Тенденции и перспективы развития ипотеки в филиале КБ Москвы

Признание на международном уровне российской ипотеки реальным бизнесом имеет ключевое значение для банковского сектора Российской Федерации. Развитие рынка ипотечного кредитования в России определяло и определяет наличие «длинных денег». Так как для большинства финансовых структур, имеющих в своей основе отечественный капитал, предоставление долгосрочных кредитов на приобретение жилья экономически невыгодно. Дальнейшее развитие ипотеки определяется общеэкономической ситуацией в стране и законодательной базой. Статистика макроэкономических показателей внушает определенный оптимизм, поэтому главной задачей становится привлечение в данную отрасль внешних и внутренних инвестиций.

Любой банк, работающий с долгосрочными финансовыми ресурсами, рано или поздно должен решать проблемы эффективного управления капиталом, портфельных рисков и прибыльности. Наиболее эффективный способ их решения — секьюритизация активов. Секьюритизация (от англ. securities — ценные бумаги) означает продажу ссуд, которые оформлены как ценные бумаги и в таком качестве проданы инвесторам. Они предполагают деноминацию, годовой доход, ликвидность и риск на условиях, более предпочтительных, чем те, что может иметь простой владелец активов, и поэтому весьма привлекательны для инвесторов.

Секьюритизация проводится для:

• · Ведение баланса, улучшение финансового соотношения.
• · Диверсификация рисков — кредитный риск для обеспеченных активами ценных бумаг распределяются между тремя сторонами: инициатором, гарантом кредита и инвестором.
• · Повышение эффективности фондирования.
• · Диверсификация источников финансирования и повышение ликвидности.
• · Управление доходами и расходами.
• · Эффективность операций — обеспечение эффективности организации по обслуживанию кредита.
• · Страхование от убытков — эмитент при секьюритизации, как правило, несет минимальный риск, связанный с возможными убытками.

Особенно актуальна секьюритизация при долгосрочных кредитах — на 10, 20 и более лет, какими являются ипотечные кредиты. Например, в США первые облигации, обеспеченные пулом ипотечных кредитов (ипотек), были выпущены в 1983 г. Одновременно вводилось законодательство (1984), направленное на укрепление вторичного рынка ипотечного кредита — по секьюритизации.

В настоящее время наиболее развитый и высоколиквидный рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотеками, сложился в США, где каждый пятый ипотечный кредит рефинансирован (секьюритизирован), и объем такого рода ценных бумаг (Mortgage Back Securities) превышает $ 1 трлн., что, по оценкам экспертов, превысит внутренний долг США на ближайшие три года.

В Европе в настоящий момент единый рынок таких ценных бумаг только начинает оформляться. Но с момента создания Европейского центрального банка и единой валюты предпосылки для единого рынка ценных бумаг проявляются все яснее.

Потенциал создания аналогичного рынка в России достаточно высок, однако необходимо упомянуть и о сложностях. Первая и основания — слабая законодательная база по эмиссионным и ценным бумагам, обеспеченным активами и, в частности, по эмиссионным ипотечным ценным бумагам.

Второе препятствие для секьюритизации — так называемое «право оборота». Например, если какой-либо секьюритизированный актив не будет погашен, покупатель имеет право обратиться к продавцу, т. е. к банку, выпускающему такие ценные бумаги, и в этом случае продавец становится ответственным за убытки.

В контексте секьюритизации также существенны и вопросы, связанные с требованием к минимальному портфелю активов, подлежащих секьюритизации.

Новосибирский филиал ОАО КБ «Сибконтакт», является единственным на сегодняшний день финансовым агентом в рамках реализации на территории Новосибирской области Федеральной (государственной) Программы ипотечного жилищного кредитования населения на покупку жилья, предоставляет кредиты на приобретение квартиры на первичном (сданный дом) или вторичном рынке жилья, а также кредиты на приобретение отдельно стоящих жилых домов (коттеджи для постоянного проживания).

Параметры кредита указаны в таблице 2.

Таблица 2. Параметры предоставляемого кредита.

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

• § кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке в Москве, Новосибирске, Новосибирской области;
• § кредит выдается в долларах США;
• § сумма кредита: от 25 до 400 тыс. долл ;
• § кредитованию подлежит до 70% стоимости квартиры;
• § срок кредита: от 1 года до 15 лет;
• § кредит погашается равными ежемесячными платежами;
• § предлагается гибкая система процентных ставок, в том числе с учетом совокупного дохода семьи.