Оценка бизнеса

Развитие отрасли недвижимости как явление возникло в условиях переориентации экономики в рыночном направлении, и сопровождается процессом девелопмента — бизнесом, выделившимся из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

В сложившихся условиях рынок недвижимости претерпевает существенные структурные изменения по всем секторам, завершая фазу активного расширения и роста вступлением в фазу избыточного предложения, с присущим замедлением темпов развития в рамках своего генезиса в национальном экономическом цикле.

Тенденции вступления рынка недвижимости на новый виток развития обусловили значительную метаморфозу его функционирования. Произошла трансформация инвестиционного спроса в сторону утяжеления его институциональной составляющей — на рынке сформировалось присутствие разнообразных типов инвесторов и кредиторов, размещающих капитал в рамках консервативных стратегий инвестиций в доходные объекты недвижимости как на фазе их девелопмента, так и на фазе эксплуатации. Такую поддержку обеспечивают международные кредитные и инвестиционные рейтинги России на фоне позитивных показателей инвестиционной эффективности активов с признаками развивающегося рынка.

Предметом исследования является выбор альтернативного варианта строительства пятиэтажного жилого дома в ООО «Эском».

В соответствии с предметом исследования цель исследования формулируется следующим образом — рассмотреть основные критерии эффективности альтернативных вариантов строительства и методы их оценки и применение их на практике.

Для достижения данной цели представляется необходимым решить следующие задачи:

— охарактеризовать основные положения об инвестиционной деятельности, рассмотреть основы инвестиционного проектирования;

— раскрыть основные критерии эффективности инвестиционных проектов и методы их оценки;

— рассчитать выбранные критерии эффективности инвестиционного проекта и проанализировав их, обосновать строительство пятитиэтажного жилого дома в ООО «Эском».

Глава 1 Теоретические основы оценки стоимости инвестиционных проектов в недвижимость

1.1 Основные понятия и принципы оценки ИП в недвижимость

Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений — оценка эффективности реальных инвестиций, т. е. капитальных вложений. От этого зависит сроки возврата инвестиций и перспективы развития предприятия.

Важнейшие принципы оценки эффективности инвестиций, принятые в международной практике:

1. Оценка возврата вложенных средств на основе показателя денежного потока, формируемого за счет прибыли и амортизационных отчислений в процессе реализации проекта.

2. Приведение настоящей стоимости проекта — как вложений капитала, так и денежного потока.

3. Выбор коэффициента дисконтирования (дисконта) денежного потока для различных инвестиционных проектов.

Доход от инвестиций должен покрывать следующие составляющие:

 Премия за упущенную выгоду, которая определяется размером средней дисконтной ставки (например, средняя ставка банковского процента)

 Премия за инфляцию

 Премия за инвестиционный риск

 Премия за низкую ликвидность инвестиций, если проект носит долгосрочный характер.

С учетом этих факторов, при оценке проекта применяются различные дисконтные ставки.

4. Форма дисконтной ставки должна соответствовать целям и характеру инвестиционного проекта.

Для определения различных показателей эффективности проектов в качестве дисконтной ставки могут выбираться:

 Средняя депозитная или кредитная ставка (по валютным и рублевым кредитам)

 Индивидуальная норма доходности, которая устанавливается самим инвестором с учетом темпов инфляции, уровня риска и ликвидности инвестиций

 Норма доходности по государственным ценным бумагам (облигациям федерального или муниципального займа)

 Норма доходности, отвечающая практике текущей или эксплутационной деятельности