Значение ипотеки в социально-экономическом развитии Российской Федерации

Нет сомнения, что одной из наиболее острых социальных проблем в стране остается жилищная.

Желающих улучшить свои жилищные условия — 28 млн. семей, или 61% населения. Мы — страна с одним из самых низких уровней обеспеченности жильем на душу населения. Мы имеем всего 19,7 кв. м на человека, в то время как в США — 70 кв. м на человека. Почти 43 миллиона россиян проживают в ветхом жилье http://research.rbc.ru/rev_short/1 066 925.shtml.

И сегодня как никогда важной становится задача развития ипотечного кредитования.

Рост количества банков, занимающихся ипотекой, свидетельствует о явном интересе к этому направлению бизнеса. Тем не менее, лишь 1,5% жилья приобретается по ипотечным схемам — и только 0,4% совокупного объема кредитов составляют ипотечные. Между тем в экономически развитых странах их доля исчисляется десятками процентов. В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами — иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банки, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет В. Иванова Жилье может и должно стать доступным//Банковское дело в Москве. — 2005, № 5 (125).

Таблица 5.

Перечень проблем гораздо шире, чем сама ипотека, они коренятся в устройстве российской экономики и финансовой системы. Конечно, можно пытаться сравнивать темпы роста российского ипотечного рынка с финансовым сектором Центральной Европы. Нашим европейским коллегам достаточно быстро удалось решить проблемы, связанные с запуском рынка ипотечных ценных бумаг, закладных листов, секьюритизацией ипотечных и других активов, запуском системы жилищных накоплений, в том числе строительных сберегательных касс, созданием системы кредитных историй, изменением законодательства об обеспечении, позволяющем снизить кредитные риски в финансовом секторе.

На этом фоне наш рынок выглядит не столь стремительным. Однако приходится учитывать, что уровень развития российского финансового рынка в целом не соответствует развитию экономики и реального сектора. Причины здесь во многом исторические. Так, в России на протяжении последних 50 лет отрасли топливно-энергетического комплекса развивались поступательно и без перерывов. А вот банковское и страховое дело находилось в руках государства до конца 80-х годов, фондовый рынок до приватизации вовсе отсутствовал, то есть 15 лет назад он начал развиваться по существу с нуля.

Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Кроме того, росту спроса способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы.

Анализ, проведенный специалистами Агентство ипотечного жилищного кредитования, выявил ситуацию в ряде регионов Российской Федерации: пропорциональную зависимость между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем. С ростом доходов населения увеличивается число сделок на рынке жилья. Вместе с тем исследования показали, что реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.

В настоящее время на одного жителя России приходится 280 долл. В долларовом эквиваленте рублевых накоплений (по данным Госкомстата денежные накопления населения России составляют 1282 млн руб.). Cуммарные накопления среднестатистического гражданина, включая накопления, находящиеся в «чулках» у населения, составляют около 561 долл. Этого явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса на квартиры в масштабе страны www.gks.ru.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи. Данный коэффициент свидетельствует о том, что для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществить накопления (не производя другие траты) в течение почти шести лет.

Спрос на жилье зависит от доходов населения. В целом по выборке увеличение доходов на 1 долл. увеличивает спрос на жилье на 1,3%. Однако исследования показали. Что рынок жилья будет увеличиваться в зависимости от роста не столько доходов населения, сколько доходов среднего класса и высокодоходных групп.

Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

С учетом предполагаемого роста реальных доходов населения, создания условий, необходимых для экономического роста и развития деловой активности банков, должны существенно увеличиться объемы ипотечного кредитования. Развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой — улучшению жилищных условий россиян, а, следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования.

Таким образом, основными факторами, влияющими на развитие ипотечного жилищного кредитования в настоящее время, можно считать следующее:

• § макроэкономическая ситуация;
• § уровень благосостояния населения;
• § тенденция в области жилищного строительства;
• § состояние строительного комплекса;
• § состояние первичного и вторичного рынка жилья.

Таблица 6. Факторы, являющиеся благоприятными для развития ипотечного кредитования.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.

Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, определяющим элементом которого выступают общественно необходимые затраты труда на их производство, цена ипотечного жилищного кредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурного характера:

цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема — снижается);

темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента);

цены привлеченных ресурсов;

эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;

динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);

ситуации на международном кредитном рынке (например, проводившаяся США в 80-х гг. политика удорожания кредита обусловила привлечение зарубежного капитала в американские банки, что отразилось на состоянии соответствующих национальных рынков);

динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков.

Снижать ставки искусственно — губительно не только для ипотеки, но и для всей банковской системы. Дальнейший рост цен на нефть в определенной мере будет подстегивать и инфляционные процессы. Однако в 2005 году инфляция была самой низкой за весь постсоветский период, несмотря даже на высокие цены по целому ряду товаров, начавшуюся реформу ЖКХ и монетизацию льгот. Гораздо хуже на экономике в целом и на ипотеке в частности скажется резкий спад нефтяных цен. В этом случае избежать высокой инфляции — а следовательно, и высоких ставок по банковским кредитам — будет гораздо труднее.

Конечно, нельзя говорить, что между будущими объемами ипотечного кредитования и ценами на нефть существует линейная зависимость, но теснейшая корреляция прослеживается.

Рассмотрим социально-экономическую значимость ипотечного кредита для России.

Таблица 7. Социально-экономическая значимость ипотечного кредита для России.

Таким образом, ипотечное кредитование становиться очень важным звеном в цепочке мероприятий по решению социально — экономических проблем.

Вложения местных властей в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, — бюджетные дотации вовлекают в оборот незадействованные сбережения населения.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, уровень инфляции. Она должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Выводы Ипотечное кредитование жилья — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны.