Оценка инвестиционной привлекательности объектов строительства на вторичном рынке промышленной недвижимости: На примере Волгоградской области

На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80% сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.

Формирование рынка промышленной недвижимости идет очень медленно, главным образом по причине отсутствия практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов строительства на вторичном рынке промышленной недвижимости для потенциального инвестора.

Как показывает практика, объекты строительства вторичной промышленной недвижимости строились из монолитных тяжелых конструкций, реконструкция которых на сегодняшний момент требует больших инвестиций, к тому же в современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности. По этой причине возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение о инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкциюпотенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.

Существующие подходы к определению и оценке вариантов реконструкции этих объектов строительства, затрат на ее осуществление не отражает интересов всех участников этого процесса.

В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов и форм реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.

В той или иной степени проблемам эффективности реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий промышленной отрасли, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как Асаул А. Н., Варежкин В. А., Васильев В. М., Исаев В. В., Панибратов Ю. П., Порывай Г. Н., Степанов И. С., Эскиндаров М. А, Цай Т.Н.

Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы А. Г. Грязновой, E.H. Ивановой, Е. Б. Колбачева, С. Ю. Кузнецова, И. В. Лариновой, Г. И. Сычевой, Е. П. Ушакова, М. А. Федотовой, В. З. Черняка и др. Но такой вопрос, как разработка методического обеспечения по оценке эффективности вариантов реконструкции объектов вторичной промышленной недвижимости с учетом степени достаточности их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутацион-ного периода, остается недостаточно изученным.

В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к оценке инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с учетом степени достаточности их реконструкции.

Цель обусловила постановку и решение следующих задач: о уточнить и систематизировать понятийный аппарат в контексте проблемыо проанализировать текущее состояние объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, выбывших из оборота, и формирующих большую часть регионального рынка недвижимостио разработать методические подходы к оценке инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимостио обосновать выбор возможных форм реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости на основе пересмотра их эксплутационного назначения и определения степени достаточности реконструкции как фактора повышения их инвестиционной привлекательности.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере оценки инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости.

Объект исследования: региональный рынок объектов строительства вторичной промышленной недвижимости.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда отечественных ученых (А.Г. Грязновой, С. Ю. Кузнецова, И. С. Степанова, Г. И. Сычевой, М. А. Федотовой, В. З. Черняка и др.) — материалы конференцийстатьи периодических экономических изданий, написанных отечественными авторамиконцепции, обоснованные в современной экономической литературеметодические и справочные материалынормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы математического, технико-экономического, системного, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

У уточнен теоретический инструментарий в контексте обозначенной проблемы: дано авторское определение понятий «объекты строительства вторичной промышленной недвижимости», «инвестиционная привлекательность», «восстановительная стоимость», «степень достаточности реконструкции» в привязке к оценке вариантов и форм изношенных производственных зданий и сооружений, формирующих региональный рынок объектов строительства вторичной промышленной недвижимостивыявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, технологические, временные), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов строительства вторичной промышленной недвижимостипредложен метод балльной оценки и совокупность критериев инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимостиразработаны методические подходы к экономической оценке рыночной стоимости объектов строительства вторичной промышленной недвижимости и в частности уточнен и дополнен экономико-математический инструментарий в части определения: степени достаточности реконструкции и величины дисконтированных денежных потоков.

Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по проведению экономической оценки рыночной стоимости объектов строительства вторичной промышленной недвижимости может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым — выгодное вложение своих инвестиций.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Организация строительства», «Оценка стоимости предприятия», «Экономика недвижимости» по специальности 60 800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.

Реализация и апробация работы. Основные положения диссертации нашли свое отражение в тезисах, статьях и выступлениях на внутривузовской научно-практической конференции студентов и аспирантов Института экономики и права ВолгГАСУ «Пути повышения адаптивности и конкурентоспособности региона в условиях транзитивной экономики» (май 2002 г.), на Всероссийской научно-практической конференции «Современное состояние и перспективы развития экономики России» в г. Пензе (май 2003 г.), были представлены на международном конкурсе молодых ученых, студентов и школьников «Россия на пороге XXI века» в г. Москве (март 2003 г.), а также были отражены в научно-исследовательской разработке на тему: «Совершенствование методов оценки рентабельности и эффективности работ строительных предприятий с целью стимулирования качества и безопасности в строительстве», выполненной по заказу Госстроя РФ (декабрь 2002 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ, общим объемом 1,4 п.л., в том числе авторский объем 1,01 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 117 наименований, 8 приложений, 26 таблиц, 29 рисунков. Общий объем диссертации составляет 146 страниц без приложений.

