Развитие ипотеки в России

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

• — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
• — порядок заключения договора об ипотеке;
• — закладная как ценная бумага;
• — государственная регистрация ипотеки;
• — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• — последующая ипотека;
• — уступка прав по договору об ипотеке;
• — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
• — особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. — М.: Финансы и статистика, 1999. с. 356

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334−358), Жилищный Кодекс РФ, ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряд других законодательных и нормативных актов.

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику механизмы формирования долгосрочных ресурсов, то это дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Это, наверное, будет сейчас прорывной момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Анализ зарубежного опыта показывает, что сбережения населения — это главный источник «длинных» денег в цивилизованном рыночном мире, и недооценивать их роль в экономике страны нельзя. В отличие от депозитов предприятий, денежные средства которых по своей природе носят краткосрочный характер, вклады граждан в стабильно развивающейся экономике обычно ориентированы на долгосрочные цели.

По разным оценкам, уже сейчас объем неорганизованных сбережений населения составляет 50—100 млрд. долларов. И задача состоит в том, чтобы сделать эти сбережения источником пополнения ресурсов банковской системы.

В общем смысле «частное инвестирование» — это сфера бизнеса, осуществляемого физическим лицом или коллективным частным инвестором в форме долгосрочного вложения капитала в целях регулярного получения дохода, прибыли, прироста стоимости капитала.

Учитывая роль сбережений населения в формировании инвестиционных ресурсов, активизация частных инвестиций населения — это социально-экономический процесс государственного регулирования денежных сбережений граждан, превращения их во вклады, размещения вкладов в финансовые институты, осуществляющие инвестирование.

Действующая система формирования и использования частных инвестиций не обеспечивает притока средств, необходимых для развития национальной ипотеки (ипотека испытывает острый дефицит в инвестиционных ресурсах). Попытки привлечения инвестиций из-за рубежа не увенчались успехом. Инвестиционная политика государства не усилила, а ослабила реальный сектор экономики.

В этих условиях назрел вопрос — как превратить деньги граждан в инвестиции? Это одна из проблем, которые изучены в настоящей работе.

Рост объема личных сбережений населения вследствие роста доходов наиболее состоятельной части общества расширяет возможности частного инвестирования средств в экономику. Но для реализации этих возможностей требуются позитивные изменения в деятельности государства, усиление его регулирующих функций в процессе привлечения денежных сбережений населения, их трансформации в инвестиции для реального сектора экономики, а также в организации институтов защиты интересов частных инвесторов.

Важным источником «длинных» денег являются также средства пенсионных и страховых фондов.