Актуальность темы
исследования.
Настоящий этап развития Российской Федерации характеризуется становлением рыночных отношений, основанных на праве собственности, продолжающимися социально-экономическими реформами, а также становлением демократических институтов власти. Текущие преобразования повлекли за собой необходимость создания новой, более эффективной системы правового регулирования в области имущественных отношений и, прежде всего, в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, как наиболее ликвидным объектом гражданского оборота.
Следует отметить, что рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. Так, в СССР он существовал в несколько «урезанном» виде и, по сути, был ограничен оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан. В дальнейшем в результате проведенных социально-экономических преобразований в Российской Федерации была отменена монополия государства на землю, сформировался новый институт собственности, с возрождением классического деления вещей на движимые и недвижимые. Указанные обстоятельства послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Однако итоги первого десятилетия развития нашего общества в условиях обновленной рыночной экономики четко свидетельствуют о все возрастающей потребности более активного участия государства в деятельности участников рынка недвижимости в целях обеспечения защиты их законных прав.
Первые шаги в данном направлении были сделаны в середине 90-х годов XX века. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ)1,.
1 Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — ст. 3301- Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — ст. 410- Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 49. — ст. 4552. регламентировав имущественные отношения, в том числе, договорные и иные обязательства, послужил основой для принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 (далее — Закон о государственной регистрации прав) и иных нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Значительно развили и расширили правовое пространство в рассматриваемой области постановления Правительства РФ: от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «3, от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"4, от 6 марта 1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"5, от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"6.
Созданная на базе указанных нормативных правовых актов система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по замыслу законодателя, должна была стать одним из основных способов защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям новой экономической реальности имущественных отношений.
Однако, как показала практика, претворение данного замысла в жизнь при сложившихся условиях развития гражданского законодательства оказалось невозможным. Государственную регистрацию рассматривали и продолжают.
2 Российская газета. — 1997. — № 145.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997. — № 45. — ст. 5195.
4 Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 8. — ст. 963.
5 Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 11. ст. 1291.
6 Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 9. — ст. 1121. рассматривать исключительно как процедуру закрепления прав на недвижимое имущество за конкретным участником гражданского оборота, не признавая ее в качестве одного из способов защиты этих прав. Основных причин такого отношения к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним две и заключаются они в следующем.
Во-первых, как правило, под защитой, и это явно следует из доктрины гражданского права, понимают активные действия заинтересованных лиц направленные на восстановление нарушенного права. Исходя из данного определения, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак нельзя причислить к способам ее осуществления. А потому рассмотрение ее в качестве такового, по мнению ряда ученых-юристов, не имеет никакой правовой и теоретической основы7.
Во-вторых, проведенный рядом правоведов анализ законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество показал, что исследованный правовой институт не свободен от недостатков: некоторые аспекты государственной регистрации не получили пока надлежащего урегулирования, а принимаемые правовые решения нуждаются в практическом развитии, совершенствовании и научном обосновании. Исходя из этого, многие, в частности H.A. Сыроедов, приходят к выводу о том, что государственную регистрацию еще рано причислять к тем правовым способам, посредством которых возможно защитить свое право на недвижимое имущество. Для того чтобы поменять данный подход необходимо внести изменения в построение гражданского законодательства Российской Федерации в целом8.
В то же время, в научной литературе приводится мнение о том, что в сложившихся условиях развития общественных отношений невозможно постоянно осуществлять защиту прав на недвижимое имущество исключительно через суд или с привлечением специально уполномоченных правоохранительных.
7 См. напр.: Автаева Н. Е., Волошин Н. П. Гражданско-правовая защита социалистической собственности. — М., 1974. — С. 5.
8 См. напр.: Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и иное недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — № 8. — С. 90. органов.9 Состояние защищенности прав участников гражданского оборота на недвижимость должно обеспечиваться государством в лице специально уполномоченных (и не только правоохранительных) органов. Исходя из данного суждения, следует вывод о необходимости теоретического переосмысления док-тринального отношения к существующему понятию «защита прав», а соответственно и изменению круга способов, посредством которых она может быть осуществлена. В первую очередь, это касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как института, формировавшегося исключительно для реализации указанной выше цели. Что касается пробелов в действующем законодательстве, регулирующем отношения по государственной регистрации прав на недвижимость, то заполнять их необходимо исходя из понимания ее значимости для развития эффективной защиты прав участников гражданского оборота на принадлежащие им объекты недвижимого имущества.