Основные выводы и результаты по Главе 3:

Во-первых, автором разработан и предложен к реализации система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости. Предложенная система мероприятий наиболее полно отражает процессы и действия участников рынка промышленной недвижимости, с целью согласования своих интересов и повышения инвестиционной привлекательности рассматриваемых объектов строительства. По мнению автора, реализация данной системы мероприятий будет способствовать развитию регионального рынка вторичной недвижимости, эффективному использованию изношенных промышленных зданий и сооружений по новому назначению, активизации промышленной и строительной отрасли и как основной эффект развитие экономики региона в целом.

Во-вторых, проведена оценка экономической целесообразности реализации системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости путем апробации основополагающего мероприятия «Проведение оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости» на примере ранее анализируемых реальных объектов строительства вторичной промышленной недвижимости. По результатам оценки инвестиционной привлекательности и критериям общей характеристики оцениваемых объектов строительства вторичной промышленной недвижимости были разработаны мероприятия по их реконструкции. Общая стоимость реконструкции по первому объекту составила 60 781,44 руб. (восстановительная стоимость — 163 385 руб.), по второму — 1 263 400,4 руб. (8 871 209 руб.), по третьему — 202 312,91 руб. (819 649 руб.). Таким образом, степень достаточности реконструкции данных объектов составила в среднем 25%, что подтверждает целесообразность проведения мероприятий по реконструкции. Также была проведена оценка будущей доходности недвижимости в виде величины будущих денежных потоков, что позволило определить рыночную стоимость при смене функционального назначения, которая превысила рыночную стоимость при использовании объекта по первоначальному функциональному назначению.

В-третьих, была проведена оценка инвестиционной привлекательности объектов вторичной промышленной недвижимости, которая показала, что при первоначальном функциональном назначении объектов строительства вторичной промышленной недвижимости очень высокая величина восстановительной стоимости и за счет этого низкий уровень рыночной стоимости оцениваемых объектов, которая даже не превышает балансовой, поэтому можно утверждать о низкой инвестиционной привлекательности этих объектов для потенциальных инвесторов при существующем функциональном назначении. При смене же функционального назначения затраты на реконструкцию значительно ниже и степень достаточности реконструкции в среднем составляет 25%, также определены будущие денежные потоки от использования объектов в будущем, которые имеют высокий уровень. И самое главI р ное что рыночная цена на рассматриваемые объекты выросла в среднем в 6 раз. В связи с этим можно говорить о том, что инвестиционная привлекательность объектов увеличилась и они могут быть реализованы на региональном рынке вторичной промышленной недвижимости.

В-четвертых, балльная оценка инвестиционной привлекательности осуществлялась по критериям. И в результате было выявлено, что после реализации предложенной методики инвестиционная привлекательность исследуемых объектов строительства вторичной промышленной недвижимости увеличивается. Основные причины, которые повлияют на повышение инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости: выбор оптимального варианта реконструкцииопределение оптимального объема инвестиций с учетом степени достаточности реконструкциипересмотр функционального назначения. Так инвестиционная привлекательность здание склада предприятия ЗАО ВМЗ «Красный Октябрь» составляла — 26 баллов, при пересмотре функционального назначения под магазин она составила — 57 балловздание заводоуправления предприятия ОАО «Моторный завод» — 26 баллов, при пересмотре под офисные помещения — 59 балловздание механической мастерской предприятия ЗАО «Северстальметиз» — 24 баллов, при пересмотре — 55 баллов.

В-пятых, с целью доказательства экономической целесообразности предложенной системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости были проведены прогнозные расчеты на примере исследуемых предприятий. И на основании них можно сделать вывод, что в результате сдачи в аренду или продажи своих объектов у всех рассматриваемых предприятий происходит снижение балансового убытка.

