Выбор земельного участка под строительство

Россия — самая большая страна в мире, обладающая огромными земельными ресурсами — 17,1 млн км². Общее количество земельных участков превышает 30 млн^[1]. Тем не менее даже в России подбор участка под новое строительство может представлять значительную проблему. При выборе участка следует учитывать целый ряд технических, экологических, правовых и экономических факторов.

Факторы выбора земельного участка

С технической точки зрения, прежде всего, следует обращать внимание на состояние грунтов в месте будущего строительства. Инженерно-геологические и гидрологические изыскания обязательно должны выполняться на этапе проектирования объекта в составе инженерных изысканий. Но и на предпроектном этапе, как правило, можно получить информацию о грунтовом основании, необходимую для выбора участка. Так, при проектировании жилых и общественных зданий, имеющих монолитную фундаментную плиту под все здание, ориентировочная расчетная нагрузка на основание составит около 20 кПа (0,2 кг/см²) от каждого этажа и от фундамента. Допустимая же нагрузка на основание из суглинков и супесей составляет примерно 100—300 кПа, из песков или сухих глин — 200—500 кПа (2—5 кг/см²).

Пример оценки Предполагается возвести жилое восьмиэтажное здание с двумя подземными этажами для стоянки автомобилей на основании из суглинков средней плотности. Общая средняя нагрузка составит примерно (8 + 2+1)х20 = 220 кПа. Ориентировочная допустимая нагрузка на основание из суглинков средней плотности составляет 180— 250 кПа в зависимости от консистенции грунта. Поэтому в первом приближении заключаем, что здание на таком основании строить можно. Более точно определить нагрузку можно на основании эскизного проекта.

Следует избегать «посадки» высоких зданий на карстовых, нросадочных, насыпных, лессовых и других потенциально опасных грунтах. Если грунт заведомо более слабый, чем требуется, необходимо устраивать свайное или искусственное основание.

В промышленных зданиях средняя нагрузка на основание, как правило, меньше и позволяет обойтись без сплошной фундаментной плиты. При этом фундаменты устраивают только под колонны каркаса и под оборудование. Для промышленных зданий и сооружений особое внимание следует уделять экологической безопасности строительства, для чего также проводят специальные экологические изыскания.

При планировании здания в городской застройке следует определять, не затеняет ли здание окна соседних жилых домов, школ, детских садов и т. п. В комнатах этих домов прямой солнечный свет должен попадать как минимум 1,5 ч в сутки для южной зоны (южнее 48° с.ш.), 2 ч в сутки для центральной зоны и 2,5 ч в сутки для северной зоны (севернее 58° с.ш.), не считая зимнего периода.

Инженерные изыскания и определение основных параметров объекта разрешается не проводить только для малоэтажного и индивидуального жилого строительства.

Большое значение при выборе участка для строительства имеет протяженность транспортных и инженерных коммуникаций. Кроме того, следует учитывать, что в некоторых зонах городской застройки местные инженерные сети просто не справятся с возрастающей нагрузкой, поэтому при получении ТУ на подключение или технологическое присоединение придется учитывать стоимость реконструкции городских магистралей, очистных сооружений, трансформаторных подстанций.

Наконец, едва ли не определяющим фактором при выборе площадки может являться стоимость земли и ее освоения. Стоимость земли колеблется в широких пределах и во многом определяется престижностью места застройки. Стоимость освоения участка включает необходимые затраты по сносу строений, сводке леса и кустарников, осушению, вертикальной планировке, подсыпке (намыву) территории, закреплению грунтов, рекультивации и т. д. Если участок заселен либо используется в сельскохозяйственных или производственных целях, в стоимость строительства войдут соответственно затраты по расселению жителей, по компенсации ущерба от недополучения сельскохозяйственной продукции, по переводу предприятий в другое место.

При выборе земельного участка следует продумать социальное и экологическое обеспечение будущего объекта. Для жилого объекта немалое значение имеет доступность магазинов, предприятий бытового обслуживания, магистральных транспортных коммуникаций. На успешную реализацию квартир может повлиять наличие живописного вида из окна, удачного решения ландшафта, паркового озеленения.

Для общественных объектов, торгово-развлекательных предприятий в первую очередь необходимо решение вопросов транспортной доступности, удобных мест для парковки личного автотранспорта.

Для производственного объекта необходимо оценить существующую загрязненность воздуха и водных объектов, наличие в зоне влияния предприятия реликтовых и экологически значимых природных объектов, особо охраняемых территорий. При неудачном выборе места расположения производственного объекта, выделяющего различные загрязнения, могут ожидаться большие затраты на компенсацию вредного воздействия на природную среду.

По результатам предпроектных проработок может быть составлен бизнес-план или технико-экономическое обоснование строительства, в котором обосновывается выбор участка под строительство.

• [1] Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь — декабрь 2014 г. (сводный отчет по Российской Федерации). URL: https: //rosreestr.ru