Представляется важным при анализе проблемы оценки обратить внимание на принципиальный вопрос об учете финансовых затрат на развитие приобретаемого объекта недвижимости: новое строительство, расширение, модернизацию, реконструкцию, перепрофилирование, конверсию и т. д. Характерно, что учет только ранее произведенных затрат может служить, как правило, лишь в качестве ориентира на так называемую минимальную цену владельца — продавца при подготовке принадлежащего ему объекта к продаже или сдаче в аренду. Примерами затратного подхода типа минимальной цены владельца являются:
- • оценки, опирающиеся на остаточную восстановительную стоимость (или стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости,
- • зафиксированные в отечественных нормативных документах алгоритмы оценки нежилых помещений муниципального собственника при их сдаче в аренду и установлении начальной цены продажи на конкурсах и аукционах,
- • положения отраслевых нормативных документов по переоценке основных фондов.
В отличие от упомянутого класса методов определения минимальной цены владельца по произведенным затратам существует принципиально другой подход. Это — ориентация на будущую прибыль, учет баланса будущих затрат и доходов. Такой подход дает оценку, которую можно трактовать как максимальную цену покупателя — максимально допустимую для него, чтобы в будущем иметь необходимый уровень экономической эффективности приобретения и использования объекта сделки.
При возникающем, как правило, несовпадении оценок владельца и покупателя необходим поиск компромисса. Этот поиск носит встречный характер. Со стороны покупателя снижение цены приобретения возможно за счет пересмотра сметы и экономии затрат на этапах использования объекта, в том числе, если им запланирована определенная модернизация объекта. Со стороны владельца компромисс может достигаться за счет пересмотра условий сделки. Например, собственник в арендной сделке может разрешить приобретателю прав аренды сдавать объект в субаренду. Это, соответственно, может поднять предлагаемую покупателем цену подготавливаемой сделки.
