Проблемы развития бизнес-ипотеки в России

Бизнес-ипотека — это кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости, проводимая фактически через ипотечные формы. Основные преимущества [1,2] бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог — коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса. Бизнес-ипотеки является вторым этапом развития ипотеки в России [3]. При большом сходстве с первым этапом, жилищной ипотекой, есть существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки: (а) заемщик при бизнес-ипотеке — лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что — в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

Российские предприниматели редко пользуются ипотечными кредитами для обзаведения офисами, магазинами и складами. В цепочке «девелопер-застройщик-клиент-банк» нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию бизнес-ипотеки. Рассмотрим основные препятствия и проблемы развития бизнес-ипотеки.

Основные проблемы развития бизнес-ипотеки:

• 1. несовершенство ипотечного законодательства;
• 2. недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости;
• 3. трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов:
• 4. сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

Остановимся на них подробнее.

• 1. Юридические проблемы (несовершенство законодательства). Серьезные ограничения создает в первую очередь несовершенство федерального закона об ипотеке. Разработчики этого документа по недосмотру забыли упомянуть в нем коммерческие помещения и не заложили в него достаточного количества норм, позволяющих задействовать в области коммерческой недвижимости те же инструменты, которые используются при кредитовании покупки жилья. Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то при соблюдении определенных требований легко можешь получить в банке кредит — но лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема — вносишь какой-то процент, остальную сумму занимаешь и через какое-то время, расплатившись с продавцом, становишься собственником — не работает. Кроме того, юридически непроработаны многие важные вопросы (например, права собственности на землю). Поэтому любая сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер. И банки вынуждены использовать различные допустимые формы бизнес-ипотеки, что зачастую только ухудшает положение заемщика и кредитора. С 2005 года начал работать пакет жилищного законодательства, корректирующий «узкие» места закона об ипотеке, однако почти все юридические новации направлены на жилищную ипотеку.
• 2. Недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. Еще одним препятствием, из-за которого бизнес-ипотека не может активно развиваться, является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное — на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, например, как на московские офисные помещения, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно. Нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам является существенным препятствием для развития бизнес-ипотеки. Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать. Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки («выкуп юридического лица» и более сложные схемы), чтобы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:
• 3. Трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов. Существенная проблема при развитии рынка бизнес-ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. Отсутствует целевое долгосрочное финансирование. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают рефинансировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых речь идет только о жилом фонде. Получается, что банк «вешает» ипотечный бизнес-кредит на собственный баланс, а банкам это не всегда выгодно. Институциональные инвесторы, которые рефинансируют кредитный портфель банка, предъявляют определенные требования по его структуре и наполнению. А поскольку инвесторы в основном западные, они напрямую заинтересованы в полной формализации и стандартизации процесса. Все должно быть четко и понятно, кредитование коммерческой недвижимости должно соответствовать разработанным стандартам. Любые отклонения в наполнении кредитного портфеля, например кредитами, выданными не по стандартам, не рефинансируются. Инвесторы пока не готовы оплачивать расходы на исследование рынка коммерческой недвижимости, на оплату работы специалистов, на андеррайтинг различных видов бизнеса из-за нестабильной ситуации в стране, «ползущего» банковского кризиса, потому и компании недвижимости не могут полноценно предлагать свои услуги. Отсутствие рынка рефинансирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет. В то же время кредиты по бизнес-ипотеке не интересуют западные фонды. Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки — кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д.
• 4. Сложность оформления недвижимости в собственность. Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает этот проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

Неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) — это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки. В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки. Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют:

• · необходимость прозрачности бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно проверит не только всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные игроки рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в том случае, если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договора, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;
• · неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта;
• · нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;
• · высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело — рисковать $ 50 000, другое дело — $ 500 000. А главный риск — заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес «серый»;
• · неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают:

• · высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу (даунпэйменту): он колеблется от 20 до 50 процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15 процентов). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо решать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;
• · короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5−7 лет, в то время как иностранные банки — на 10−12; ипотечный бизнес финансовый кредитование
• · высокие требования к заемщику. Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);
• · риск роста процентных ставок. Вообще говоря, банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте;
• · наличие обременений коммерческой недвижимости. Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Таким образом, скорость развития рынка бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

Проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования.

• 1. Пасик В. И., Ерошенков К. М. Развитие ипотеки и рынка доступного жилья. — М.: МАКС ПРЕСС, 2007.
• 2. Пасик В. И., Ерошенков К. М. Бизнес-ипотека. — М.: МАКС ПРЕСС, 2007.
• 3. Мутовин С. И. Ипотечное кредитование бизнеса — второй этап развития ипотеки в России // Российское предпринимательство, 2007, № 1.