Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору найма жилищного фонда социального использования

Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений, но договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с него, должен устанавливаться нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ (ч. 4 ст. 91.13 ЖК).

Учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется органом местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом данного субъекта РФ не установлено, что эти полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Принятие на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется на основании заявлений граждан о принятии на учет и документов, подтверждающих соответствие указанных граждан условиям, установленным законодательством. Заявление и иные необходимые документы подаются, как правило, по месту жительства заявителя в орган, осуществляющий учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или в многофункциональный центр.

Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется в порядке очередности исходя из времени подачи всех необходимых документов. Временем принятия на этот учет граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, считается время принятия указанных граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.

Граждане, принятые на учет, могут подать заявление о предоставлении жилого помещения по рассматриваемому договору найма одному наймодателю таких жилых помещений, в том числе в строящемся наемном доме социального использования на территории муниципального образования (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории соответствующего субъекта РФ).

Наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Основанием для отказа гражданину в приеме у него заявления является отсутствие решения о постановке гражданина на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или несоответствие гражданина установленным требованиям.

Отказ в приеме заявления по иным основаниям не допускается. Отказ в приеме заявления может быть обжалован гражданином в судебном порядке.

Порядок учета наймодателями заявлений граждан устанавливается:

• 1) органами местного самоуправления, если наймодателями являются органы местного самоуправления, управомоченные этими органами организации;
• 2) федеральными органами государственной власти или органами государственной власти субъектов РФ, если наймодателями являются федеральные органы государственной власти или органы государственной власти субъектов РФ, управомоченные этими органами организации;
• 3) наймодателями, но согласованию с органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, СанктПетербурге и Севастополе — с органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по правилам, установленным этими органами местного самоуправления или органами государственной власти.

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются:

• 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• 2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в соответствии со ст. 51 ЖК.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

Объектом найма по рассматриваемому договору может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры), либо отдельный жилой дом (ст. 91.5 ЖК).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является срочным, он может быть заключен на срок не менее одного года, но не более 10 лет (ст. 91.6 ЖК). По общему правилу срок определяется, но выбору нанимателя. Однако из этого правила есть исключения:

• а) на один год заключается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ч. 3 ст. 91.6 ЖК);
• б) на один год может быть перезаключен договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, срок действия которого истек, если наниматель перестал соответствовать требованиям, предъявляемым к нанимателю по данному договору, в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 91.9 ЖК);
• в) срок, на который заключаются договоры найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, может определяться решением, актом или договором, устанавливающими цель использования здания в качестве наемного дома социального использования или изменяющими цель использования наемного дома коммерческого использования (наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования — ст. 91.17 ЖК).

Договор заключается в письменной форме на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения в соответствии с Типовым договором, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Существенными условиями, которые должны быть определены сторонами данного договора, являются, помимо предмета, срок действия договора, размер платы за наем жилого помещения. Также в договоре определяется перечень лиц, имеющих право проживать совместно с нанимателем.

В отличие от иных типовых договоров найма жилого помещения, принятых в соответствии с ЖК, Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования позволяет, но соглашению сторон дополнять перечни прав и обязанностей нанимателя и наймодателя иными правами и обязанностями, не противоречащими законодательству РФ.

Заключение

договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования влечет возникновение ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. Регистрация должна быть осуществлена не позднее 1 месяца со дня заключения договора. Сторона, несущая расходы, связанные с государственной регистрацией ограничения (обременения) права собственности, определяется договором.

Если договор заключен в отношении жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, обязанность по регистрации ограничения (обременения) возлагается на нанимателя.

Неотъемлемой частью договора является передаточный акт, подписанный сторонами. В случае если в передаточном акте указаны недостатки жилого помещения, за которые отвечает наймодатель, такие недостатки устраняются наймодателем за его счет в согласованный в передаточном акте срок, после чего стороны составляют новый передаточный акт без указания на недостатки, который также является неотъемлемой частью договора.