Договоры купли-продажи недвижимости, продажи предприятия, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением

Цель изучения: уяснение специфических особенностей договорной реализации недвижимого имущества, в том числе предприятия как имущественного комплекса.

Изучив данную главу, студент должен:

знать определения понятий договоров купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК) и продажи предприятия (ст. 559 ГК); что с расширением экономической базы и укреплением правовых основ частной собственности граждан получили новый импульс применения традиционные договоры мены, дарения, а также ренты и пожизненного содержания с иждивением;

уметь ответить на вопросы, возникающие у риэлторов, в том числе касающиеся нотариального удостоверения договоров и составления передаточных актов; отличить договор мены от договора купли-продажи: «по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой» (п. 1 ст. 567 ГК);

приобрести навыки удостоверения состава передаваемого предприятия с проведением полной инвентаризации, составлением бухгалтерского баланса и заключением независимого аудитора (ст. 561 ГК); оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Вопросы к семинарскому занятию

• 1. Договор купли-продажи недвижимости: понятие, форма, существенные условия, содержание.
• 2. Оформление прав на земельные участки при продаже находящейся на них недвижимости и продажи жилых помещений.
• 3. Договор продажи предприятия как недвижимости (имущественного комплекса).
• 4. Понятие, содержание и исполнение договора мены. Бартер: понятие и сфера применения.
• 5. Договор дарения: понятие, разновидности, предмет. Пожертвования.
• 6. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Договоры купли-продажи недвижимости и продажи предприятия

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другую недвижимость.

Закон предъявляет повышенные требования к оформлению данного договора. Во-первых, договор купли-продажи недвижимого имущества, под страхом недействительности, заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, переход права собственности на недвижимость к покупателю в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 8.1, 131, 551 и Законом о регистрации прав.

С введением в действие данного Закона с 30 января 1998 г. отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи таких объектов недвижимости, как жилые дома и квартиры. Более того, с 1 марта 2013 г. договор продажи жилого дома, квартиры или их части не нуждается и в государственной регистрации. Лишь в некоторых случаях подключение нотариуса к оформлению сделок с недвижимостью является обязательным. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их общей недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

Ряд особенностей договора связан с землепользованием. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Ряд важных норм, касающихся сделок с земельной недвижимостью, установлен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ.

С важными особенностями сопряжена и процедура заключения договора. В ней более строго соблюдается обычная формула п. 1 ст. 432 ГК, в силу которой договор считается заключенным лишь в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора и его цене.

Договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем исчерпывающих данных о недвижимом имуществе или согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого имущества. В частности, в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Правила п. 3 ст. 424 ГК о возможности оплаты имущества по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, к продаже недвижимости не применяются.

Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство продавца считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта.

Свои особенности имеет договор продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением. Существенным условием договора продажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Решением проблем купли-продажи жилой недвижимости занимаются многочисленные риэлторские организации и их ассоциации. В число оказываемых ими услуг, в частности, входят оценка недвижимости, составление и правовая экспертиза сделок с недвижимостью, юридическое сопровождение договоров с клиентами и услуги по оформлению сделок.