Право собственности на объекты недвижимости

Право собственности — совокупность правовых норм, закрепляющих факт присвоения вещей отдельным лицом или коллективом. В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий — владения, пользования, распоряжения. С помощью института «права собственности» закрепляются и охраняются отношения собственности.

Субъектами права собственности являются физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 212 ГК РФ). Принадлежность имущества этим лицам служит критерием разграничения форм собственности. В РФ выделяют следующие формы собственности: частную, государственную, муниципальную, собственность общественных организаций. Причем последняя форма собственности характеризуется тем, что после ликвидации общественной организации ее имущество не распределяется между членами организации, а используется на цели, аналогичные тем, для которых создавалась эта общественная организация. Члены общественных организаций не имеют, но отношению к ней ни вещных, ни обязательственных прав.

Вещные права — это одна из форм реализации отношений собственности. Вещные права определяют как права, которые дают возможность их обладателю непосредственно воздействовать на вещь. В ст. 216 ГК РФ наряду с правом собственности к вещным правам отнесены:

• — право собственности (ст. 209);
• — право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);
• — право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);
• — право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);
• — право оперативного управления имуществом (ст. 296);
• — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Практически все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

Если один объект принадлежит нескольким субъектам, независимо от того, какую форму собственности они представляют (ст. 244 ГК РФ), объект находится в общей собственности.

Общая собственность подразделяется на два вида:

• — долевая (доля каждого из собственников определена);
• — совместная (доли не определены).

Субъективное право составляют три правомочия: владение, пользование, распоряжение.

Владение — фактическое обладание вещью. В этом праве юридически выражено состояние принадлежности вещи определенному лицу. В процессе владения владелец поддерживает имущество в исправном состоянии (несет бремя содержания имущества, ст. 212 ГК РФ), охраняет его и предотвращает риск случайной гибели или повреждения, несет связанные с этим затраты.

У законных (титульных) владельцев имущество находится во владении на основании договора или других предусмотренных законом основаниях. К титульным владельцам относят собственника, нанимателя, хранителя, комиссионера и т. д.

Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя.

При реализации права владения земельными участками могут возникать сервитуты. Сервитут — вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 274−276 ГК РФ). Сервитуты устанавливаются в обеспечение прохода, проезда, прокладки ЛЭП, связи, трубопроводов и других нужд собственника недвижимого имущества.

Право пользования при этом связывается не с субъектом права собственности, а с вещью. В результате, в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу юридическая сила этого сервитута сохраняется; сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Различают следующие сервитуты.

Положительный сервитут — это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Так, например, положительным сервитутом является право обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Отрицательный сервитут — это право требовать от собственника соседнего участка воздержания от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий и сооружений, препятствующих доступу на участок света и воздуха (сервитут воздуха и света) или портящих внешний вид (сервитут вида) и т. п.

Наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости:

• — запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
• — условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
• — запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
• — ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
• — ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
• — условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке;
• — условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;
• — запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
• — условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
• — условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
• — условие проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке;
• — обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;
• — условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
• — создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
• — обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
• — условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Земельный участок, здание, строение и сооружение могут быть также обременены другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.

Пользование — возможность извлекать из имущества полезные свойства, получать от него доходы. Юридические лица используют имущество в производственной и иной деятельности с целью извлечения прибыли или удовлетворения потребностей. Право пользования может возникать и без права собственности, на основе договоров аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. Субъект права пользования помещением обладает лить частью права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Распоряжение — возможность определять юридическую судьбу вещи, передавать ее другим лицам в собственность, в производное владение и пользование, распоряжение. В результате распоряжения имущество выбывает из хозяйственной сферы собственника — временно или навсегда отчуждается.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

• — передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены);
• — передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными нравами владения и пользования;
• — передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды — всегда с правом пользования, чаще всего — одновременно с правом владения и пользования, иногда — дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.

Основания приобретения права собственности (гл. 14 ГК РФ) подразделяют на два вида:

• — первоначальные — не зависящие от прав предшествующего собственника на эту вещь;
• — производные — право собственности на вещь основывается на праве предшествующего собственника по договору с ним. При этом нужно учитывать возможность наличия на эту вещь прав других лиц (залогодержателя, арендатора и др.). Эти права при смене собственника не утрачиваются и переходят к новому владельцу, обременяя его имущество.

При этом приобретения права собственности бывают общегражданские (договор купли-продажи, наследование, завещание) и специальные (национализация, конфискация, реквизиция по государственной собственности).

Основания прекращения права собственности (гл. 15 ГК РФ) подразделяют на две группы:

• — прекращение права собственности у одного лица, влекущее одновременно возникновение права собственности у другого лица (отчуждение собственником, отказ собственника от права собственности, взыскание имущества по обязательствам, выкуп, реквизиция, конфискация, национализация, приватизация);
• — прекращение права собственности без возникновения его у других лиц (уничтожение имущества, гибель).

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника — и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему нраву, но имеет дополнительные ограничения — по использованию имущества (только для целей уставной деятельности с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. — даже с разрешения собственника).

Кроме вышеуказанных прав, применительно к недвижимости выделяют дополнительные правомочия:

• — право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;
• — право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению — вплоть до уничтожения улучшений;
• — бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
• — запрещение использовать объект во вред другим людям;
• — возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
• — гарантии восстановления нарушенных нрав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов — по отдельности или группой — может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Обременение — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).