Особенности инвестиционной политики в туризме

Структуризация инвестиционной политики в туризме

Цель инвестиционной политики — реализация стратегического плана экономического и социального развития страны, туристской дестинации, туристского предприятия. Но в любом случае конечной целью инвестиционной политики является оживление инвестиционной деятельности, направленной на подъем отечественной экономики и повышение эффективности туристского производства.

Разработанная и принятая инвестиционная политика не может быть выполнена без наличия четкого механизма ее реализации. Механизм, как правило, должен включать в себя:

• • выбор надежных источников и методов финансирования инвестиций;
• • определение сроков и выбор органов, ответственных за реализацию инвестиционной политики;
• • создание необходимой нормативно-правовой основы для функционирования рынка инвестиций;
• • создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в туристскую отрасль.

Инвестиционная политика в сфере туризма может осуществляться на различных уровнях, которые находятся в тесной взаимосвязи между собой (рис. 3.1). Определяющей является государственная инвестиционная политика, так как она должна создавать цивилизованные «правила игры» в области инвестиций и способствовать активизации инвестиционной деятельности на всех уровнях. Инвестиционная политика на государственном уровне (макроуровне) должна способствовать оживлению инвестиционной деятельности на региональном (туристская дестинация) и микроуровне (туристское предприятие).

Под региональной инвестиционной политикой понимается система мер, проводимых на уровне туристского региона, способствующих мобилизации инвестиционных ресурсов и определению направлений их наиболее эффективного и рационального использования в интересах населения региона и отдельных инвесторов.

Рис. 3.1. Взаимосвязь инвестиционных политик различных уровней.

Инвестиционная политика в каждом туристском регионе России имеет свои особенности, которые обусловлены следующими факторами:

• • экономической и социальной политикой, проводимой в туристском регионе (туристской дестинации);
• • величиной имеющегося туристского потенциала;
• • географическим местонахождением;
• • природно-климатическими условиями;
• • привлекательностью туристского региона для иностранных инвестиций и др.

Основными задачами системы управления инвестиционной деятельностью в туристском регионе являются:

• • создание инфраструктуры инвестиционного рынка;
• • определение приоритетных направлений вложения инвестиций;
• • создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования инвестиций, в том числе иностранных;
• • обеспечение интеграции регионального инвестиционного рынка с международным рынком инвестиционных ресурсов.

Региональная инвестиционная политика должна быть направлена на подъем экономики и повышение эффективности производства туристских услуг в туристском регионе, обеспечение самофинансирования и необходимого задела развития туристского региона в будущем.

С переходом на рыночные отношения все большую роль в инвестиционной деятельности стали играть отдельные субъекты Российской Федерации и коммерческие туристские организации в связи с перераспределением финансовых потоков в пользу последних.

Исходя из этого существенно повышается роль инвестиционной политики на микроуровне, уровне предприятия. Под инвестиционной политикой туристского предприятия понимается комплекс мероприятий, обеспечивающих выгодное вложение собственных, заемных средств в инвестиции в целях обеспечения стабильной устойчивости работы туристского предприятия в ближайшее время и в перспективе.

Инвестиционная политика на туристском предприятии должна определяться стратегическими целями его бизнес-плана, а в конечном итоге она должна быть направлена на обеспечение финансовой устойчивости предприятия не только на сегодня, но и на будущее.

При разработке инвестиционной политики на туристском предприятии необходимо придерживаться следующих принципов:

• • нацеленность инвестиционной политики на реализацию стратегических планов туристского предприятия и обеспечение его финансовой устойчивости;
• • учет инфляции и фактора риска;
• • экономическое обоснование инвестиций;
• • ранжирование проектов и инвестиций по их важности и последовательности реализации, исходя из имеющихся ресурсов и с учетом привлечения внешних источников;
• • выбор надежных и более дешевых источников финансирования инвестиций и т. д.

Учет этих принципов позволит избежать многих ошибок и просчетов при разработке инвестиционной политики на туристском предприятии.

Стратегия успешного инвестора подразумевает дар предвидения. Успешные инвесторы, владеющие многомиллиардным состоянием, утверждают, что главное — вовремя войти на рынок, а не бросаться скупать активы той или иной фирмы, когда вокруг них уже создан ажиотаж. Таким образом, инвестировать нужно в перспективные секторы рынка и компании.

На сегодняшний день инвестирование в сфере туризма в большей степени происходит в рамках рынка гостиничных услуг. В отели инвестируют известные миллиардеры, кутюрье и даже кинозвезды. Дональд Трамп, создавший целую индустрию обучения стратегиям финансового благополучия, сейчас инвестирует в строительство сразу нескольких элитных отелей.

Инвестиции в отели во всемирно известных центрах игорного бизнеса практически всегда безрисковые. Например, отель Monte Carlo Bay Hotel & Resort (Монако), номинированный в категории «гостиничные и курортные комплексы» на Международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM—2006, построен в стиле средиземноморского дворца, совмещая в себе элементы французской неоклассической архитектуры и традиционных итальянских особняков. Жемчужинами отеля являются фонтан с компьютерным управлением, висячие сады, гигантский бассейн площадью 1716 м², начинающийся на территории комплекса и выходящий далеко за его пределы, и, конечно, казино. Выгодно инвестировать и в нетрадиционные отели, например в поселки охотничьих домиков, где-нибудь в глубинке, или в отели, размещаемые в зданиях, являющихся памятниками истории и архитектуры. Такие отели востребованы любителями уединенного активного отдыха и ценителями прекрасного соответственно.

Еще одно перспективное направление инвестирования для развития гостиничного бизнеса — строительство гольф-курортов. Отели на территории гольф-курортов не знают понятия «сезон» — престижный вид спорта способствует значительному росту турпотока.

