Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов

Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита физических лиц

Финансирование жилья — это очень обширная тема и сложная проблема, которая решается в разных странах по-разному. Очевиден тот факт, что обеспечение жильем, поддержание и улучшение жилья — всегда актуальная проблема для отдельного человека и отдельной семьи. И уже от того, как много семей имеют возможность самостоятельно решить эту проблему, зависит, насколько она актуальна в масштабе государства.

В мире наработан значительный опыт, представленный большим разнообразием схем финансирования жилья. При этом необходимо отметить, что практически все национальные схемы финансирования жилья представляют собой привязку основных схем финансирования жилья к конкретным условиям хозяйствования.

В принципе, можно выделить две основные схемы финансирования жилья — автономная и самофинансируемая. Основными отличительными признаками этих схем является порядок формирования источников финансирования (что и положено в основу названий этих схем) и порядок использования приобретаемого жилья в качестве залога/ипотеки.

Классической ипотечной схемой финансирования жилья, по сути, является самофинансируемая схема, которая была рассмотрена в 1 и 2 главе дипломного проекта. В общих словах, самофинансируемая схема ипотечного кредитования работает следующим образом: финансово-кредитное учреждение (ФКУ) выдает ипотечный кредит, который в качестве своего обеспечения содержит закладную на приобретаемое в кредит жилье. Затем эта закладная используется ФКУ в качестве обеспечения для выпуска ценной бумаги, которая приобретается инвестором, а ФКУ вырученные средства от продажи этих ценных бумаг может вновь направлять на выдачу других ипотечных кредитов и так далее по кругу, что позволяет создать систему рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов. Такой порядок рефинансирования представляет собой недепозитарный способ привлечения средств. В рамках этой самофинансируемой схемы ипотечного кредитования работают две модели ипотеки, известные как одноуровневая (германская) и двухуровневая (американская) модели.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что специализированная кредитная организация — ипотечный банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг облигационного типа, так называемых закладных листов. Деятельность такого банка, а также выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством, и, как правило, это ипотечные банки. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государственным органом банковского надзора, и такие банки не принимают депозиты.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные первичным кредитором/банком, переуступаются специальному Агентству, созданному, как правило, при участии государства. Агентство выкупает у банка право требования по ипотечному кредиту (включая закладные) и выпускает ценные бумаги. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных по ипотечным кредитам. Средства от продажи ценных бумаг идут на покупку Агентством новых закладных листов, что позволяет банкам выдавать новые кредиты. Особенность двухуровневой модели ипотеки состоит в необходимости обеспечения стандартности и однородности ипотечных кредитов, так как только такие кредиты приобретаются Агентством и только под такие кредиты могут быть выпущены действительно надежные ипотечные ценные бумаги. Здесь, как правило, появляется такой участник ипотечного кредитования, как риэлтер, который призван профессионально подготовить заявку на ипотечный кредит в соответствии с требуемыми стандартами.

Американская модель используется как основная модель ипотечного кредитования России. Она ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15−30 лет.

Рис. 1. Графическая схема классической американской модели ипотеки.

Американская модель жилищного кредитования — классическая ипотека — в условиях России по-прежнему остается весьма дорогим вариантом решения квартирного вопроса.

Рис. 2. Американская модель: эмиссию ипотечных ценных бумаг банк осуществляет через SPV.

Операторы рынка уверены, что оживить федеральную программу жилищного кредитования можно по германской модели — поддержав наравне с ипотекой ссудно-сберегательные кассы или потребительские кооперативы (ПК).

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5−8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10−15 лет. Такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Рис. 3. Графическая схема германской модели стройсбережений.

Рис. 4. Немецкая модель: эмиссию ипотечных ценных бумаг банк осуществляет напрямую http: //www.credits.ru/articles/388/.