Изложенные обстоятельства позволяют утверждать об актуальности изучения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве одного из способов защиты прав на недвижимое имущество, а также о необходимости ведения научного исследования в области изучения такой категории гражданского права как «защита прав». Кроме того, актуальным представляется анализ современного состояния действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения разработки теоретической базы и инструментария для заполнения существующих в нем пробелов.
Целью исследования является изучение, правовой анализ и обобщение российского опыта государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, а также критическое осмысление действующего российского законодательства по данной проблеме и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию.
9 См. напр.: Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. — 1999. — № 12. — С. 30.
Для достижения поставленной цели диссертантом ставятся и решаются следующие задачи:
• теоретически переосмыслить существующее понятие «защита прав», исходя из соотношения понятий «защита» и «охрана», а также в связи с рассмотрением вопроса о содержании субъективного права;
• провести анализ содержания норм законодательства Российской Федерации, лежащих в основе регулирования государственной регистрации прав как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество;
• рассмотреть существующие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью изучения принципов их построения и функционирования;
• разработать конкретные предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей государственную регистрацию, с точки зрения ее рассмотрения в качестве способа защиты вещных прав на недвижимое имущество;
• выработать практические рекомендации для разрешения проблем государственной регистрации, возникающих в процессе правоприменительной деятельности органов ее осуществляющих, с целью обеспечения защиты вещных прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота.
Объектом исследования является сфера общественных отношений, складывающихся в процессе государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет исследования — рассмотрение правовой категории «защита права» и исследование института государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных правоведов в области истории государства, теории права и государства, конституционного, гражданского и международного права, имеющие отношение к исследуемой проблеме. А именно, М. И. Брагинского,.
B.B. Витрянского, П. В. Крашенинникова, A.JI. Маковского, К. И. Скловского, В. Ф. Яковлева, М. Г. Пискуновой, Э. Н. Ренова, А. Р. Карсанова, И. А. Фаршатова, H.A. Сыроедова, A.M. Эрделевского и других ученых.
Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики учреждений юстиции Российской Федерации, материалов периодической печати, сети Internet и т. д.
Методологию и методику исследования составляют современные общенаучные и частно-правовые методы познания: логический, исторический, диалектический, системно-правовой, а также методы сравнения, анализа, синтеза и др. Кроме того, в работе используются философские категории формы и содержания, общего и частного.
Законодательной базой диссертационного исследования выступают: федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, а также зарубежное законодательство по рассматриваемой проблематике.
Степень научной разработанности темы.
Несмотря на то, что значение государственной регистрации для защиты вещных прав на недвижимое имущество трудно переоценить, ее изучению в таком качестве до последнего времени уделялось недостаточно большое внимание.
Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, внесли E.JI. Киндеева, В. П. Грибанов, П. В. Крашенинников, Н. В. Диаковская, М. В. Константинов, Е. Ю. Петров и другие ученые.
Большой интерес представляют публикации И. А. Емелькиной, посвященные изучению гражданско-правовых способов приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещенияС.Е. Багрова, касающиеся актуальных вопросов развития рынка недвижимости в РоссииД.
Закройщиковой, исследовавшей способы защиты гражданских прав при приобретении недвижимого имущества.
Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы A.B. Ерш, А. Р. Кирсанова, Е. Б. Козловой, О. М. Козырь, С. Крылова, Г. Макарова, Г. Ш. Никонова, М. Г. Пискуновой и некоторых других ученых.
Вместе с тем, специальных работ монографического характера, посвященных государственной регистрации как способу защиты вещных прав на недвижимое имущество, до сих пор нет. В связи с этим автором предпринята попытка провести комплексное фундаментальное исследование по данной проблематике.
Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой проблемы и подходом к ее исследованию.
Данная работа является первым в российской цивилистике комплексным монографическим исследованием, специально посвященным выделению государственной регистрации в качестве способа защиты прав на недвижимое имущество. Анализ соответствующих научных трудов показал, что, несмотря на все возрастающий интерес к государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ей никогда не уделялось особого внимания как способу защиты прав. В основном труды были посвящены рассмотрению правового регулирования государственной регистрации и роли учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как субъекта гражданских правоотношений.