И на основании всего вышеизложенного можно сделать вывод, что предложенная система мероприятий по повышению наиболее полно отражает процессы и действия участников рынка промышленной недвижимости, с целью согласования своих интересов и повышения инвестиционной привлекательности рассматриваемых объектов строительства. В то же время каждый из основных участников получит требуемый эффект от своих действий, что скажется на его дальнейшей деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Новые социально-экономические отношения, сложившиеся в России за последнее десятилетие, привели к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости, как относительно новой социально-экономической реальности,! с его особенностями и закономерностями. В этой связи, определены и рассмотрены особенности формирования и развития рынка недвижимости в целом по России и отдельных ее регионах (Волгоградская область). Особенность функционирования рынка промышленной недвижимости Волгоградской области, находящийся в настоящее время в зачаточном состоянии, заключается в том, что в период промышленного кризиса наблюдается приток капитала на этот сегмент рынка недвижимости. Так, объекты строительства вторичной промышленной недвижимости не дают отдачи в процессе своего непосредственного использования, что одновременно повышает их инвестиционную привлекательность для более эффективного инвестора. В этой связи, рассмотрены виды стоимости объектов недвижимости и подходы к ее оценке для проведения более правильной и грамотной оценки их инвестиционной привлекательности. Не менее важной составляющей стоимости объекта недвижимости и его оценки является износ, сущность и характеристика основных видов и методов их определения представлены автором в исследовании.

Определены основные направления активизации строительной деятельности в условиях формирования рынка недвижимости, в частности рынка вторичной промышленной недвижимости. Одним из основных направлений активизации строительной деятельности, по мнению автора, является проведение мероприятий по реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости. В связи с этим, рассмотрены основные фор! мы реконструкции и состав реконструктивных работ. Также, автором уточнены такие понятия как «объекты строительства вторичной промышленной недвижимости», «инвестиционная привлекательность», «восстановительная стоимость», «степень достаточности реконструкции» в привязке к оценке вариантов и форм изношенных производственных зданий и сооружений, формирующих региональный рынок объектов строительства вторичной промышленной недвижимости.

Изучена производственная деятельность промышленных предприятий Волгоградской области за период 2001;2003 гг. по основным ее финансово-экономическим показателям, анализ и оценка которых позволили охарактеризовать производство исследуемых предприятий как нестабильное. Так, в течение всего анализируемого периода (2001;2003 гг.) конечным результатом их производственной деятельности является убыток. Исследуемые промышленные предприятия Волгоградской области являются собственниками потенциальных объектов строительства вторичной промышленной недвижимости, финансовая нестабильность которых позволяет пополнять рынок вторичной промышленной недвижимости. Также проведена оценка рыночной стоимости объектов строительства вторичной промышленной недвижимости промышленных предприятий Волгоградской области (первый объект — здание склада ЗАО ВМЗ «Красный Октябрь" — второй объект — здание заводоуправления ОАО «Волгоградский моторный завод" — третий объект — здание механической мастерской ЗАО «Северстальметиз») путем метода расчета восстановительной стоимости. В рамках оценки рыночной стоимости автором определена величина физического, функционального, внешнего износов или совокупного износа по каждому объекту строительства вторичной промышленной недвижимости (в среднем физический износ по всем оцениваемым объектам 52%, функциональный износ — в среднем 35% и внешний или экономический износ — 40%).

Рассмотрены современные методические инструменты в области в области оценки объектов недвижимости с целью их оптимального функционирования и управления на различных уровнях управления. Это позволило определить отсутствие методических разработок в области оценки инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости с целью пересмотра функционального назначения и определения степени достаточности реконструкции рассматриваемых объектов на всех уровнях управления, в том числе на уровне Волгоградской области. В связи с этим, автором разработана и предложена к реализации методика оценки инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости. Данная методика позволяет провести объективную оценку технического состояния объекта строительства вторичной промышленной недвижимости, на основе, которой определить возможную форму и степень достаточности его реконструкции при смене функционального назначения и оценить перспективную доходность при дальнейшем его использовании, тем самым, повышая его инвестиционную привлекательность для потенциальных инвесторов.

