Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

• а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
• б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
• в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Оценщиком было выявлено 3 объекта — аналога. Для анализа объектов-аналогов оценщиком был произведен выезд на их месторасположение:

• 1. объект-аналог: ул. Аделя Кутуя, 114 (Советский район)
• 2. объект аналог: ул. Олега Кошевого, 2а (Авиастроительный район)
• 3. объект-аналог: ул. Роторная, 7 (Приволжский район)

Таблица 2- Определение стоимости.

Примечание: по остальным элементам сравнения существенных различий оценщиком не выявлено. Основанием внесения поправки на время является изменение цен на рынке недвижимости.

Лучшая транспортная доступность может привести к удорожанию стоимости объекта недвижимости на 3%.

Пользуясь правилом корректировок, рассчитаем на основе приведенных данных рыночную стоимость объекта оценки с помощью корректировочной таблицы 3.

Таблица 3 — Корректировочная таблица.

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 19 марта 2012 года: 30 519 624рублей.