, а наймодатель, получавший ее, теряет право на нее;
• 7) вселение нанимателем несовершеннолетних детей происходит без согласия остальных проживающих с ним лиц (ст. 679 ГК РФ);
• 8) наниматель обязан проводить капитальный ремонт занимаемого жилого помещения;
• 9) перестройка занимаемого жилого помещения возможна лишь с согласия наймодателя (ст. 681 ГК РФ);
• 10) возможна замена нанимателя на одного из членов семьи нанимателя с согласия наймодателя;
• 11) ответственность по договору найма жилого помещения несет только наниматель.

Поднаниматель по договору поднайма жилого помещения ограничен в своих правах:

• — его права на жилое помещение не самостоятельны — основным субъектом права является наниматель этого жилого помещения по договору найма, заключенному с наймодателем;
• — он не имеет преимущественного права на возобновление договора поднайма после его окончания;
• — поднаниматель может быть выселен после окончания срока договора поднайма без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке.

Еще более ограничены в своих правах пользователи специализированных жилых помещений. Так, лица, проживающие в общежитии, не могут приватизировать жилые помещения, обменять, разделить помещения, вселить кого-либо и т. д.

Временные жильцы — лица, проживающие безвозмездно на чужой жилой площади с согласия нанимателя и членов его семьи — также ограничены в жилищных правах:

• — они могут быть поселены лишь при соответствии размера жилой площади, приходящегося на одного человека, размером, установленным нормативами, при обязательном уведомлении наймодателя;
• — срок проживания их ограничен шестью месяцами со дня вселения;
• — они должны освободить жилое помещение в срок, определенный соглашением с нанимателем при вселении, а в случае отсутствия такового — в течение семи дней со дня предъявления требования об отъезде со стороны нанимателя или любого члена его семьи;
• — они не отвечают перед наймодателем за вред, нанесенный жилому помещению (за них отвечает наниматель).