Проведенное исследование государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота, а также анализ действующего законодательства в данной сфере общественных отношений на предмет выявления его пробелов позволили автору сформулировать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Государственную регистрацию, как акт признания государством вещных прав на недвижимое имущество, следует рассматривать в качестве одного из способов осуществления их защиты.
2. Существующая процедура государственной регистрации, носящая организационный характер и используемая правообладателями для упорядочения гражданских правоотношений, в целях обеспечения более эффективной защиты вещных прав на недвижимое имущество, подлежит совершенствованию в части установления оснований для отказа в приеме документов на регистрацию и введения дополнительных оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе органа, ее осуществляющего.
3. Необходимо диверсифицировать сферу договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации в целях обеспечения защиты вещных прав на недвижимость большего круга участников гражданского оборота, путем дополнения и изменения положений Гражданского кодекса Российской) Федерации.
4.
Введение
порядка предварительной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, подлежащего закреплению в Инструкции, утвержденной в установленном законом порядке Министерством юстиции Российской Федерации, позволит обеспечить защиту прав инвесторов (участников строительства) на вновь возводимый объект недвижимого имущества.
5. Законодательное закрепление правового режима объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости будет способствовать защите вещных прав на указанные объекты посредством их (вещных прав) государственной регистрации.
6. Индивидуализация правопритязаний супругов в процессе государственной регистрации их вещных прав на недвижимое имущество позволит обеспечить защиту данных прав каждого из них на принадлежащую им или вновь приобретаемую недвижимость.
Практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что выводы и предложения, сделанные в процессе его осуществления, могут оказаться полезными в деятельности органов законодательной и исполнительной власти РФ в процессе нормотворчества в области отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно его положения должны помочь участникам гражданского оборота правильно и грамотно защитить свои вещные права на объекты недвижимого имущества. Кроме того, результаты исследования могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических и практических проблем в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского гуманитарно-экономического института (МГЭИ), были отражены в публикациях общим объемом 4 печатных листа в Сборнике научных статей аспирантов МГЭИ, Сборнике научных трудов МГЭИ, а также в Материалах Всероссийской научной конференции, проходившей 15−16 апреля 2004 года на базе Тверского филиала Московского гуманитарно-экономического института.
Структура диссертации определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографии.
Заключение
.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах законности, гласности и публичности. Вместе с тем, она позволяет осуществлять государственное признание вещных прав на недвижимое имущество, ввиду чего служит способом их защиты.
Вместе с тем, опыт правоприменения показывает, что уровень и качество регистрационных отношений, являющихся организационными относительно того правового результата, достижению которого они служат, требуют дальнейшего совершенствования.
Основная цель проведенного исследования — изучение, сравнительно-правовой анализ и обобщение российского опыта государственной регистрации как способа защиты вещных прав на недвижимое имущество, а также критическое осмысление действующего ныне российского законодательства по данной проблеме и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию.
Проведенное исследование нормативных правовых актов, устанавливающих основные правила и процедуры регистрации, а также научных трудов, посвященных проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволило сформулировать следующие выводы:
1. Защиту права следует рассматривать не только как активные действия субъекта гражданских правоотношений, вызванные нарушением его субъективного права, но и как определенное состояние вышеобозначенного субъекта, при котором его права ограждаются от возможных нарушений определенными правовыми барьерами, установленными управомоченными государственными органами.
2. Государственную регистрацию, представленную через призму ст. 12 Гражданского кодекса РФ, необходимо рассматривать как юридический акт признания государством вещных прав на недвижимое имущество, в связи с чем она является одним из способов защиты вещных прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота.
3. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, базируется на принципах, которые призваны обеспечить защиту прав на недвижимость участников гражданского оборота. В целях ее дальнейшего совершенствования, с точки зрения правового результата, достижению которого они служат, а также усиления государственной регистрации в качестве способа защиты прав на недвижимое имущество необходимо реализовать на практике предложенный проект ее развития — «процедуру одного окно».
4. Процедуру государственной регистрации, выполняющую обслуживающую роль для формирования гражданских правоотношений, следует рассматривать в качестве организационной основы, обеспечивающей защиту прав на недвижимое имущество участников гражданского оборота. Ее эффективность в данном качестве может быть повышена при условии реализации на практике следующих предложений.
— Дополнения Закона о государственной регистрации прав статьей, устанавливающей основания для отказа в приеме документов, сформулированной следующим образом: «В приеме документов на государственную регистрацию должно быть отказано при отсутствии у заявителя: документа, удостоверяющего личность, выданного в установленном законодательством порядкедоверенности, оформленной в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства».
