Признание обмена жилыми помещениями недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ (ст. 75) случаях:

• 1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;
• 2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Дела эти рассматриваются исключительно судом в исковом производстве. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Образец искового заявления о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью.

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью).

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации).

" __ «_______ 20_ г. (наименование органа, разрешившего об

мен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (адреса полностью) ответчикам (фамилии, имена, отчества).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ.

прошу:

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

• 1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
• 2. Договор об обмене (копии).
• 3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.
• 4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.
• 5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

" «_________ 20_ г. Подпись

Из судебной практики

Определение Свердловского областного суда от 06.07.2006 по делу № 33−4411/2006 (извлечение)

Разрешая данный спор, суд пришел к выводу о недоказанности нарушения прав малолетнего Д. в результате совершенного ответчиками обмена жилого помещения, поскольку, по мнению суда, обмен соответствует требованиям закона, так как по заявлению отца ребенка, как законного представителя, получено согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемого обмена жилплощади, а кроме того, при наличии большой задолженности 3. и Т. по оплате квартиры имелась реальная возможность переселения их в связи с неуплатой долга в коммунальную квартиру, в то время как они произвели обмен на однокомнатную, но отдельную квартиру, таким образом не нарушили права несовершеннолетнего.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, хотя и сослался на ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны, однако не учел, что в соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (дееспособность малолетних) к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Будучи естественными опекунами (попечителями) своего ребенка, родители при управлении имуществом ребенка обладают теми же правами, которые предусмотрены гражданским законодательством для опекунов (попечителей).

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители (заменяющие их лица) не могут совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка, в том числе по обмену и дарению этого имущества, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих ребенку прав либо уменьшение размера принадлежащего ему имущества. Без согласия органов опеки и попечительства нельзя также осуществить раздел его имущества либо выдел из него доли. Большое значение для охраны имущественных прав ребенка любого возраста имеют ограничения родительских правомочий при отчуждении принадлежащего ребенку жилья или его части.

Это означает, что на основании статей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и 60 Семейного кодекса Российской Федерации родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества ребенка. Особую остроту это положение законодательства приобретает, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

В связи с этим сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, должны признаваться судом недействительными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям закона.

При этом данное обстоятельство не может являться безусловным основанием для признания договора по отчуждению жилого помещения недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, критерием соблюдения прав несовершеннолетнего является не формальный признак — наличие разрешения органов опеки и попечительства, а соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.

Как следует из материалов дела, отказывая в удовлетворении иска, суд, исходя из формального соблюдения установленной законом процедуры совершения сделок, касающихся имущественных прав несовершеннолетнего, не принял во внимание то, что квартира, полученная ответчиками 3. и Т. в результате оспариваемого обмена, имеет меньшую жилую и общую площадь, что очевидно указывает на ухудшение в результате оспариваемого обмена, в сравнении с ранее имевшимся, уровня обеспеченности жилой площадью в связи с уменьшением ее размера, право пользования которой имеет и несовершеннолетний Д., и, таким образом, уменьшение имущественных прав малолетнего, что необоснованно признано судом незначительным. При этом временное отсутствие несовершеннолетнего Д. в квартире, где решением суда за ним было признано право на жилую площадь, не указывает на отсутствие у него интереса в данной жилой площади, а объясняется его малолетнего возрастом, не позволяющим в силу закона самому избрать место жительства.

При этом суд полагал совершение данного обмена в интересах прав несовершеннолетнего в связи с реально существующей возможностью выселения 3. и Т. за неуплату квартплаты и коммунальных платежей из ранее занимаемой квартиры в комнату площадью 18 кв. м коммунальной квартиры.

Между тем, несмотря на наличие задолженности, предупреждений о необходимости погашения долга, из материалов дела не следует, что существовала реальная, а не предполагаемая вероятность ухудшения жилищных прав 3. и Т. в результате их переселения за неуплату долга по платежам за квартиру в коммунальную квартиру, так как к ответчикам не были предъявлены требования о выселении из квартиры, более того, представитель администрации города дал пояснения в суде, что таким жилым помещением для переселения 3. и Т. администрация не располагала.

Таким образом, суд, сославшись на положения ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценивая установленные по делу обстоятельства, исходил из неправильного толкования данной нормы права, не учел, что она предусматривает, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

При таких обстоятельствах выводы суда не могут быть признаны убедительными, а решение суда — законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

В соответствии с требованиями ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, отменяя решение суда, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагает возможным на основании имеющихся доказательств вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Статьей 75 Жилищного кодекса Российской Федерации о последствиях признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным предусмотрено, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Из ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом. Это имеет место при обмене жилыми помещениями без предварительного согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частями 2 и 3 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки, например стоимость переезда, произведенного ремонта и др. Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержит ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку произведенный ответчиками обмен признается недействительным, как совершенный с нарушением требований закона и прав несовершеннолетнего Д., стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения, а также удовлетворению подлежит и требование о признании недействительным заключенного 27 декабря 2005 г. А. с администрацией муниципального образования договора приватизации спорной двухкомнатной квартиры X, с возвращением данного жилого помещения в муниципальную собственность МО «Город Лесной» .

При этом, как следует из материалов дела, ответчиком А. была уплачена МУ «Комитет ЖКХ г. Лесного» за ответчиков 3. и Т. задолженность по квартирным платежам, которая, как последствие признания сделок недействительными, не может быть взыскана в рамках настоящего дела. Вместе с тем А. не лишен возможности заявить требования о взыскании данной суммы как причиненных по вине 3. и Т. убытков, объем которых требует уточнения.

Мена жилого помещения.

Как уже было упомянуто выше, термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами (или одной из сторон) договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.