Все эти ключевые моменты актуальны и для России, где на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в гостиничный бизнес. Росту гостиничного рынка в России способствуют глобальная тенденция к улучшению условий кредитования и рост конкуренции в этой сфере. Если еще несколько лет назад редкий российский банк кредитовал под приобретение объектов коммерческой недвижимости, то сегодня у финансово-кредитных структур сложились определенные предпочтения.

В процессе инвестирования не следует ограничиваться одним рынком. Следует отметить, что инвестировать можно не собственно в отель, а в имя или бренд. На российский гостиничный рынок наконец-то пришла сеть Best Western. Право на использование бренда получила российская компания «Сити-Отель». Заявки на участие в международном тендере подали семь компаний. Конкурс был закрытым, и имена участников не разглашались. В тендере участвовали не только отечественные, но и иностранные компании, планировавшие выйти на российский рынок.

В процессе развития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимости существующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельных участков, планируемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчиками оценки могут выступать как региональные власти, так и частные инвесторы.

Как показывает практика, инвестиционные проекты расширения и реконструкции существующих гостиниц имеют существенные конкурентные преимущества по сравнению с проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются в полной мере только в том случае, когда существующая гостиница продается городом или собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкции действительно сможет соответствовать международным стандартам по предоставляемым услугам. Например, уверенно чувствующие себя российские гостиничные операторы обращают внимание на привлекательные объекты как внутри страны, так и за ее пределами. Так, недавно Heliopark Group закрыла сделку по приобретению гостиницы в Германии. Это один из трех старейших отелей в зоне БаденБадена Bad Hotel Zum Hirsh, принадлежавший до покупки известной немецкой сети отелей Steigenberger Hotels & Resorts. Здание, построенное в 1688 г., находится в центральной части города. Уникальная особенность отеля — подведение термальных вод в каждый номер. В ходе реконструкции была получена емкость отеля в 71—74 номера категории «4+», в котором есть SPA.

При оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, как более высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости. Инвестиции в жилые, торговые и офисные комплексы для российского бизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, прежде всего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств. Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.

В рамках оценки гостиниц как объектов недвижимости могут рассматриваться два варианта:

• • оценка земельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями и сооружениями);
• • оценка земельного участка как свободного для реализации на нем в последующем гостиничной функции.

В рамках оценки бизнеса обычно определяется стоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничного комплекса на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса.

Отметим, что в обоих случаях оценка гостиницы осуществляется, как правило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов. В соответствии с доходным подходом на основании представленных документов анализируется состояние хозяйственной деятельности оцениваемого гостиничного комплекса. Этот анализ позволяет определить, можно ли оцениваемый объект считать типичным для гостиничного бизнеса (типичной считается гостиница, которая генерирует около 70% дохода за счет номерного фонда, а остальную часть дохода — примерно 30% — за счет дохода от ресторанов, торговли и прочих услуг). Основными параметрами, формирующими при этом доходную часть проекта, являются заполняемость гостиницы и стоимость гостиничного номера.

При оценке необходимо учесть, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от числа выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки. Так, корпоративный тариф может быть на 20 —30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное число баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10—50%.

Оценивая недвижимость и бизнес гостиничных комплексов, российские оценщики применяют все три общепринятых подхода—доходный, затратный и сравнительный. Заметим, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом рынке, наиболее часто применяют только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим особенности применения указанных подходов в оценке гостиниц.

Затратный подход — способ оценки имущества гостиниц, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход чаще всего применяется, когда задачей является определение стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для оценки активов в рамках оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда задачей оценки является определение стоимости недвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка и застройки. Слабым местом затратного подхода является необходимость определения стоимости иного имущества гостиничного комплекса, кроме зданий и земельного участка. Вклад затратного подхода в конечный результат может быть не столь важен, когда имеется существенный износ застройки.

С точки зрения оценки затратного подхода особенностью гостиничных комплексов является необходимость учета намного больших (по сравнению с другими вариантами развития недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении стоимости свободного земельного участка к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при оценке других типов недвижимости.

При оценке стоимости земельного участка необходимо выполнить оценку стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать земельный участок целесообразно под функцию наиболее эффективного использования. В этом случае оценщику необходимо характеризовать условно свободные и застроенные земельные участки по наличию или отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мере оказывает влияние на конечный результат — величину рыночной стоимости.

Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов, т. е. на основе информации об аналогичных сделках.

Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока довольно редко применяется на практике.

Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих функций стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данный метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты отличаются друг от друга.

Метод статистического моделирования может применяться, если имеется достаточно большой массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам.

Отметим, что статистическая зависимость может устанавливаться для определенных временных рядов. При этом должен быть обеспечен механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга рынка и ценообразующих характеристик подобных объектов. Если информация на рынке представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует применять метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой цены сделки или предложения на вычисленную соответствующим образом величину поправки.

Доходный подход основан на определении величины будущих доходов от использования имущества гостиниц. Оценка гостиниц с помощью доходного подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем формирования особой структуры доходов гостиницы с учетом того, что гостиницы, как правило, не сдаются на условиях долгосрочной аренды.

Гостиницами управляют представители собственников, управляющие компании сетей и т. п. В связи с этим моделирование доходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данных бухгалтерской отчетности. Определить чистый дисконтированный доход для гостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данных бухгалтерского учета) и результатов хозяйственной деятельности аналогичных объектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится к недвижимости.

Чтобы вычислить величину чистого дисконтированного операционного дохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины чистого операционного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другое имущество, включая нематериальные активы.

Обязательным условием использования доходного подхода при оценке гостиничных комплексов является проведение ретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, за три предшествующих года. При этом важно, чтобы правильно были произведены учет доходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся к различным элементам имущества гостиницы.