— Введения дополнительных основания для приостановления государственной регистрации по инициативе органа по государственной регистрациии прав, подлежащих закреплению в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав. Изменения состоят во внесении в указанную статью Закона пункта 5 следующего содержания: «Государственный регистратор имеет право приостановить государственную регистрацию в тех случаях, когда в его распоряжении имеются сведения о наличии судебного спора на регистрируемый объект, а также в случае наличия нескольких заявлений на регистрацию одного и того же объекта. Регистратор прав обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав».
5. Целесообразно дополнить действующее законодательство положениями, реализация которых позволит защитить вещные права на недвижимость большего круга участников гражданского оборота: *.
— исключить п. 2 ст. 558 ГК РФ из ее содержания и перенести данный пункт в отдельную статью Гражданского кодекса РФ, закреплявшую бы следующие положения: «Договоры продажи земельного участка и его частей, а также здания, жилого дома, расположенных в них квартир, помещений и частей указанных объектов недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации»;
— дополнить ст. 37 Земельного кодекса РФ новым пунктом следующего содержания: «Договоры купли-продажи земельных участков и их частей подлежат обязательной государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РФ»;
— изменить содержание ст. 651 Гражданского кодекса РФ: убрать из ее содержания пункт 2 с целью закрепления положения о том, что все договоры аренды недвижимого имущества, вне зависимости от сроков их заключения, подлежат обязательной государственной регистрации.
6. Порядок предварительной регистрации договоров долевого участия в строительстве подлежит закреплению в специальной Инструкции, утвержденной в установленном законом порядке Министерством юстиции Российской Федерации. Посредством опосредованной регистрации договоров долевого участия, а вместе с ними и вытекающих из него прав требования, она предоставит инвесторам гарантии защиты их будущих вещных прав (права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения) на возведенные за их счет или за счет средств собственника объекты недвижимости. Это обусловлено тем обстоятельством, что в данном случае такая защита будет реализовываться специально уполномоченными государственными органами, в полной мере обладающими необходимыми правовыми средствами для ее осуществления.
7. Государственной регистрации подлежат именно права на недвижимое имущество, а не конкретное имущество. Говорить об имуществе, как об объекте государственной регистрации в современных условиях развития гражданского законодательства представляется некорректным. Юридически грамотно и законодательно обосновано применение понятия «недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации», как это сделано в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав.
8. Представленные практические рекомендации, направленные на обеспечение защиты вещных прав на отдельные объекты недвижимого имущества, помогут разрешить существующие проблемы государственной регистрации. Они заключаются:
— в решении проблем, возникающих в связи с реализацией участниками гражданского оборота своего права на безвозмездное приобретение в собственность участка, принадлежащего им на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, целесообразно находить во взаимодействии органов, уполномоченных на безвозмездную передачу земельных участков в собственность граждан, и органов, призванных осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— в реализации проекта детализации правового режима объектов незавершенного строительства.
9. Установлено, что объекты быстровозводимых конструкций (БВК) являются недвижимым имуществом, вещные права на которое подлежат государственной регистрации. Этот вывод основан на анализе признаков и технических характеристик павильона — БВК, исходя из которых налицо неразрывная связь павильона с земельным участком, а также невозможность его перемещения без причинения ему несоразмерного ущерба.
Ю.Существующая процедура регистрации права общей собственности супругов на приобретаемое недвижимое имущество подлежит совершенствованию. При этом необходимо исходить из того, что государственная регистрация является способом защиты прав на недвижимое имущество всех участников гражданского оборота, имеющих законные права на недвижимое имущество. Следовательно, должны быть защищены законные права всех лиц, у которых они имеются.
Реализация на практике указанных предложений позволит устранить некоторые пробелы действующего законодательства, а также расширить круг объектов недвижимого имущества, вещные права на которые подлежат государственной регистрации, а, следовательно, защитить их посредством ее.
Подводя итоги проведенного исследования, особо хотелось бы отметить, что создание института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это серьезный шаг на пути создания действительных правовых гарантий защиты вещных прав участников рынка недвижимости. Вместе с тем, отмеченные в исследовании недостатки российского гражданского законодательства, часто проявляются на практике. Будем надеяться, что эти недоработки будут устранены в ближайшее время и настоящее исследование будет этому способствовать.
