Устав жилищного кооператива

• 1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
• 2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Коммент. к ст. 110—114

1. Жилищным и жилищно-строительным отношениям посвящен отдельный разд. V ЖК РФ. (В ЖК РСФСР данным отношениям была посвящена гл. 5 (ст. 111 — 126).).

В ст. ПО определены два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный, а также указывается на их различие. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами уже на этапе строительства многоквартирного дома (ч. 3), члены жилищного кооператива начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (ч. 2). В дальнейшем (начиная со ст. 111) используется обобщенная терминология по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам — их называют «жилищные кооперативы» .

2. Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребности граждан в жилье (ч. 1 ст. 110). Целью данных объединений граждан (а в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях — и юридических лиц) также является их совместное управление многоквартирным домом.

Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).

Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время около половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита.

3. В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110 —122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачнои гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует добавить, что на другие кооперативы не должно распространяться не только действие гл. 11 данного раздела, но и в целом разд. V ЖК РФ, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности. Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50 и др. ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (в ред. от 29.11.2007)1 названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Это касается и жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. от 23.07.2008)2. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов — привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).

• 4. Первоначально разделом V2KK РФ (ст. 110—134), в том числе ст. 110 и 111, было предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц (как равноправных членов кооперативов). В связи с этим автор данного Комментария неоднократно обращал внимание на следующее:
  • — неясно, для каких целей юридическим лицам предоставляются жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать эти помещения только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ;
  • — непонятно также, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) указать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131) и др. Кроме того, необходимо указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.

Теперь в ст. 110 и 111 Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 «О внесении изменений в Федеральный закон „О содействии развитию жилищного строительства“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 1 внесены определенные изменения, касающиеся юридических лиц как членов жилищных кооперативов. См. ст. 110 и 111 в новой редакции и п. 6 коммент. к ст. 110 — 114.

5. Вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111 —114. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане достигшие 18-летнего возраста — ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК. Подробнее о юридических лицах и их участии в жилищных отношениях см. коммент. к ч. 2 ст. 4.

Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе жилищного кооператива, является факт государственной регистрации юридического лица. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в ред. от 03.12.2011)1. Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 № 319 (в ред. от 16.09.2003)2 Министерство РФ по налогам и сборам (ныне Федеральная налоговая служба РФ) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.

Все юридические лица (включая ЖК и ЖСК) имеют свои органы (ст. 53 ГК РФ и ст. 115 ЖК РФ) и учредительные документы (ст. 52 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ).

6. Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 в ст. 110 и 111 ЖК РФ внесены изменения. В основном они касаются членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах юридических лиц (организаций), По сути, внесенные изменения ограничивают участие этих лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в ранее созданных кооперативах юридические лица не утрачивают своего членства. Названный Федеральный закон начинает действовать с 1 декабря 2011 г. — со дня его официального опубликования в Российской газете.

Статьей 5 указанного Закона установлено следующее:

• 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
• 2.Требования частей 1 — 3 статьи ПО и части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
• 3. Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах" .

Касаясь в целом этого Закона, необходимо отметить, что он принят, в частности, в целях обеспечения жильем ряда категорий граждан, в том числе преподавателей, работающих в образовательных учреждениях. Земельные участки передаются в безвозмездное срочное пользование только жилищно-строительным кооперативам. Ранее было установлено, что в целях обеспечения жильем определенных категорий граждан могли создаваться также жилищные накопительные и иные специализированные потребительские кооперативы. Предоставление земельных участков указанным и иным жилищно-строительным кооперативам, создаваемым в соответствии с федеральными законами, для строительства многоквартирных домов экономического класса, отнесено к полномочиям, переданным Российской Федерацией субъектам РФ. Кроме того, в частности, регламентированы процедуры подготовки ходатайств о предоставлении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства для жилищно-строительных кооперативов, создаваемых из числа работников образования, здравоохранения и культуры субъектов РФ или муниципальных образований. Установлено, что соответствующие категории граждан определяются органами государственной власти субъектов РФ; эти же органы обращаются в Фонд с ходатайством о предоставлении земельного участка. Списки работников муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры имеющих право быть принятыми в кооператив, подготавливаются органами местного самоуправления и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.

Так, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ' дополнена п. 9.2 следующего содержания:

9.2. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры (далее — кооператив), для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

В целях настоящего Федерального закона Правительство Российской Федерации определяет категории граждан из числа лиц, для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, федеральных государственных учреждениях здравоохранения, федеральных государственных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

В целях настоящего Федерального закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют категории граждан из числа лиц, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных общеобразовательных учреждениях, государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, государственных учреждениях здравоохранения, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях здравоохранения, государственных учреждениях культуры, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

При создании кооператива и предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование кооперативу должны соблюдаться условия, предусмотренные частями 2, 3, 5 — 7, 9 — 15, 18 и 19 статьи 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» «.