Последствия не выплаты банку

В случае не исполнения должником своего обязательства, залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества в судебном или несудебном порядке.

Реализация ипотеки в судебном порядке:

В этом случае Залогодержатель подает исковое заявление в суд и по решению суда реализует заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

По просьбе залогодателя при наличии уважительных обстоятельств суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на один год в случаях:

залогодателем является гражданин независимо оттого, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке:

Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено законодательными актами, либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон.

Во внесудебном порядке реализация ипотеки производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организованных доверенным лицом.

Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. Если договором доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем (банком).

Следует иметь в виду, что при получении уведомления о невыполнении обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. Также залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки реализации ипотеки.

Суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество, отсрочить ее продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом имущества, и не освобождает должника от возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

В случае объявления торгов несостоявшимися, обращение заложенного имущества в собственность залогодержателя производится в соответствии с правилами статьи 32 Указа Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества». [ 2].

При объявлении торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить в свою собственность заложенное имущество по его текущей оценочной стоимости на основании заключения профессиональных оценщиков. Либо требовать назначения новых торгов.

Оценка стоимости имущества рассчитывается в соответствии с существующими методиками.

Оценочная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже имущества на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий.

Под условиями продажи при оценке стоимости имущества понимаются следующие обстоятельства:

• — покупатель и продавец обладают всей полнотой информации и хорошо проконсультированы для принятия решения;
• — продавец и покупатель свободны от тяжкого стечения обстоятельства, то есть сделка куплипродажи не является ни для одной из сторон вынужденной;
• -Для совершения сделки выбрано оптимальное время;
• -Совершение сделки купли-продажи произойдет в ограниченные (разумные) сроки.

Процесс оценки начинается с общего осмотра и описания имущества для установления состояния и выделения особенностей, влияющих на стоимость недвижимости.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого имущества.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• -Затратный метод (Cost Approach);
• -Метод прямого сравнительного анализа продаж (Direct Sales Comparison

Approach);

— Метод капитализации дохода (Income Approach).

Использование каждого из методов приводит к получению различных ценовых характеристик недвижимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого метода и установить окончательную оценку стоимости объекта.

Залогодатель в течение трех месяцев вправе оспорить результаты торгов, в случае нарушения процедуры их проведения.

Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.

Если залогодатель отказывается передавать проданное на торгах недвижимое имущество или отказывается освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.

Прекращение ипотеки

При прекращении ипотеки залогодержатель выдает залогодателю письменный документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, зарегистрированный в органе, в котором был зарегистрирован ипотечный договор.