Автономную схему финансирования жилья, которую я предлагаю ввести в России, нельзя отнести к классическим ипотечным схемам, но у нее есть свои преимущества. Ключевым в автономной схеме финансирования жилья является ссудно-сберегательный принцип ее функционирования. Этот принцип предполагает, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой схемы право на получение ипотечного кредита возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, при этом приобретаемое жилье выступает в качестве залога и обеспечения кредита. Потенциально данная схема не зависит от общего состояния кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации этой схемы уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за предоставление услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Можно вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу на очень низком уровне, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Например, если доход на стройсбережения будет начисляться на уровне 5%, а маржу установить на уровне 2%, то цена ипотечного кредита будет равна 7%. Таким образом, важным преимуществом автономной схемы ипотечного кредитования является независимость от колебаний рыночной цены заемных денег. Другим преимуществом автономной схемы является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, поскольку имеются достаточные возможности для проверки реальной платежеспособности клиента еще на накопительном этапе взаимоотношений. Ссудно-сберегательные строительные кассы также отличает их полная транспарентность. Эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. В отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего достаточной информации о том, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик ссудно-сберегательной строительной кассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Казалось бы, что в России любой гражданин, способный внести по ипотеке в качестве первоначального взноса 10−30% стоимости жилья и имеющий достаточный для погашения долга официальный доход, может приобрести квартиру здесь и сейчас, а остаток выплатить за 10−20 лет. Однако, «благодаря» процентной ставке за время рассрочки он переплатит за квартиру чуть ли не в два раза больше ее рыночной цены. При ссудно-сберегательном кредитовании клиент тоже переплачивает, но не в таком масштабе.

Можно сказать, что ссудно-сберегательная строительная касса представляет собой банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Вступить в нее очень просто — нужно лишь открыть счет и регулярно его пополнять. В свою очередь, государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40−50% от стоимости жилья, можно взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. Погашение займа осуществляется в течение срока, определенного контрактом. До этого момента квартира находится в собственности кредитора.

Ссудно-сберегательная строительная касса аккумулирует средства инвесторов и вкладывает их в строительство дома, квартиры в которых будут впоследствии приобретены вкладчиками. Вкладчику кассы необходимо пройти процедуру оценки платежеспособности и заблаговременно выбрать квартиру из возводимого кассой, затем внести 5% стоимости жилья в качестве первого взноса. Пока идет строительство дома (примерно в течение 1 года), вкладчик доводит сумму своих накоплений до 50% стоимости жилья. После принятия дома госкомиссией квартира оформляется в собственность пайщика, а на недостающие 50% предоставляется товарный кредит-рассрочка.

Гарантией возврата средств становится сама квартира, которая передается в залог ссудно-сберегательной строительной кассе вплоть до погашения задолженности. В это время ее нельзя будет поменять, продать или подарить, но собственник получает право жить в ней с членами своей семьи, зарегистрироваться (то же самое, что и при покупке квартиры на средства банковского кредита). Если в случае неплатежеспособности какой-либо член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть деньги.

Ссудно-сберегательные строительные кассы работают по принципу касс взаимопомощи, то есть квартиры выкупаются из «общинных» средств, и до времени стопроцентного погашения долга конкретным членом кассы его жилье принадлежит всем пайщикам одновременно. Здесь задействуется фактор социальной активизации рыночного сознания граждан.

Главным минусом этой модели является то, в квартиру нельзя вселиться сразу. Право на получение ссуды появляется только у того пайщика, у кого прошел необходимый накопительный период, а значит, вложенные средства уже были пущены на строительство жилья. Это называется «равновесностью периодов накопления и ссуды». В основном этой моделью можно пользоваться при желании улучшить свои жилищные условия, а не при первичной покупке жилья.

Ссудно-сберегательные строительные кассы предлагают гражданам достаточно интересные ипотечные программы, имеющие ряд преимуществ перед аналогичными банковскими. Во-первых, для вступления в ССК не надо собирать вороха документов. Во-вторых, у покупателя имеется больше прав распоряжения квартирой, чем при банковской сделке. В-третьих, стоимость кредита ССК составит всего 3−5 процентов годовых. Правда, следует учесть, что накопительные взносы в отличие от банковских депозитов не будут приносить процентного дохода и при вступлении в кооператив сразу придется заплатить 3−5 процентов от будущей стоимости квартиры. Но даже с учетом этого кредит в ССК обойдется гражданину намного дешевле, чем ссуда в банке.

ССК, являясь по статусу некоммерческими организациями, не платят налогов на прибыль, имущество и единого социального налога. В отличие от банков им не надо выполнять жесткие нормативы по капиталу и ликвидности, формировать резервы. Но все эти «плюсы» наталкиваются на очень серьезный «минус»: вложения в сссудно-сберегательные строительные кассы, в отличие от банковских депозитов, не защищены системой страхования. А это означает, что крушение ССК (к примеру, в результате падения цен на жилье, роста процентных ставок или еще по каким-либо причинам) приведет к массовой потере средств вкладчиков, что, естественно, чревато социальным взрывом. Последнее — огромная проблема, которая может оказаться для рынка жилья миной замедленного действия.