Налогообложение. 
Управление недвижимостью

Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ) вступил в действие в январе 1999 года (часть 1 — важнейшая с точки зрения управления недвижимым имуществом). Применительно к управлению и непосредственно к оценке недвижимости главным является отнесение вопросов имущественного налогообложения, в том числе, введения в перспективе единого налога на имущество, к компетенции регионального уровня: уровня субъекта Федерации и муниципальных органов*⁸.

В кодексе определены следующие виды региональных налогов и сборов в части недвижимости: налог на имущество организаций, налог на недвижимость. В числе местных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение. При этом для недопущения одновременного действия налогов с подобными объектами налогообложения устанавливается правило, по которому при введении в действие единого налога на недвижимость прекращается действие налога на имущество организаций, а также действие налогов местного уровня на имущество физических лиц и земельный налог.

Существенно для управления недвижимостью, что статья 39 НК РФ, посвященная вопросам реализации товаров, работ и услуг, реализационная стоимость которых как раз и является объектом налогообложения, выводит за пределы понятия реализации (а значит и необходимой оценки в целях налогообложения по данному аспекту деятельности) следующие действия с имуществом:

• • передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации,
• • передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности в случаях выхода из соответствующего общества или договора, выдела доли или раздела имущества,
• • передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального фонда при приватизации,
• • изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества (здесь действует другой тип сборов).

Статья 40 НК РФ устанавливает важные для управления недвижимостью принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Принципиальным является положение о том, что пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен в следующих случаях:

• • между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого участия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью другого превышает 20%),
• • при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в ближайший период времени. При отклонении цен на величину

^м Комментарий к Налоговому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. А. В. Брызгалина. — М: «Аналитика-Пресс», 1999. — 400 с.

более 30% налоговый орган вправе вынести решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыночных цен. Характерным при этом является расширение поля поиска рыночной цены от множества идентичных товаров к однородным товарам (как функционально подобным и коммерчески взаимозаменяемым). Это замечание полезно применительно к недвижимости, где проблема найти идентичный товар весьма актуальна.

Принципиальным вопросам определения налоговой базы и налоговой ставки посвящены статьи 53 и 54 НК РФ. Прерогатива определения имущественной налоговой базы предоставлена федеральному уровню. Тогда как налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъекта Федерации, нормативными актами представительных органов местного самоуправления. При этом налогоплательщики — организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета или на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению. Для субъектов малого бизнеса устанавливают упрощенную схему учета налоговой базы (по книгам учета доходов и расходов).

В главе 11 НК РФ, описывающей способы обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов, указаны следующие возможности, связанные с недвижимостью: залог, наложение ареста на имущество налогоплательщика. Залог имущества оформляют договором между налоговым органом и залогодателем. Тогда при неисполнении налогоплательщиком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в установленном законодательством порядке. Причем по правилам, установленным Гражданским кодексом, взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном порядке, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между сторонами залогового договора, после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. При производстве ареста имущества (как способе обеспечения исполнения обязательств по уплате налогов) протокольно описывают имущество, подлежащее аресту, включая, при возможности, оценку его стоимости.

Детально конкретные вопросы порядка исчисления и уплаты налога на имущество предприятий и на имущество иностранных юридических лиц регулируются инструкциями федеральных органов налоговой службы. Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия. Устанавливается предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия (например, ^ 2% от исчисленной налогооблагаемой базы). В рамках этого ограничения может быть установлена и меньшая ставка — с учетом видов деятельности предприятия. Перечень поддерживаемых таким способом видов деятельности и мера поддержки устанавливаются специальными региональными и местными правовыми актами. При отсутствии таких правовых актов, в соответствии с инструкциями, должна устанавливаться максимальная ставка.

Стоимость имущества предприятия для целей налогообложения может быть уменьшена на балансовую стоимость ряда входящих объектов, в том числе: объектов жилищно-коммунальной и социальной сферы, объектов гражданской обороны, пожарной охраны и охраны природы, мобилизационного имущества и резерва, специального оборудования и др.

При определении остаточной стоимости имущества иностранных юридических лиц начисление износа производится по нормам страны местопребывания. При этом начисления амортизации, принимаемые в уменьшение стоимости имущества, для целей налогообложения не могут превышать за год определенных размеров (в частности: для зданий и сооружений — до 5%).

В соответствии с положениями НК РФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно — ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчетов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность оказывается востребованной обоими участниками налоговых отношений:

• • налогоплательщиком — в его самостоятельно проводимых расчетах имущественного налога,
• • налоговым органом — в его контрольно-инспекционной деятельности.

В заключение заметим, что платежи по имущественным налогам и за землепользование составляют существенную часть бюджетных поступлений на региональном и местном уровне. Отсюда следует актуальность оценочной деятельности в данной области. Значимость качественной оценки возрастет с ожидаемым в перспективе введением единого налога на недвижимость.