Правовое регулирование сделок с землями населенных пунктов

Актуальность темы

исследования. В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота.

Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования. При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено.

Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374−1 «О земельной реформе», в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.

В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.

С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местно значения. Так, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре» и др.

Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.

Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.

Земли населенных пунктов традиционно являются одним из важнейших объектов гражданско-правового оборота. Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.

Кроме того, правовой режим земель населенных пунктов и совершение с ними различных сделок связаны не только с непосредственной реализацией гражданско-правовых обязательств, обусловливающих возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, но и с необходимостью выполнения различных экономических, административных требований, связанных с предоставлением земельных участков, их использованием, повышенным требованиям к строительству на них иных объектов недвижимости, регистрацией и т. д.

Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот. Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительстварегламентации процедур предоставления и изъятия земельного участказащите и гарантировании прав собственников на землю и т. д.

Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости, отчуждаемые по различным сделкамреализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицамрешения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т. д.

Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах.

Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ.

В этих условиях актуальность настоящего диссертационного исследования не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землями населенных пунктов, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с землями населенных пунктов в современных условиях.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов в Российской Федерации.

Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебная практика, теоретические исследования, касающиеся особенностей совершения сделок с землями населенных пунктов.

Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании правового регулирования заключения и исполнения сделок с земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на основе проведенного комплексного анализа теории и практики оборота указанных земельных участков.

Эта цель реализуется путем решения следующих задач:

1. Изучить историю развития правового регулирования земель населенных пунктов.

2. Рассмотреть понятие и классификацию земель населенных пунктов.

3. Проанализировать понятие и виды сделок с землями населенных пунктов.

4. Определить особенности заключения сделок с землями населенных пунктов.

5. Исследовать проблемы осуществления сделок с землями населенных пунктов.

6. Изучить особенности осуществления наиболее распространенных сделок с землями населенных пунктов.

7. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования сделок с землями населенных пунктов.

Степень разработанности темы. В последнее время появляется все больше работ, посвященным тем или иным вопросам определения правового режима земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, исследований порядка совершения ряда сделок с землями населенных пунктов, а также работ, освещающих различные аспекты земельного и гражданского права.

Среди работ ученых дореволюционного периода следует выделить: Н. Л, Дювернуа, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича.

Несмотря на установленные законодательные запреты на совершение сделок с земельными участками, советские ученые достаточно подробно исследовали земельные правоотношения. Подобные исследования проводились М. М. Агарковым, С. Н. Братусем, В. П. Грибановым, A.B. Дозорцевым, О. С. Иоффе, O.A. Красавчиковым, И. Б. Новицким, В. А. Тарховым, P.O. Халфиной и др.

Современные авторы также уделяют значительное внимание проблемам правового регулирования земельных правоотношений, а также осуществлению сделок с земельными участками, которые были рассмотрены в работах С. А. Боголюбов, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Г. А. Волков, Е. А. Галиновская, А. Г. Голиченков, О. В. Касьянова, О. М. Козырь, A.JI. Корнеев, Е. Л. Минина, О. Н. Садиков, О. Ю. Скворцов, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, Е. А. Сухова, A.A. Ялбуганов и др.

Следует отметить, что большинство работ имеет назначением именно анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнения как сделок с землями населенных пунктов в целом, так и отдельных сделок в частности.

Методологической основой исследования являются совокупность общенаучных методов познания: исторического, формально-логического, комплексного, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа, статистического и т. д.

Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, а при сочетании с методом сравнительного правоведения — выявить элементы воздействия различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве.

Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель населенных пунктов и сделок с ними, а метод системного анализа позволил обобщить основные сходные элементы всех сделок и выявить особенности их заключения и исполнения.

Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов.

Нормативная база исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на положения Конституции Российской Федерации, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные нормативные акты, регулирующие осуществление сделок с землями населенных пунктов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведено комплексное исследование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов на территории Российской Федерации.

В данной работе сформулированы теоретические положения относительно земель населенных пунктов, в том числе выявлены особенности их правового режима и использования терминологии, которая была изменена за счет вступления в силу соответствующего закона с 1 января 2007 года.

Кроме того, в диссертации исследованы коллизионные вопросы взаимодействия норм действующего законодательства, предложены пути их решения и гарантирования землевладельцев и землепользователей, в частности, относительно страхования сделок с землями населенных пунктов.

Сделаны предложения относительно целесообразности установления в отношении земель населенных пунктов минимального срока, на который может быть заключена та или иная сделка с землями населенных пунктов, а также обоснована необходимость внесения изменений в механизм ценообразования стоимости земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:

1. Проанализировав статус земельных участков населенных пунктов, как объекта гражданско-правовых сделок, сделан вывод, что с введением с 1 января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивших наименование указанной категории земель, были устранены коллизии между земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправления относительно данной категории.

Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодательно не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.

Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания.

2. Согласно нормам земельного законодательства совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства.

Автором сделан вывод, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы.

3. В целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов.

4. В настоящее время законодательно установлен максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, — 49 лет.

Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков — 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования.

5. Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном уровне существуют различные методики расчета арендной платы с применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель населенных пунктов.

В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам.

6. Исследовав вопросы предоставления земельных участков для строительства, автором показано, что п. 2 ст. 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Однако уполномоченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика).

На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов.

7. В ст. 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата. На практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды.

В диссертации предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут повысить научную разработанность проблем совершения сделок с землями населенных пунктов и способствовать дальнейшим исследованиям особенностей правового регулирования установления и реализации правоотношений относительно данной категории земель.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с землями населенных пунктов, способствовать принятию нормативно-правовых актов как федерального, так и регионального и местного значения, направленных на совершенствование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов.

Кроме того, сформулированные автором выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических, научно-практических разработок в рассматриваемой сфере, а также при разработке учебно-методических материалов, чтении курсов лекций, проведении практических занятий по гражданскому и земельному праву.

Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора.

Основные идеи и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в работах автора и материалах научно-практических конференций.

Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов и заключения, списка источников и литературы.

Заключение

.

Земельные отношения в РФ складываются давно, и нельзя сказать, что земельная реформа, и такие важные аспекты как оборот земельных участков и правовая природа сделок с землей законодательно урегулированы в достаточной степени.

Вопросы приобретения права на земельный участок, совершения сделок с ним, закрепления прав землепользователей, защита государством прав землепользователей — это те вопросы, без решения которых в современной России нельзя говорить об установленном государственном регулировании земельных отношений.

В заключении проведенного исследования необходимо отметить, что нормативная база, регулирующая сейчас возникающие правоотношения по сделкам с землей, обороту земельных участков, полномочия государственных органов, правомочия землевладельцев должны быть описаны более тщательно, детализированы и конкретизированы.

Нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения при приобретении в собственность земельных участков нуждается, по нашему мнению, в серьезных доработках и внесении изменений в действующие положения.

Комплекс мероприятий по внесению изменений в действующее земельное законодательство позволит в результате заключения договоров купли-продажи и аренды земли к новому владельцу участка определить переход не только прав прежнего владельца (собственника — продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таим участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанностей, вытекающих из разрешенного его использования.

Кроме того, это позволит определить по своему содержанию сложную юридическую структуру разрешенного использования земли, включающую в себя с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой — комплекс обязанностей, предусмотренных земельным и другими законодательством, в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.

Значение непосредственно самих земельных участков как ресурса страны, для экономических устоев общества, государственный контроль за оборотом земельных участков, за порядком их использования, соблюдении землевладельцами налогового законодательства, а также иные актуальные сведения, все это необходимо для эффективного управления земельными ресурсами со стороны государства.

Развитие земельных отношений в современной России поставлено в зависимость от реального осуществления на местах, в регионах единой государственной политики, направленной на регулирование правоотношений, связанных с оборотом земельных участков.

Полагаем необходимым установить более жесткий государственный контроль за региональным земельным законодательством.

Изменение ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке земельных участков.

Полагаем также внести изменения в действующее земельное законодательство, которое не содержит особых правил в отношении заключения сделок, связанных с приобретением земельного участка в собственность на основе договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Однако к заключению этих договоров должны применяться общие правила, вытекающие из порядка пользования земельными участками, являющимися предметами сделки: сохранение целевого назначениясохранение предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности и т. д.

Стимулирование развития рыночного экономического оборота возможно при проведении целостной системы мер правового и экономического характера.