Разработана и предложена к реализации система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости. Предложенная система мероприятий наиболее полно отражает процессы и действия участников рынка промышленной недвижимости, с целью согласования своих интересов и повышения инвестиционной привлекательности рассматриваемых объектов строительства. По мнению автора, реализация данной системы мероприятий будет способствовать развитию регионального рынка вторичной недвижимости, эффективному использованию изношенных промышленных зданий и сооружений по новому назначению, активизации промышленной и строительной отрасли и как основной эффект развитие экономики региона в целом.

Проведена оценка экономической целесообразности реализации системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости путем апробации основополагающего мероприятия «Проведение оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости» на примере ранее анализируемых реальных объектов строительства вторичной промышленной недвижимости. По результатам оценки инвестиционной привлекательности и критериям общей характеристики оцениваемых объектов строительства вторичной промышленной недвижимости были разработаны мероприятия по их реконструкции. Общая стоимость реконструкции по первому объекту составила 60 781,44 руб. (восстановительная стоимость — 163 385 руб.), по второму — 1 263 400,4 руб. (8 871 209 руб.), по третьему — 202 312,91 руб. (819 649 руб.). Таким образом, степень достаточности реконструкции данных объектов составила в среднем 25%, что подтверждает целесообразность проведения мероприятий по реконструкции. Также была проведена оценка будущей доходности недвижимости в виде величины будущих денежных потоков, что позволило определить рыночную стоимость при смене функционального назначения, которая превысила рыночную стоимость при использовании объекта по первоначальному функциональному назначению.

Проведена оценка инвестиционной привлекательности объектов вторичной промышленной недвижимости, которая показала, что при первоначальном функциональном назначении объектов строительства вторичной промышленной недвижимости очень высокая величина восстановительной стоимости и за счет этого низкий уровень рыночной стоимости оцениваемых объектов, которая даже не превышает балансовой, поэтому можно утверждать о низкой инвестиционной привлекательности этих объектов для потенциальных инвесторов при существующем функциональном назначении. При смене же функционального назначения затраты на реконструкцию значительно ниже и степень достаточности реконструкции в среднем составляет 25%, также определены будущие денежные потоки от использования объектов в будущем, которые имеют высокий уровень. И самое главное, что рыночная цена на рассматриваемые объекты выросла в среднем в 6 раз. В связи с этим можно говорить о том, что инвестиционная привлекательность объектов увеличилась и они могут быть реализованы на региональном рынке вторичной промышленной недвижимости.

Также осуществлялась балльная оценка инвестиционной привлекательности по критериям. И в результате было выявлено, что после реализации предложенной методики инвестиционная привлекательность исследуемых объектов строительства вторичной промышленной недвижимости увеличивается. Основные причины, которые повлияют на повышение инвестиционной привлекательности объектов строительства вторичной промышленной недвижимости: выбор оптимального варианта реконструкцииопределение оптимального объема инвестиций с учетом степени достаточности реконструкциипересмотр функционального назначения. Так инвестиционная привлекательность здание склада предприятия ЗАО ВМЗ «Красный Октябрь» составляла — 26 баллов, при пересмотре функционального назначения под магазин она составила — 57 балловздание заводоуправления предприятия ОАО «Моторный завод» — 26 баллов, при пересмотре под офисные помещения — 59 балловздание механической мастерской предприятия ЗАО «Север-стальметиз» — 24 баллов, при пересмотре — 55 баллов.

И в завершении с целью доказательства экономической целесообразности предложенной системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объектов строительства регионального рынка вторичной промышленной недвижимости были проведены прогнозные расчеты на примере исследуемых предприятий. И на основании них можно сделать вывод, что в результате сдачи в аренду или продажи своих объектов у всех рассматриваемых предприятий происходит снижение балансового убытка.

Таким образом, предложенная система мероприятий по повышению наиболее полно отражает процессы и действия участников рынка промышленной недвижимости, с целью согласования своих интересов и повышения инвертиционной привлекательности рассматриваемых объектов строительства. В то же время каждый из основных участников получит требуемый эффект от своих действий, что скажется на его дальнейшей деятельности.